本書作者徐遠(yuǎn)，北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院教授，著有《人地城》，《經(jīng)濟(jì)的律動(dòng)》。
本書于18年12月出版，主要從供求關(guān)系，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，國(guó)家政策，投資需求和對(duì)比國(guó)際同類城市，這五個(gè)方面闡述了中國(guó)房產(chǎn)財(cái)富的邏輯?；卮鹆酥T如租房比買房便宜么，中國(guó)房?jī)r(jià)有泡沫么，哪些城市的房子可以投資，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響等大家十分關(guān)心的問題。接下來我將為你一一解讀。
1、中國(guó)的房?jī)r(jià)有泡沫么？
答案沒有。中國(guó)房?jī)r(jià)很貴，但是貴不一定有泡沫。作者的研究團(tuán)隊(duì)就這一問題，總結(jié)了三個(gè)要點(diǎn)。第一，從1998年開始，中國(guó)房?jī)r(jià)的上漲，符合全球范圍內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的一般規(guī)律。第二，我國(guó)房?jī)r(jià)還有很大的上漲潛力。第三，政府調(diào)控房?jī)r(jià)，調(diào)控的是房?jī)r(jià)的過快增速，而不是房?jī)r(jià)的水平。
2、中國(guó)的高房?jī)r(jià)，是投資炒作的結(jié)果么？
答案不是。若是投資炒作，房?jī)r(jià)應(yīng)該很快漲上去，再很快跌回來。比如溫州，鄂爾多斯等城市的房?jī)r(jià)，就是炒作上去的，很快就跌回原點(diǎn)。而大部分一線城市，在如此調(diào)控的背景下，仍然堅(jiān)挺。
3、房?jī)r(jià)上漲的原因
第一，由于我們經(jīng)濟(jì)的過快增長(zhǎng)。目前，我國(guó)的收入水平只有美國(guó)的1/7，城市化進(jìn)程遠(yuǎn)沒有結(jié)束，老齡化也才剛剛開始，所以房?jī)r(jià)的上漲空間還很大。
第二，房子是商品，滿足供求關(guān)系。有一句話是這么講的，“選房的時(shí)候，三個(gè)要素特別重要，分別是位置、位置、還是位置”。所以對(duì)于一線城市，市中心的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。因?yàn)槭兄行木瓦@么大，土地供應(yīng)有限，而周邊地區(qū)的土地?zé)o法替代。而在需求端，城市化進(jìn)程仍在繼續(xù)，需求不會(huì)減少。
第三，投資收益率高。由于我國(guó)長(zhǎng)期的低利率，再加上股市設(shè)立的初衷是為國(guó)有企業(yè)輸血，國(guó)內(nèi)并無合適投資機(jī)會(huì)。隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，樓市自然就成為極好的投資標(biāo)的。從2003年到2017年這14年的時(shí)間里，房子漲幅將近10倍。再加上首套住房30%的首付，相當(dāng)于加了3倍杠桿，投資收益率為30多倍。
4、買房?jī)纱笤瓌t
第一，先上車原則。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)就像一列疾馳的高鐵，買不到一等座，可以買二等座，買不到二等座，可以買站票。買不起大房子，先買小房子，等以后再換大房子?？傊壬宪?。
第二，稀缺原則。房子周邊的醫(yī)院，學(xué)校，商圈等便利的資源，使得房子更加值錢。邊遠(yuǎn)郊區(qū)的房子雖然大，但是資源也少，漲幅也少。
5、挑選城市的八大要素
第一類是“常見的已知要素”，包括城市規(guī)模、人口流入、人均收入和土地供應(yīng)。
第二類是“不常見的關(guān)鍵要素”，包括兒童數(shù)量增速，上市公司數(shù)量，財(cái)政收入和服務(wù)業(yè)占比。
數(shù)據(jù)顯示，一個(gè)城市學(xué)齡兒童的數(shù)量增速越快，房?jī)r(jià)就越高。例如深圳學(xué)齡兒童的數(shù)量增速是全國(guó)最快的，是排名第二的廈門的2倍，是排名第三的北京的3倍。孩子要上學(xué)，買房就變成剛需，自然房?jī)r(jià)就上漲。而上市公司的數(shù)量，表明當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活躍度高，2017年A股新上市公司數(shù)量最多的省市排名為，廣東98家，浙江87家，江蘇65家，上海38家，北京25家。對(duì)于財(cái)政收入，也表明當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的活躍度。服務(wù)業(yè)占比表明一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)中第三產(chǎn)業(yè)的比重，具有對(duì)抗經(jīng)濟(jì)下行的特性，也是衡量經(jīng)濟(jì)活躍度的指標(biāo)之一。
6、租房比買房便宜么？
有人覺得北京的租售比60多倍，也就是房?jī)r(jià)是年租金的60多倍，而房屋的產(chǎn)權(quán)只有70年，那我可以租一輩子房子。
而實(shí)際情況是，北京的房租每年以6.4%的幅度上漲，上海則更是11.2%的幅度上漲，相對(duì)于年平均2.6%的通脹率，多一倍還不止。由于城市化進(jìn)程還在繼續(xù)，剛進(jìn)城的人們只能租房，而房源的數(shù)量有限，從供求角度來看，租金是會(huì)不斷上漲的。假設(shè)目前租一個(gè)小房子的租金為6000元，每年以6%的幅度上漲，那么70年后，月租金為33.4萬，年租金更是401萬元。
對(duì)于一直租房的人來說，最后除了付出去的房租外，還是沒有房子，還要繼續(xù)租房。若是能湊夠30%的首付，最后還完貸款，還有一套屬于自己的房子。
若暫時(shí)只能租房，一定要遵循便利性原則，減少通勤時(shí)間，用于學(xué)習(xí)提高自己，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，投資自己是最劃算的。
7、我國(guó)房?jī)r(jià)收入比為什么那么高？
目前的房?jī)r(jià)是對(duì)未來收入的提前反映，而不是現(xiàn)在收入的反映。是對(duì)未來中高收入的反映，而不是所有收入的反映。為什么要在收入前面加“未來”和“中高”呢？
房?jī)r(jià)是一個(gè)城市的股票，如果你看好一只股票，你會(huì)提前下手，而不是等股票漲上去再買。所以房?jī)r(jià)現(xiàn)在漲，是對(duì)未來收入上漲的提前反映。
由于房子的稀缺性，一線城市的房子供不應(yīng)求，所以未來不是每個(gè)人都能買得起房子，必然只有少部分人才能買到，而這部分人就是高收入群體。
8、關(guān)于房產(chǎn)稅的三個(gè)問題
一、房產(chǎn)稅會(huì)何時(shí)出臺(tái)？
答案是很慢。目前我國(guó)的稅種主要是流量稅，即想要多掙錢，就要多繳稅。比如企業(yè)所得稅，個(gè)稅，印花稅等。而房產(chǎn)稅為存量稅，相當(dāng)于從老百姓兜里拿錢，這個(gè)征收成本是非常高的。從立法先行到充分授權(quán)，再到分步推進(jìn)，每一步都有很長(zhǎng)的路要走。
二、房產(chǎn)稅的征收力度會(huì)多大？
由于征收成本高，所以力度也不會(huì)很大，而且還會(huì)有很多減免政策。對(duì)于剛需首套房的購(gòu)買者，幾乎沒有影響。
三、房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響有多大？
上海和重慶在2011年已經(jīng)開始房產(chǎn)稅試點(diǎn)，目前來看對(duì)房?jī)r(jià)幾乎沒什么影響。發(fā)達(dá)國(guó)家像美國(guó)、日本、韓國(guó)等都有房產(chǎn)稅，而房?jī)r(jià)仍然很貴。因?yàn)榉孔邮巧唐?，主要由供求關(guān)系決定，所以一線城市的房?jī)r(jià)影響不大。
9、共有產(chǎn)權(quán)，中低收入的上車方式
對(duì)于資金有限的家庭，共有產(chǎn)權(quán)是個(gè)不錯(cuò)的選擇，提供一個(gè)上車的機(jī)會(huì)。購(gòu)買時(shí)，除了要考慮位置這個(gè)因素，還要考慮產(chǎn)權(quán)分割是否合理。
10、國(guó)外房產(chǎn)值得投資么？
作者詳細(xì)調(diào)研了紐約、芝加哥、德國(guó)、東京、首爾和中國(guó)香港的房?jī)r(jià)以及投資收益率。
綜合來看，在國(guó)外買房容易但養(yǎng)房難。以紐約曼哈頓為例，過戶費(fèi)需要支付一筆不小于7000美元的一次性費(fèi)用。但是隨后每年要交的費(fèi)用，主要包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)和管理費(fèi)。紐約的房產(chǎn)稅為1.5%，即一套200萬美元的公寓，每年要交3萬美元的房產(chǎn)稅。其次是保險(xiǎn)費(fèi)，約每年不多于5000美元。還有管理費(fèi)，僅每年的草坪維護(hù)費(fèi)就近1000美元。一套200萬美元的公寓，每年的費(fèi)用在3.5萬美元以上。剔除這些費(fèi)用，租金收益率每年只有1%，而投資收益率也只有4.29%。
對(duì)于亞太區(qū)第一、全球前三值得投資的東京市場(chǎng)，在扣除每年的房產(chǎn)稅等費(fèi)用后，租金收益率也只有3%。
所以，國(guó)外的房子并不便宜，扣除各種費(fèi)用后，投資收益率也不高，再考慮到增長(zhǎng)潛力，還不如國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的投資收益高。
總結(jié)一下，本書介紹了中國(guó)房?jī)r(jià)的財(cái)富邏輯，符合全球范圍內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的一般規(guī)律，主要由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，供求關(guān)系和房產(chǎn)投資共同推動(dòng)。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)就像一輛疾馳的高鐵，應(yīng)盡早買房先上車。對(duì)于買不起房的，可短期租房，利用租房的便利性，把省下的時(shí)間用于投資自己。切不可因?yàn)樽馐郾雀?，就長(zhǎng)期租房，因?yàn)樽饨鹈磕甓荚谏蠞q，最終除了花出去的租金，一無所有。作者還介紹了買房的八大原則，對(duì)于剛需買房和投資養(yǎng)老都是不錯(cuò)的建議。至于國(guó)外買房投資，作者詳細(xì)介紹了紐約、芝加哥等六大城市的情況，總的來說，國(guó)外買房容易但養(yǎng)房難，在扣除各種費(fèi)用后，投資收益率也不高，不如在國(guó)內(nèi)投資。
