編者按

因?yàn)椤翱谡f(shuō)無(wú)憑”，合同在我們生活中必不可少，我們都應(yīng)該依約而行，但總有合同在履行過(guò)程中會(huì)陷入僵局，若此時(shí)守約方堅(jiān)持不解除合同，違約方能否起訴解除合同？

請(qǐng)看下面一則案例：

2019年1月1日，出租人白菜與承租人饅頭簽訂《房屋租賃合同》，白菜將其位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的房屋出租給饅頭，租期一年，年租金6萬(wàn)于簽訂合同時(shí)一次性付清，違約金為5000元。2019年6月30日，家住太原的饅頭父親因意外受傷，饅頭為家中獨(dú)子，急需回家照料。饅頭要求退租，白菜不同意退租，堅(jiān)持要按合同履行。饅頭遂將白菜起訴至法院。

問(wèn)：饅頭能否起訴要求解除《房屋租賃合同》？

答：能

本案中，出租人白菜與承租人饅頭簽訂《房屋租賃合同》，合同約定租期為一年，饅頭只租半年后要求退租，實(shí)屬違約。但饅頭違約是因?yàn)楦赣H受傷，急需其回太原照料，非惡意違約。饅頭回太原后，必不可能在北京繼續(xù)租住房屋，若不允許其退房，對(duì)其顯失公平，白菜亦有違誠(chéng)實(shí)信用原則。

依據(jù)《九民紀(jì)要》[1]第四十八條第一項(xiàng)規(guī)定：“違約方不享有單方解除合同的權(quán)利。但是，在一些長(zhǎng)期性合同如房屋租賃合同履行過(guò)程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過(guò)起訴的方式解除合同，有時(shí)對(duì)雙方都不利。在此前提下，符合下列條件，違約方起訴請(qǐng)求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）違約方不存在惡意違約的情形；（2）違約方繼續(xù)履行合同，對(duì)其顯失公平；（3）守約方拒絕解除合同，違反誠(chéng)實(shí)信用原則”。

據(jù)此，法院應(yīng)當(dāng)判決解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》。

問(wèn)：法院判決解除合同后，饅頭能否要回剩余的3萬(wàn)元租金？

答：不能，饅頭應(yīng)支付違約金5000元。

白菜雖可在與饅頭解除合同后將房屋租賃給他人，但白菜在本案中并無(wú)過(guò)錯(cuò)。依據(jù)《九民紀(jì)要》第四十八條第二項(xiàng)規(guī)定：“人民法院判決解除合同的，違約方本應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任不能因解除合同而減少或者免除”。

據(jù)此，合同雖已解除[2]，但饅頭仍應(yīng)按約支付違約金5000元，白菜退還25000元即可。

終上，違約方有權(quán)向法院起訴解除合同，但需同時(shí)滿足以下條件，即：（1）違約方不存在惡意違約的情形；（2）違約方繼續(xù)履行合同，對(duì)其顯失公平；（3）守約方拒絕解除合同，違反誠(chéng)實(shí)信用原則。

見(jiàn)微知著，違約方在其他情形中同時(shí)滿足上述條件，也可向法院起訴解除合同，但違約金應(yīng)付照付，不因解除合同而減少或者免除。

注釋：

[1]2019年11月8日，最高院發(fā)布《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（簡(jiǎn)稱《九民紀(jì)要》）。

[2]《合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失”。

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