財(cái)務(wù)杠桿

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)因?yàn)橥顿Y額巨大,開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng).全使用自有資金難達(dá)到目的.故使用抵押貸款與財(cái)務(wù)杠桿為一個(gè)手段.這部分計(jì)算比較多,需要配合書(shū)本理解,這里只將重點(diǎn)羅列出來(lái)

抵押貸款常用計(jì)算

抵押常數(shù)(M)

意義上為每1元貸款償還額

按年"M="? ("r" ("1+r" )^"n" )/(("1+r" )^"n"? "-1" )

按月"M="? ( "r" ?"12"? 〖"(1+r)" 〗^"n×12" )/(("1+"? "r" ?"12" )^"n×12"? "-1" )

r為年利率,n為貸款年數(shù)

利率一定時(shí)貸款期限越長(zhǎng),抵押常數(shù)越低

抵押貸款還本付息額(A)

常見(jiàn)固定利率下普遍采用等額還本付息法(本息均攤法)

A=PM

P為貸款額度

例子:年利率12%,期限30年貸款額度90000元

M=0.010286

A=90000*0.010286=925.74(每月需還款)

抵押貸款余額(P_餘^ )

由前面還本付息額A=PM→P=A/M=A (〖(1+r?12)〗^((n-t)×12)-1)/〖r?12(1+r?12)〗^((n-t)×12)

其中t為第幾年

抵押貸款余額也等于還款付息額乘以年金現(xiàn)值因素

本息分期償付的計(jì)算

步驟如下

求M抵押常數(shù)(已知年限,利率,貸款額度)

求A每月付款額,乘12算出年付款額.(已知抵押常數(shù)與貸款額度)

求某年(月)余額(已知月付款額)

某年(月)還本金=上一年(月)余額-該年(月)余額

某年(月)利息=每年(月)付款額-該年(月)償還金

最后附上貸款前需要注意事項(xiàng)

1. 了解銀行還款計(jì)劃對(duì)自己的優(yōu)劣面

2. 了解銀行擁有的權(quán)力

3. 注意銀行利走勢(shì)

4. 了解貸款手續(xù)

5. 多比對(duì)了解不同融資渠道

每天持續(xù)學(xué)習(xí)新知識(shí)

參考書(shū)籍:劉秋燕.房地產(chǎn)投資分析.東北財(cái)金大學(xué)出版社