車位的分類

無論車庫還是其他類型的停車場所，均是由數(shù)量各異的車位組成的。因此，本文所指的車位，既包括通過規(guī)線設(shè)置的開放式車位，也包括空間封閉、具有建筑物特征的車庫，主要存在于設(shè)置建筑物區(qū)分所有權(quán)的小區(qū)之中。

由于車位與其他建筑物共享了小區(qū)范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，要明確其權(quán)利歸屬，應(yīng)適用建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論。即在小區(qū)的范圍內(nèi)，若為專有部分，則開發(fā)商可將車位（庫）單獨(dú)出售，也應(yīng)單獨(dú)為其進(jìn)行物權(quán)登記；若為共用部分，則開發(fā)商無權(quán)將車位（庫）單獨(dú)出售，車位（庫）應(yīng)為住宅小區(qū)全體業(yè)主共同所有，無須單獨(dú)登記以公示。而具體哪些車位屬于專有部分，哪些屬于共有部分，對于物理狀態(tài)及所處位置不同的車位而言是不同的。

1、住宅小區(qū)地面車位

由于地面車位是直接在地面上劃出界限設(shè)置，即直接設(shè)置在房屋單元所有人共同擁有使用權(quán)的土地表面上，地面停車位的產(chǎn)權(quán)實(shí)際上就是土地使用權(quán)。通常來講，開發(fā)商將住宅小區(qū)的房屋售出并辦理轉(zhuǎn)移登記之后，建筑物區(qū)分所有權(quán)人即按份共同擁有了該小區(qū)的全部土地使用權(quán)。此時(shí)，住宅小區(qū)地面車位就隨土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移給了小區(qū)的全體業(yè)主。

2、首層架空停車位

樓房首層架空層位于建筑物的底部，是建筑物不可分割的一部分。但是其權(quán)利歸屬應(yīng)分情況討論。根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局《房屋測量規(guī)范》的規(guī)定，層高2.2米以下的房屋和地下室不計(jì)入建筑面積。所以，如果樓房首層架空停車位層高較矮，低于2.2米，不單獨(dú)計(jì)算建筑面積，也不參與計(jì)算建筑容積率，此時(shí)，首層架空車庫是房屋建筑的從物，是共有部分，應(yīng)由設(shè)置架空層的該幢建筑全體業(yè)主共有；當(dāng)層高在2.2米以上時(shí)，因其可以計(jì)入建筑面積、參與計(jì)算建筑容積率、分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)，而成為區(qū)分所有權(quán)的專有部分。

3、獨(dú)立建設(shè)的多層車位

主要指小區(qū)內(nèi)專為停車目的而建設(shè)的獨(dú)立建筑物，具有結(jié)構(gòu)和利用上的獨(dú)立性。作為獨(dú)立建造的建筑物，它應(yīng)獨(dú)立計(jì)算建筑面積，參與分?jǐn)偼恋氐氖褂脵?quán)。并且在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》以及《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，都明確規(guī)定了這種經(jīng)營性停車位的土地使用權(quán)面積，因此，該類型的車位是計(jì)算建筑容積率的。根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論，也可以成為區(qū)分所有權(quán)的專有部分。

4、地下車位

對地下車位的權(quán)屬問題一向爭議較大，在此主要根據(jù)是否屬于人防工程性質(zhì)將其分為兩類，分別判斷其歸屬：

（1）利用人防工程改造的車位

根據(jù)《人民防空法》規(guī)定，我國人防工程實(shí)行多元化投資，不僅由國家建設(shè)，商品房的開發(fā)商也可修建。實(shí)踐中，在開發(fā)商經(jīng)過有關(guān)部門審核同意后，就可以將這種人防工程改建為地下停車位使用，此即為利用人防工程改造的地下車位。

對該類車位的權(quán)屬，存在兩種觀點(diǎn)：一種認(rèn)為依據(jù)《國防法》第37條規(guī)定“國防資產(chǎn)歸國家所有”，人防工程性質(zhì)的地下車位應(yīng)推定為國家所有；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為《人民防空法》第5條規(guī)定“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。筆者認(rèn)為，認(rèn)定產(chǎn)權(quán)的基本原則應(yīng)當(dāng)是誰投資誰所有，并且管理和維護(hù)人防工程的費(fèi)用是由開發(fā)商或者小區(qū)業(yè)主承擔(dān)的，國家并沒有承擔(dān)。因此認(rèn)為由人防工程改建的地下車庫屬于國家所有顯然是不合理的，應(yīng)將這類地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬于“投資人”所有。

（2）非人防工程性質(zhì)的地下車位

一般而言，我國的土地和城市規(guī)劃僅限于地上的建筑物部分，地下的建筑物往往被視為地上建筑物的附屬部分，作為從物來進(jìn)行處分。因此，在《國有土地使用權(quán)出讓合同》中，地下工程面積一律都不計(jì)入建筑用地容積率。在這種情況下，地下工程面積就不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)的份額，也就沒有辦法單獨(dú)取得所有權(quán)。但是，我國各個(gè)部門在處理這一問題時(shí)口徑并不一致，如前所述，房產(chǎn)管理部門在核定建筑面積時(shí)，對層高大于2.2米的地下室和半地下室計(jì)算全部建筑面積，可以單獨(dú)取得所有權(quán)。

鑒于《物權(quán)法》第136條明確規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”，并且地下建筑在城市中的重要性日益凸顯，從本質(zhì)上來講我國容積率忽視地下建筑的做法與城市建設(shè)的實(shí)際也是相分離的。地下與地上的建筑并沒有實(shí)質(zhì)性的差別，不應(yīng)區(qū)別對待。因此，對于層高小于2.2米的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其權(quán)屬依附于地上建筑物，由小區(qū)業(yè)主共有；而層高大于2.2米的地下車庫，其與地上建筑物雖可能在載體上有連接，但在功能上已完全脫離，可以獨(dú)立經(jīng)營、獲取效益。因此，這部分地下車位不應(yīng)當(dāng)作為從物，而應(yīng)當(dāng)成為專有權(quán)的客體。

關(guān)于車位，這6大法律常識

車位能不能進(jìn)行買賣？

分兩種情況：如果是有產(chǎn)權(quán)的車位，二手房購房者可以從賣方那里進(jìn)行車位購買；如果是只有使用權(quán)的車位，二手房購房者可以在辦理物業(yè)交割的時(shí)候，進(jìn)行車位租賃或轉(zhuǎn)交，如果運(yùn)氣好，趕上賣家的車位使用合同到期，你可以直接辦理更名。

1、產(chǎn)權(quán)車位

有產(chǎn)權(quán)的車位有“車位本兒”，可以跟房屋一起進(jìn)行買賣交易。

2、使用權(quán)車位

只有使用權(quán)的車位沒有“車位本兒”，不能買賣，只能進(jìn)行使用權(quán)的變更。車位使用權(quán)變更一般是在物業(yè)處辦理，涉及車位租賃合同簽署或轉(zhuǎn)交（租賃不超過20年），合同到期后可以辦理更名，部分小區(qū)可直接續(xù)費(fèi)使用。

哪些車位不能進(jìn)行買賣？

1、小區(qū)的公共空地

小區(qū)里的空地，有的時(shí)候甚至是綠地，開發(fā)商或者物業(yè)公司畫根線就收錢。有的作價(jià)賣給業(yè)主，有的按月出租。據(jù)悉，由于小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，因此開發(fā)商無權(quán)出售敞開式地上車位。這類車位可以由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)委會委托物業(yè)租給業(yè)主使用，扣除必要費(fèi)用后歸入小區(qū)維修資金。

2、無約定的地下車位

如果地下車位建筑面積未分?jǐn)?，且開發(fā)商單獨(dú)取得車庫產(chǎn)權(quán)的，則開發(fā)商可以對購房人出售產(chǎn)權(quán)，但地下車庫只能預(yù)售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)購人。開發(fā)商出售這種車位好像天經(jīng)地義，其實(shí)不然。在房屋買賣合同中，開發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車位的產(chǎn)權(quán)屬于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不隨房子一起賣。如果沒有類似的文字說明，地下車位也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有，其收益也應(yīng)歸業(yè)主。

這部分收益可以由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司收取，收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

3、已被公攤的地下車位

很多開發(fā)商在賣房子的同時(shí)也在賣地下車位，可這地下車位的買賣是否合法，很多業(yè)主并不知道。如果地下車位面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭耍敲撮_發(fā)商就無權(quán)出售。換句話說，賣房子的時(shí)候已經(jīng)把地下車位的面積分?jǐn)偟矫總€(gè)業(yè)主的身上，并且按比例收過錢了，再把這樣的地下車位賣給業(yè)主，就是重復(fù)收錢?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓?！币虼巳舨荒苻k理產(chǎn)權(quán)，車位買賣合同是不受法律保護(hù)的，業(yè)主買到手的只是一張白紙。

這類的地下車位辦不了產(chǎn)權(quán)證，屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴(yán)格地說屬于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

4、人防工程禁止開發(fā)商銷售

沒有分?jǐn)偟牡叵旅娣e是不是都可以賣呢？當(dāng)然不是。有的地下車位屬于人防工程，而人防工程是國家強(qiáng)制配套，禁止開發(fā)商銷售。

根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！遍_發(fā)商的投資已經(jīng)隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而自動(dòng)轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主，所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業(yè)主共有。

5、銷售使用權(quán)超過20年屬于欺詐

有的開發(fā)商很“明智”，在簽車位合同的時(shí)候會申明車位不能買賣，不簽買賣合同，只與業(yè)主簽租賃合同?？稍谧赓U期限上超過了20年的時(shí)候，并不向消費(fèi)者聲明20年后不受法律保護(hù)。根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！毕M(fèi)者租賃車位，即所謂的銷售使用權(quán)，最長期限也只有20年，20年后是不受法律保護(hù)的。

凡是銷售使用權(quán)超過20年并且不向消費(fèi)者聲明20年后不受法律保護(hù)的，都是欺詐行為，消費(fèi)者可請求雙倍賠償。

地下車庫可以計(jì)入容積率嗎？

這里有一個(gè)“容積率”的概念。容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)。并且，容積率是反映建筑物是否分?jǐn)偟较鄳?yīng)土地使用權(quán)的一個(gè)概念，只有參加建筑面積容積率計(jì)算的建筑物，才能取得相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額。未計(jì)入容積率的建筑物，不可能取得房地產(chǎn)權(quán)證書，其初始登記的法律權(quán)利只能依附于計(jì)入容積率的具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物。

開發(fā)商如果將地下車庫作為地下建筑面積報(bào)批，則地下車庫可以計(jì)入容積率，也可以進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)的初始登記，取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證書，開發(fā)商可以保留其所有權(quán)。反之，如果沒有計(jì)入容積率，則伴隨著分?jǐn)偭送恋厥褂脵?quán)的房屋的所有權(quán)出售給全部業(yè)主，這些房屋分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)也轉(zhuǎn)移給全部業(yè)主，進(jìn)而占用了這些業(yè)主共有場地的車位（庫）的所有權(quán)亦應(yīng)歸業(yè)主共有。

購買無產(chǎn)權(quán)車位有風(fēng)險(xiǎn)？

購買沒有產(chǎn)權(quán)的車位風(fēng)險(xiǎn)較大。業(yè)主花十幾萬元甚至更多錢與開發(fā)商簽訂的所謂“車位買賣合同”，實(shí)際上很多時(shí)候只能視為長期租賃協(xié)議，一旦出現(xiàn)自然災(zāi)害等不可預(yù)知狀況時(shí)，車位就不再屬于業(yè)主了。另外，一旦遇到小區(qū)拆遷等問題，沒有產(chǎn)權(quán)登記的車位肯定是拿不到拆遷補(bǔ)償款的。盡管開發(fā)商宣稱業(yè)主購買停車位之后可以自由轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，價(jià)格自定，物業(yè)還可以免費(fèi)辦理變更登記；但是沒有權(quán)利轉(zhuǎn)移憑證的停車位交易，始終存在不小風(fēng)險(xiǎn)。

車位買賣價(jià)格可以怎樣定？

1、車位出售價(jià)格要根據(jù)小區(qū)的位置，樓房的價(jià)格，參考行業(yè)平均狀況等因素定價(jià)，評估出可以銷售出去的價(jià)位。

2、車位的價(jià)格也會因位置、類型不同而價(jià)格不同，比如說子母車庫（可以停一大一小兩個(gè)車位）就相對比兩個(gè)正常車位要低一些。

車位交易流程有什么？

車位買賣流程：車位檢驗(yàn)→簽約→繳稅→過戶。

1、車位核驗(yàn)

所需資料：車位證原件及復(fù)印件、車位所有權(quán)人身份證原件及復(fù)印件；

所需時(shí)間：一般10個(gè)工作日。

2、簽約（包括網(wǎng)簽、定金協(xié)議及買賣合同三部分）

①網(wǎng)簽。網(wǎng)簽價(jià)為車位原購買價(jià)，需要準(zhǔn)備的資料有：車位本、身份證、戶口本、婚姻證明（已婚的需要配偶的同意出售證明）、銀行卡。

②定金協(xié)議（與一般房屋買賣相同，超10萬的部分要做資金監(jiān)管）

③買賣合同（與一般的房屋買賣合同相同）

3、繳稅（契稅：原值×3%；印花稅：原值×1‰）

所需資料：身份證、車位本、戶口本、結(jié)婚證（已婚）、原車位購買發(fā)票。

4、過戶

買賣雙方需在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理過戶（部分城區(qū)需要提前預(yù)約過戶好）。

所需資料：①賣方：身份證、車位本、戶口本、結(jié)婚證（已婚）、車位原購買發(fā)票；②買方：身份證、戶口本、結(jié)婚證（已婚），還需提供繳稅后的完稅證明。