最近，有粉絲在小密圈里問我：

熊大，我發(fā)現(xiàn)XX板塊價格一直沒漲，但小區(qū)景觀和環(huán)境還行，這種到底要不要買？

我的觀點是，最好不要。

因為價格反映價值，房價便宜，說明它既可能是洼地，但更可能是深坑。價格長期不漲，說明它本身缺乏上漲的能力。

要么是有潛在深坑沒被發(fā)現(xiàn)，要么就表示市場并不看好這樣的產(chǎn)品。

從資金效率角度上，我并不推薦買這樣的房子。

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不信的話，大家仔細想想，房價不漲的主要原因有哪些？

我總結(jié)有以下5種可能：

1.選錯城市：都知道，房價就是城市的股票，城市發(fā)展得越好，房價自然會水漲船高。

影響房價80%的因素，其實是地段，具體再分解下，就是城市和區(qū)域。

你的房子在什么城市，在城市里的什么板塊，這兩點基本就決定了你家房價的上漲曲線。

為什么很多人買的房子不漲？說到底是因為一開始就選錯地方。

影響房價的100分里，已經(jīng)丟了80分，剩下再怎么努力，結(jié)果可能都是不及格。參見去惠州或者三四線返鄉(xiāng)買房的案例。

2.區(qū)域錯配：就是在剛需板塊買豪宅，在豪宅板塊買老破小，離區(qū)域的主流購買力太遠，所以沒有市場。

之前我們有提到，資金其實也有偏好，不同體量的資金，會偏好不同的區(qū)域去布局。比如你有1000萬，你不會去光明龍崗買豪宅，即使買了可能也賣不掉。

因為光明和龍崗板塊，賣得最好的其實是剛需盤，來這里置業(yè)的主流購買力，會更加傾向于買500萬以下的房子，而1000萬以上的大豪宅呢，可以說是有價無市，基本漲不動。

3.產(chǎn)品硬傷：這個很好理解，大部分不漲的樓盤，都是因為有明顯的產(chǎn)品硬傷。

比如沒地鐵，戶型奇怪，朝向太差，周邊環(huán)境太LOW，附近有厭惡設(shè)施（如垃圾站、污水廠）等等，這樣的房子沒人愿意住，漲幅自然也不咋地。

4.沒有利好：房價快速上漲，通常是因為有利好驅(qū)動。

沒有利好的盤，比較難吸引資金，所以漲幅相對會更慢。金融估值，一般是根據(jù)未來預(yù)期，折現(xiàn)到現(xiàn)在換算價格。

一個看上去有美好未來的產(chǎn)品，才是好的投資品，而一個連利好預(yù)期都沒有的產(chǎn)品，那很可能只是個普通消費品而已。

5.漲幅透支：房價不是不漲，而是你提前以漲過之后的價格買入，等于提前被套牢在高位。

房價上漲，其實是根據(jù)政策、供需和信貸等因素，有節(jié)奏的一步步上漲。

而如果你在上漲周期的尾部逢高買入，但下一個上漲周期卻沒有很快到來，那么中間這段時間就是橫盤不漲的時期。

說白了，不是這個房子不漲，而是你按某個價位買的房子不漲而已。其中的差別，可以仔細品品。

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房價不漲有原因，那么上漲也一定有理由。

即使你想把你家房子掛高價，你也要給買家們一個接受上漲的理由，不然根本沒人買單。

那么，這些理由是什么呢？

我覺得，首先是因為，你更了解市場需求。

我之前經(jīng)常說，買房要有賣家思維。你在買房之前，你就應(yīng)該想清楚：

未來這套房要賣給誰？用戶畫像如何？要站在對方的角度，幫他去想他想要什么樣的房子？

商業(yè)世界的第一法則是：只有滿足別人的需求，幫別人創(chuàng)造價值，你才有機會賺錢。

買房也是如此，既然大家都想買市中心帶好學位的高品質(zhì)房源，那我能不能提前買好這樣的房子？

過幾年，等到大家都有錢想買時，房價會不會上漲？賣出后會不會賺錢？

我想肯定是會的。

前面也說過，除了了解市場需求，房價上漲的主要動力，還有利好因素的推動。

不漲的原因，反過來就是上漲的理由。

房價上漲，主要還是因為有紅利的支持。

要么是城市發(fā)展紅利，要么是區(qū)域升值紅利，要么價值重估紅利，要么是預(yù)期兌現(xiàn)紅利，要么則是相對低價補漲的紅利。

總的來說，肯定要有個紅利加持，才有上漲的動力。

說白了，房價上漲，也得有個說法。即使是炒作，你也要拿得出證據(jù)，這樣才有人相信。

有相信，有共識，后續(xù)才能有預(yù)期利好。

這段時間，深圳一直在整頓自媒體哄抬房價的現(xiàn)象。

你說他們真的能抬房價么？可能作用有限。但要說完全沒影響？答案也不是。

深圳部分片區(qū)，之所以看似火熱，其主要原因還是因為本身價值能打，但漲得這么瘋，肯定也離不開部分自媒體的煽風點火。

都知道寶中、前海和龍華好，但剛開始，知道的人沒這么多，后來媒體大力宣傳后，看好這里的人數(shù)越來越多，于是價格也如火箭般猛漲。

所以，自媒體有沒有忽悠，其實不重要，重要的是房價有沒有上漲。

有時候，你還得感謝那個當年忽悠你買房的人。

更厲害的是，隨著越來越多的人開始相信，無數(shù)的購買力也會蜂擁而至，進一步推高這里的房價。

房價上漲，也會有路徑依賴。

以前這里可能沒怎么漲，但買的人多了，價格自然就上漲了。

很多朋友經(jīng)常會問我，為什么熊大你總是能判斷哪一個板塊會漲？

道理說起來也很簡單，因為我每天會見很多客戶。

有很多人想買這里，本身這個區(qū)域的性價比也不錯，再加上主流輿論也經(jīng)常推薦。

于是結(jié)果自然就是，該板塊走熱，房價上漲。

所以你說這是預(yù)判么？我覺得這個更多的是叫順勢而為。

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最后，回到開頭那個問題，房價不漲，到底要不要買？

我的觀點是，自住消費無所謂，喜歡的話，一定要買也可以。

但即使是以買房自住為目的，我個人還是建議，以投資的心態(tài)去選房。

當然，以投資心態(tài)買，不是說一定要通過買房賺錢，不過至少要做到財產(chǎn)的保值增值。

現(xiàn)在中國家庭資產(chǎn)的60%-70%都是房產(chǎn)，如果持續(xù)不漲，那相當于家庭財富的停滯不前。

嘴上大家可能都說是自住，但人們其實很難接受自己的房子價格暴跌。

因為在人們腦海里，房子從來就不是消費品，消費品一買就貶值，而人們對于房子，最起碼的預(yù)期，也是要能跑贏通脹。

說到底，人們買房，還是會有投資的考慮。

可能很多人會提房住不炒，其實大家搞錯了一個概念：

房住不炒，不等于房價不漲，ZF不希望房價長期不漲，但也不愿意看到短期過快暴漲。

對于樓市，還是穩(wěn)定比較重要。

既然都說了要求穩(wěn)，我覺得大家反而應(yīng)該趁著現(xiàn)在穩(wěn)定的時候，多去市場跑跑盤，去尋找下一個待漲的房子。

畢竟，房價慢慢穩(wěn)定的上漲，才符合絕大多數(shù)人的利益。