? ? ? ?筆者從事建筑工程，現(xiàn)就讀于馬來西亞工藝大學(xué)（UTM）在職碩士，在吉隆坡雙子塔旁買了一間公寓，對馬來西亞買房算是有一點了解。網(wǎng)上科普的文章很多，買房是一項人生大事，需要謹(jǐn)慎對待。本學(xué)期一門課程是馬來西亞土地法，現(xiàn)對馬來買房中的法學(xué)問題做一些分享。
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? ? ? ? 馬來西亞土地法的核心是托倫斯登記制（Torrens System），在這個制度下，登記就是一切（Registration is everything）。
? ? ? ? 在1977年的訴訟Teh Bee v Maruthamuthu [1977] 2 MLJ 7中，法官言，“在托倫斯制度下，登記就是一切，如果登記機(jī)關(guān)要去調(diào)查一個持有產(chǎn)權(quán)證書的人，這樣做是不對的”。
? ? ? ? 對于購買房屋土地而言，購買方只有在自己的名字登記在產(chǎn)權(quán)證書上時才會成為真正的所有者。而現(xiàn)實情況是，買家在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓以前不愿意全額支付給賣家，而賣家在收到所有付款前也不愿意辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。
? ? ? ? 馬來西亞采取系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓制度Conveyancing，有很多流程要走，需要請專門的律師進(jìn)行處理，外國人還需要拿到政府部門的許可（State Consent）,吉隆坡是Pejabat Pengarah Tanah Dan Galian Wilayah Persekutuan進(jìn)行管理。筆者購買的二手房，從簽認(rèn)購書（Offer to Purchase）付定金起前前后后花了差不多半年才拿到房，可見程序之冗長。
? ? ? ? 在馬來西亞買房主要有以下步驟及一些法學(xué)問題需要注意：
1. 產(chǎn)權(quán)調(diào)查
? ? ? ?產(chǎn)權(quán)證有兩種，一種是產(chǎn)權(quán)所有者持有（IDT, Issue Documents of Title），另一種為產(chǎn)權(quán)登記部門持有(RDT, Registration Documents of Title)，通常買房是賣家會出示自己的IDT，但由于IDT并未更新且并不包含所有信息，所以買家還需要去調(diào)查RDT，以確保賣家是真實的房屋土地所有人。
? ? ? ?買家需要調(diào)查IDT，RDT，賣家之前的房屋購買合同(S & P Agreement)，貸款合同（如有），免疫稅（quit rent）收據(jù)，房屋評估(assessment)收據(jù)，水電費賬單等。
? ? ? ?買家需要調(diào)查房屋土地是否有被抵押（Charge），如果賣家是貸款買房，通常銀行會將房屋進(jìn)行抵押登記，在抵押登記沒有移除前房屋不能進(jìn)行交易。
? ? ? ? 同時也需要調(diào)查房屋是否有警告登記(Caveat)，如果有caveat也需要移除以后才能進(jìn)行交易。
? ? ? ? ?以上調(diào)查都需要律師來進(jìn)行，律師要對調(diào)查信息的真實性負(fù)責(zé)，在1984年的訴訟案Ngeoh Soo Oh & Ors v G. Rethinasamy (1984) 1 MLJ page 126中，律師告知買家他們準(zhǔn)備購買的土地沒有產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)(free from encumbrances)，但實際上這塊土地已經(jīng)被政府收購了，所以買家無法購買這塊土地來建工廠，律師被判疏忽（negligence）及違反合同。
2. 選擇權(quán)Option（預(yù)購 Booking Pro Forma）
? ? ? ?如果買家暫時沒有下定決心購買某資產(chǎn)，他可以行駛選擇權(quán)，支付賣家一定的訂金，賣家給予買家一定的時間來作出考慮，時間完結(jié)之前買家跟賣家確定是否購買，在此期間賣家不對該資產(chǎn)進(jìn)行交易。
? ? ? ?Booking Pro Forma本身就是一個完整的合同，具備了合同三要素：出價Offer，同意Acceptance，對價Consideration。在西馬，口頭的合同仍被法律承認(rèn)（東馬不承認(rèn)口頭合同）。
? ? ? ? ?在1978年的聯(lián)邦法庭訴訟Daiman Development Sdn Bhd v Mathew Lui Chin Teck and Another?Appeal[1978] 2 MLJ 239, FC中，法庭承認(rèn)Booking Pro Forma是有效的合同。在1983年的訴訟Lim Keng Siong & Anor v. Yeo Ah Tee [1983] 2 MLJ 39?中，法庭表明，在正式合同未簽訂前，雙方都受Booking Pro Forma約束。
3. 基于合同Subject to Contract
? ? ? ?簽訂正式合同前，買賣雙方簽訂的預(yù)購協(xié)議中有時會出現(xiàn)subject to contract的條款，在1963年的訴訟Low Kar Yit v. Mohamed Isa?[1963] MLJ 165中，法庭判決“subject to contract”的條款賦予買賣雙方改變主意的權(quán)利，而在1983年的訴訟案Lim Keng Siong & Anor v Yeo Ah Tee?[1983] MLJ 39中，聯(lián)邦法庭裁定，買賣雙方在簽訂正式合同前受預(yù)購協(xié)議的約束。
? ? ? ? 預(yù)購協(xié)議是一項受法律保護(hù)的協(xié)議，無論后續(xù)是否有正式的購買合同簽訂，雙方都受預(yù)購協(xié)議約束。
4. 對房屋土地進(jìn)行警告登記（Caveat）
? ? ? ?買家需要對預(yù)購買的房屋土地進(jìn)行警告登記（Caveat），Caveat可以保護(hù)買家的利益，被警告登記的資產(chǎn)不能進(jìn)行其他交易。
土地法第323（1）條說明了可以進(jìn)行警告登記的主體：
（a）任何主體表明對某資產(chǎn)有任何可登記利益的；
（b）任何主體表明對某資產(chǎn)受益的；
（c）表明受益的主體的看護(hù)人或訴訟代理人。
? ? ? ?在1974年的訴訟案Sing Lian Express Sdn Bhd v Soh Kim Tee[1974] 2 MLJ 24中, 法官Syed Othman J. 表明，選擇權(quán)Option給了購買人在一定期限內(nèi)決定是否購買某資產(chǎn)，這個選擇權(quán)也賦予了購買人可以對資產(chǎn)進(jìn)行警告登記的權(quán)利（caveatable interest）。
? ? ? 對于caveat法學(xué)上還有很多討論，如果以后有時間可以進(jìn)行更多分享。
5. 購買合同Sales and Purchase Agreement
? ? ? ?通常S & P Agreement由賣家的律師起早，買賣雙方律師審核并與自己的客戶協(xié)商其中具體條款。起草合同時律師需要調(diào)查對方是否破產(chǎn)清算，調(diào)查其身份證/公司信息是否真實有效，來來回回多次，最終定稿。
? ? ? ?在簽訂了S & P Agreement后，按土地法規(guī)定，還需要簽訂Form 14A，簽訂后需要遞交申請印花稅（stamp duty），此后一整套資料遞交政府部門登記，漫長的等待后，收到了寫著自己名字的IDT終于讓交易劃下句號。
? ? ? ? 以上為馬來西亞買房流程的一些法學(xué)分享。馬來是英聯(lián)邦成員國，深受英國法學(xué)淵源影響，強(qiáng)調(diào)合約及程序。雖然房價常年不漲反降，但非常遵從“屋住不炒”的訓(xùn)誡，想投資的話不建議在馬來購房，自住還是非常舒適的。
