1 信用卡：套現(xiàn)+過(guò)橋
風(fēng)險(xiǎn)：五顆星。
在審批房貸的時(shí)候，銀行對(duì)你信用卡的負(fù)債是有要求的，通常是于10萬(wàn)。
所以如果是使用信用卡來(lái)做首付，建議的方式是先過(guò)橋資金墊付，等房貸批下來(lái)之后，再刷出信用卡里的錢出來(lái)，還上之前的過(guò)橋資金。
2 信用貸：截?cái)?過(guò)橋
風(fēng)險(xiǎn)：五顆星
面臨同樣的問(wèn)題，在審批房貸時(shí)，銀行可能對(duì)信用貸的負(fù)債金額和筆數(shù)有要求。
建議采用過(guò)橋資金墊付，之后用信用貸截?cái)噙€清。
3 事后裝修貸，消費(fèi)貸還首付
先過(guò)橋，等房貸申請(qǐng)下來(lái)，然后再申請(qǐng)貸款還上。
4 抵押貸
抵押已有的房產(chǎn)，作為新房的首付，當(dāng)然也需要截?cái)?。如果是父母有房產(chǎn)，可以做“抵貸不一”。
5 高評(píng)高貸
高評(píng)高貸可以在兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)使用，
二手房購(gòu)房時(shí)：
和賣方商量好，簽兩份合同，一份是高價(jià)合同給銀行評(píng)估貸款用，一份是實(shí)際購(gòu)房的合同。一套價(jià)值700萬(wàn)的房子，除了簽一個(gè)真正的購(gòu)房合同以外，再簽一個(gè)1000萬(wàn)的購(gòu)房合同，用過(guò)橋資金，交300萬(wàn)的首付，申請(qǐng)銀行貸款700萬(wàn)，等銀行房貸下來(lái)，賣家把300萬(wàn)再返還給買房。這樣700萬(wàn)的購(gòu)房款全部轉(zhuǎn)化成為貸款。
這個(gè)操作要求賣方靠譜，雙方充分溝通，并且要給賣方一定的酬勞。還需要過(guò)橋資金和一定的摩擦成本。
做房產(chǎn)抵押時(shí)
銀行通常按照房子的價(jià)值70%放貸，如果有辦法提高房子的估值，那么放出來(lái)的貸款數(shù)額就會(huì)相應(yīng)的增加。
高評(píng)高貸在房產(chǎn)價(jià)格下行的時(shí)候比較好做，因?yàn)殂y行的評(píng)估系統(tǒng)不是實(shí)時(shí)更新的，通常會(huì)有幾個(gè)月的滯后期，那么銀行系統(tǒng)里的價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)格要高一些；同小區(qū)不同的樓層和位置，房?jī)r(jià)其實(shí)是不一樣的，但是銀行系統(tǒng)他做不到一房一價(jià)，所以那些不好的樓層，位置，可能做高評(píng)高貸。
過(guò)橋資金
上面提到的零首付購(gòu)房的幾種方法，除了抵押貸款之外，其余的方法都要用到過(guò)橋資金，可見(jiàn)過(guò)橋資金在籌措首付的過(guò)程當(dāng)中非常的關(guān)鍵。
那么過(guò)橋資金通常從哪里來(lái)呢？聽(tīng)完玉米的課程，我總結(jié)來(lái)源有這么幾個(gè)：
1 親戚朋友的資金拆解
2 朋友一起辦的信用貸，可以互相拆借。
3 過(guò)橋資金中介（我聽(tīng)說(shuō)的）
借朋友親戚的錢，非常考驗(yàn)平時(shí)人脈關(guān)系的積累，從我目前的情況來(lái)看，親戚有兩個(gè)實(shí)力還不錯(cuò)，朋友圈里很少有大筆資金的人，或者我沒(méi)發(fā)現(xiàn)。那么該維護(hù)的人脈關(guān)系還是要維護(hù)好，別到用的時(shí)候再去找別人就不好了。
不過(guò)抵押貸款倒是可以用起來(lái)，不過(guò)要提前籌劃，爭(zhēng)取家人的支持。
房產(chǎn)信貸籌劃
玉米在課程的最后留了一個(gè)作業(yè)，就是做房產(chǎn)信貸的籌劃，我的理解就是你要支付買房的首付，月供，時(shí)間可以按照三年計(jì)算，所需要的信貸的額度，然后根據(jù)這個(gè)額度制定你的申請(qǐng)計(jì)劃。
假設(shè)100平的房，每平2萬(wàn)，總價(jià)200萬(wàn)，首付3成60萬(wàn)，月供估計(jì)1萬(wàn)左右。
首付
如果樂(lè)觀估計(jì)，我能爭(zhēng)取到家人的支持，拿到抵押貸款的話，首付基本沒(méi)問(wèn)題，可能還能有多余的錢還月供。
如果拿不到抵押貸款，過(guò)橋資金是要提前籌劃的；還過(guò)橋資金的60萬(wàn)靠信用貸，或者是120萬(wàn)的信用卡額度輸出。
月供
按照3年計(jì)算，月供一共是36萬(wàn)，那么需要信用卡額度需要72萬(wàn)，或者是36萬(wàn)的信用貸額度
如果全部信用卡要接近200萬(wàn)額度，不太現(xiàn)實(shí)；全部用信用貸要接近100萬(wàn)的信用貸額度，難度也比較大；所以比較好的選擇是，兩者結(jié)合起來(lái)，信用貸60萬(wàn)，信用卡72萬(wàn)的額度，這樣比較平均，也比較好申請(qǐng)。
如果是3萬(wàn)的房子，額度都接近100萬(wàn)了，所以兩者結(jié)合起來(lái)用是最好的選擇，信用卡和信用貸的審批互相不受影響。
當(dāng)然，如果能夠搞定家人，搞定抵押貸，壓力就更小一些了。
接下來(lái)按照課程的申請(qǐng)順序：
一個(gè)月1~2張信用卡，1個(gè)信用貸申請(qǐng)
再配合養(yǎng)卡，目標(biāo)就是把信用卡的額度做到100萬(wàn)以上。信用貸的情況目前不清楚，最好依然是抵押貸能夠做。
