截止4月底，不少房企已經(jīng)發(fā)布年報(bào)。
翻閱一家家年報(bào)后，可以發(fā)現(xiàn)：
2020年房企們進(jìn)擊的腳步都因疫情的原因被迫放慢，在業(yè)績會(huì)上公布目標(biāo)時(shí)都比往年明顯謹(jǐn)慎，目標(biāo)銷售增速大幅放緩成為常態(tài)。
但疫情僅僅是導(dǎo)火索，房企的動(dòng)作放緩早有跡象，直接原因是發(fā)展模式的改變。
早在去年下半年，許多房企都已公開表明淡化拿地，例如一向以高增長著稱的融創(chuàng)中國就已公開表明不再拿地。
從萬科一份“低于預(yù)期”的年報(bào)開始，再到許家印放出恒大的2020年“控規(guī)模、降負(fù)債”的戰(zhàn)略目標(biāo)后，頭部房企希望結(jié)束野蠻增長，穩(wěn)字當(dāng)頭的想法已經(jīng)展露無余。
而其中，最能顯現(xiàn)行業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢(shì)并給人思考的，當(dāng)屬“沒有故事”的龍湖年報(bào)。
3月，龍湖集團(tuán)發(fā)布了2019年年報(bào)。依舊穩(wěn)健的龍湖，卻在新的十年之期伊始，給出了一種行業(yè)新模式的實(shí)踐案例。
據(jù)2019年克而瑞排名數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)以2425億元的全口徑銷售額排名中國房企榜第11名，以1703.6億元的權(quán)益銷售額位列第10名。
其實(shí)，在今年的龍湖年會(huì)上，在被員工提及“龍湖在行業(yè)十強(qiáng)的懸崖邊徘徊，很可能掉出十強(qiáng)”，吳亞軍就坦言：“我完全不關(guān)心排名和規(guī)模?！?/p>
雖然這番話令人錯(cuò)愕，但若細(xì)致刨析，對(duì)于如今的龍湖或是眾多頭部千億房企而言，談排名、論規(guī)模的確是毫無意義的。
01
淡排名重融資
并不是吳亞軍托大不認(rèn)慫，淡化排名，恰恰是一個(gè)極具邏輯和前瞻性的戰(zhàn)略。
這要從房企從前和現(xiàn)在的發(fā)展模式去分析。
房企們之所以不惜用高杠桿拉動(dòng)規(guī)模提升排名，無非為了追求更好的融資環(huán)境，從而去拿地開發(fā)，促規(guī)模，再進(jìn)行融資（上市）。
這是一個(gè)循環(huán)，也是大多數(shù)房企增長的經(jīng)典模式。
而其中，地產(chǎn)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，融資一定是這個(gè)循環(huán)里的源頭。融資的好壞也幾乎決定了這一模式的成功與否。
而近年來，千億房企也正是融資環(huán)境好壞與否的分界線。
根據(jù)克而瑞地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，千億房企從2015年的7家上升至2019年的35家。
隨著整個(gè)行業(yè)下行趨勢(shì)的出現(xiàn)，房企的融資渠道受到了較大阻礙，即使是千億房企，也并不都能融資順暢，千億陣營也有好壞之分。
一部分房企因規(guī)?？焖僭鲩L而留下了財(cái)務(wù)不健康后遺癥，連遭到評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)降級(jí)，致使債券發(fā)行不順，例如富力、雅居樂。
而另一部分房企卻在發(fā)展中注重保持財(cái)務(wù)健康，進(jìn)而脫穎而出，在融資端如魚得水，例如龍湖、萬科。
以龍湖今年的年報(bào)為例。
合同銷售額2425.0億元，同比增長20.9%；
營業(yè)收入達(dá)到1510.3億元，同比增長30.4%，全年銷售回款率高達(dá)95%以上；
現(xiàn)金余額609.5億元；
核心凈利潤155.5億元，同比增長21.0%；
龍湖凈負(fù)債率51.02%，同比下降1.92百分點(diǎn)；
平均借貸成本僅4.54%。
穩(wěn)健的財(cái)務(wù)情況以及良好的信用記錄，也讓龍湖獲得了資本市場的認(rèn)可。
2019年以來，龍湖也成為國內(nèi)唯一一家獲得全部三家國際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)(標(biāo)普/穆迪/惠譽(yù))投資級(jí)評(píng)級(jí)的民營房地產(chǎn)企業(yè)。
龍湖不關(guān)心排名，正是對(duì)于自身融資能力的自信。
“下半年往后，融不融資，無所謂了?！泵鎸?duì)記者提問，吳亞軍霸氣不減。
和高喊“活下去”的萬科同道，居安思危似乎已然成為行業(yè)領(lǐng)頭羊們的常態(tài)。
“我們?nèi)ツ晗掳肽昃秃茏⒅噩F(xiàn)金流。今年年初，1月份已完成全年的基本融資?！眳莵嗆妼?duì)現(xiàn)金流有更深刻的認(rèn)識(shí)。
“現(xiàn)金流不是今天才著急的事，而是要天晴的時(shí)候補(bǔ)屋頂，你早就要著急?！?/p>
縱觀龍湖年報(bào)，有幾項(xiàng)數(shù)據(jù)尤為亮眼。
截至2019年末，龍湖集團(tuán)綜合借貸額度為1460.0元，平均借貸成本4.54%，借貸成本相較2018年略降，平均貸款年限為6.04年。
2020年1月，龍湖成功發(fā)行6.5億美元票據(jù)，其中2.5億美金為7.25年期，票息3.375%；
4億美金為12年期，票息3.85%，創(chuàng)下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀(jì)錄。
如此成績，排名的確對(duì)龍湖來說并不重要。
02
淡拿地穩(wěn)增長
規(guī)模對(duì)于千億房企來說是把雙刃劍。
從前規(guī)模越大，對(duì)房企來說越有利。
因?yàn)樵谠械脑鲩L模式中，規(guī)模越大的房企能借更多銀行的錢來掙土地升值的利潤，用杠桿的方式一輪輪地完成規(guī)模增長。
而這套增長模式有一應(yīng)用前提：即房價(jià)不斷上漲，因?yàn)橹挥蟹績r(jià)上漲，土地才會(huì)升值變現(xiàn)。?
但現(xiàn)在規(guī)模越大，對(duì)房企來說越不利。
因?yàn)槟壳胺績r(jià)陷入停滯狀態(tài)，若還執(zhí)念規(guī)模，仍需要不斷拿地，但土地價(jià)值卻趕不上利息成本和銷售成本。
且當(dāng)企業(yè)負(fù)債越來越高時(shí)，也會(huì)進(jìn)入融資越來越難的惡性循環(huán)里。
這也進(jìn)一步解釋了為何千億的房企不追求排名——因?yàn)榍|房企現(xiàn)在融資不僅需要規(guī)模，也需要財(cái)務(wù)健康的支持。
而財(cái)務(wù)健康的前提，就必須和拿地和去庫存掛鉤，因?yàn)檫@代表著財(cái)務(wù)的一進(jìn)一出，影響重大。
由此，龍湖、恒大等頭部房企的發(fā)展“循環(huán)圖”發(fā)生了改變。
龍湖財(cái)報(bào)顯示，2019年全年新增項(xiàng)目90個(gè)，累計(jì)拿下46宗地塊，新增計(jì)容面積1731萬平方米，總價(jià)為1106.24億元，分別同比下降20.9%和8.9%。
在今年財(cái)報(bào)的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)CEO邵明曉就表示，龍湖的拿地策略是按照全年凈負(fù)債率保持50%-60%基礎(chǔ)之上進(jìn)行推算，不做地王，也不拿高價(jià)地。
這也與恒大總裁夏海鈞在2017年中期業(yè)績會(huì)上表示的恒大的土儲(chǔ)規(guī)模將以年負(fù)增長5%-10%的幅度調(diào)整不謀而合。
減少拿地，去庫存，將土地價(jià)值被消耗前盡快的實(shí)現(xiàn)土地變現(xiàn)，變成實(shí)實(shí)在在的凈利潤，恒大正是為了健康的財(cái)務(wù)狀況，
減少拿地，自然會(huì)影響銷售端。
根據(jù)年報(bào)顯示，龍湖2020年的銷售目標(biāo)僅定為2600億，相比2019年的2425億，規(guī)模同比增長額只需達(dá)到7.2%。
與恒大公布的2020年銷售業(yè)績?cè)龇繕?biāo)8.0%幾乎相同。
龍湖、恒大態(tài)度的轉(zhuǎn)變不是個(gè)例，萬科、新城等頭部房企也紛紛趨于穩(wěn)健。
這并非是由于疫情，而是象征著水大魚大、蒙眼狂奔的時(shí)代注定一去不復(fù)返，回歸、重塑成為共識(shí)。
03
龍湖急需回歸
回歸什么？又重塑什么？
在原有的模式下，市場猶如荒地大開發(fā)，沖規(guī)模為第一要素的驅(qū)動(dòng)下導(dǎo)致了大多住宅為剛需型，而非改善型；為標(biāo)準(zhǔn)化，而非人性化；為效率化，而非精品化。
但當(dāng)房地產(chǎn)市場走入存量市場和買方市場，市場需求發(fā)生兩極反轉(zhuǎn)，這一模式不僅對(duì)房企的當(dāng)下財(cái)務(wù)健康不利，也對(duì)未來發(fā)展不利。
因此，我們或許可以如此定義：回歸即為回歸住宅以人為本的本質(zhì)，重塑即為重塑住宅品質(zhì)品牌的附加值。
翻看年報(bào)，有一個(gè)數(shù)據(jù)格外吸引眼球，即龍湖少數(shù)股東權(quán)益占比仍在持續(xù)上升，由2015年的11.75%升至2019年的43.63%。
雖然這看起來像是房企融資手段中常見的明股實(shí)債，但考慮到龍湖長久以來低廉的融資成本，或許這不是其擴(kuò)充少數(shù)股東權(quán)益的主因。
較為可能的原因是2015年興起的那波房地產(chǎn)大牛市，為了不落后于其余房企，龍湖也需要追求規(guī)模快速增長。
因此，選擇了合營開發(fā)，降低自身權(quán)益占比，多地同時(shí)鋪開的模式。
這的確讓龍湖的銷售額得以快速上升，2015年至2019年，龍湖銷售額已經(jīng)翻了五倍。
但在高速狂奔的路上，龍湖還是給自己留下了一些思考。
作為一家依靠口碑吃飯的房企，過多的合營對(duì)于龍湖的把控欠佳，進(jìn)而影響產(chǎn)品表現(xiàn)。
2019年8月26日的龍湖中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，來自長沙的業(yè)主在會(huì)上，為向來以高品質(zhì)著稱的龍湖再度敲響警鐘。
據(jù)了解，最近兩年，多地房企樓盤質(zhì)量問題頻發(fā)。虛假宣傳、偷工減料等問題越來越難以回避。
隨著一二線城市越發(fā)成為房企的銷售決斗場，世貿(mào)、泰禾、金茂、陽光城都在學(xué)習(xí)如何走精品化路線。
進(jìn)行回歸和重塑，用更好的服務(wù)和質(zhì)量，把住宅做精做出附加值，而不是以規(guī)模取勝。
這原本是龍湖的強(qiáng)項(xiàng)，但卻在之前追求規(guī)模的路途中慢慢弱化了。
如今規(guī)?；蚺琶褜?duì)龍湖沒有意義，降低合營比例，盡快回歸原來的龍湖模式，讓消費(fèi)者更加信任龍湖，這或許是龍湖的頭等大事。
2020年注定是不平凡的一年，如何在轉(zhuǎn)型中快人一步，龍湖其實(shí)有很大機(jī)會(huì)。
不談排名，且看吳亞軍的回歸，能否讓龍湖的速度和品控也回歸初心。
