“今天的投資者并沒有從昨天的增長(zhǎng)中獲利。”?- 沃倫巴菲特
作為一個(gè)偉大的投資者，沃倫巴菲特沒有賺到大部分資金。這只是他成功的第一部分。如果這是它的程度，他今天可能只有1億美元左右。。。而不是超過440億美元的福布斯說他有。
他成功的第二部分 - 將他的成功轉(zhuǎn)化為非凡的成功 - 是他利用自己的專業(yè)知識(shí)。他最初吸引了一小部分投資者。。。然后是一個(gè)不斷增長(zhǎng)的游泳池，因?yàn)樗C明他擅長(zhǎng)自己的事業(yè)?然后，他更進(jìn)一步，買了一些保險(xiǎn)公司。
這意味著他現(xiàn)在以保險(xiǎn)費(fèi)的形式控制著數(shù)十億美元的其他人的錢。他用這筆錢購(gòu)買了更多的公司 - 始終是對(duì)企業(yè)的敏銳評(píng)價(jià)者和第二大金融家。
你可能在生活中至少做過一次類似的事情 - 而不是以這種方式思考它。
當(dāng)你買房子時(shí)，你在做什么，但尋找投資者？你認(rèn)為你已經(jīng)找到了合理的價(jià)值，所以你去銀行說“給我這個(gè)房產(chǎn)10萬美元?！睘榱俗C明這是一個(gè)很好的協(xié)議，你提出你的建議。你說，“我把自己25,000美元的錢投入其中。您的貸款由房產(chǎn)全額抵押。我會(huì)每年支付6％的錢，加上所有的結(jié)算費(fèi)用和大約一千個(gè)左右的文書工作?！?/p>
銀行說，“好的，我們來看看吧。我們會(huì)派人去看房產(chǎn)并對(duì)其進(jìn)行一些研究。如果值檢出，很好。然后，我們需要查看您的收入和付款歷史。如果那也檢查出來，我們就會(huì)開展業(yè)務(wù)?！?/p>
所以評(píng)估師評(píng)價(jià)你的房子。他們對(duì)你進(jìn)行信用檢查。而且，Bingo！，你擁有125,000美元的房產(chǎn)。。。從口袋里掏出25,000美元。
該銀行已成為您的投資者。他們?yōu)槟銕淼慕灰追峙淞顺^10萬美元。
當(dāng)你去一家銀行貸款投資房地產(chǎn)時(shí)，就會(huì)發(fā)生同樣的事情。關(guān)鍵的區(qū)別在于，除了檢查您的收入外，他們還會(huì)檢查房產(chǎn)以租金形式產(chǎn)生的收入。因此，即使你自己沒有足夠的資金支持房產(chǎn)貸款，如果它產(chǎn)生的收入表明它應(yīng)該在很大程度上為自己買單，你可以獲得貸款購(gòu)買它。
現(xiàn)在進(jìn)一步擴(kuò)展這一點(diǎn)。而不是在125,000美元的房產(chǎn)上借入100,000美元 - 或者價(jià)值的80％ - 你借用了整個(gè)東西。這一次，物業(yè)的賣方向您支付首付款（這稱為“購(gòu)買抵押貸款”），銀行或其他貸款人借給您100,000美元。現(xiàn)在你有兩個(gè)投資者 - 賣家和銀行 - 你控制著125,000美元的房產(chǎn)，沒有錢從你的口袋里拿出來。
如果你首先是一個(gè)好的投資者，那么這個(gè)房產(chǎn)仍將不僅僅是收入 - 包括空缺和維護(hù)津貼。但隨著它的價(jià)值上升，誰得到了所有的贊賞？投資者？
不，你。
如果該物業(yè)在大約10年內(nèi)價(jià)值翻倍，那么125,000美元的合并貸款可能已經(jīng)支付到當(dāng)時(shí)約100,000美元（取決于具體條款）。所以現(xiàn)在你有一個(gè)25萬美元的房產(chǎn)，里面有10萬美元的貸款。如果你在那個(gè)時(shí)候出售它，你的股權(quán) - 或者你放在口袋里的現(xiàn)金 - 將是150,000美元。你在10年內(nèi)賺了15萬美元。。。并且您的原始現(xiàn)金投資為零（盡管您可能已經(jīng)投入了幾天的工作）。
鮑勃F.正是這樣做的。他有六個(gè)投資者，他們會(huì)購(gòu)買他所組合的任何項(xiàng)目。為什么？他是一個(gè)經(jīng)過證實(shí)的實(shí)體。他了解他的生意。有房地產(chǎn)賺錢的歷史。他將獲得一塊大塊土地，用投資者的錢購(gòu)買，然后將其細(xì)分。他為自己拿了一塊，其余的則交給他的投資者。
他們確切地知道他從交易中獲得了什么，他們很激動(dòng)，因?yàn)樗嵙撕芏噱X。至于鮑勃，一旦他找到了一筆交易，他基本上會(huì)在口袋里快速投入10萬美元。
我最近在六周內(nèi)購(gòu)買了三處房產(chǎn)，每期都有100％的融資。每個(gè)人都為自己付出了代價(jià) - 所有的融資加上稅收，保險(xiǎn)等等。還有儲(chǔ)備來支付維修和空缺。我基本上花了幾天時(shí)間把這些交易放在一起。當(dāng)我說我以市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買這些房產(chǎn)并且今天可以在幾個(gè)月之后以至少10萬美元的合并利潤(rùn)出售它時(shí)，我并不夸張。但我會(huì)堅(jiān)持并管理它們。我可以將其中一個(gè)開發(fā)成一個(gè)更大的項(xiàng)目。。。因?yàn)槲翌A(yù)計(jì)未來10年這三個(gè)人的價(jià)值將超過500,000美元（凈值）。可能更多。
有時(shí)，我會(huì)把自己的錢投入交易。。。價(jià)值的10％，20％或25％。。。并為其他人提供資金。其他時(shí)候，我將使用100％融資。而且我現(xiàn)在有不少貸方和投資者都渴望投資我的交易。
當(dāng)你第一次學(xué)習(xí)如何投資時(shí)。。。然后學(xué)習(xí)如何融資。。。房地產(chǎn)業(yè)的成功沒有限制。（編者注：Justin Ford是ETR房地產(chǎn)投資成功計(jì)劃Main Street Millionaire的編輯。）
