一、投資性房地產(chǎn)的定義
投資性房地產(chǎn)：是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
二、投資性房地產(chǎn)的范圍
（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項目
1.已出租的土地使用權(quán)（經(jīng)營租賃方式）
PS：企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類
2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
3.已出租的建筑物
（1）是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，主要包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物，以及正在建造或開發(fā)過程中將來用于出租的建筑物；
（2）企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事會或類似機構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)；
（3）企業(yè)租入再轉(zhuǎn)租給其他單位的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。
（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項目
1.自用房地產(chǎn)：企業(yè)自用的廠房、辦公樓等生產(chǎn)經(jīng)營場所。（固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)）
2.作為存貨的房地產(chǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地，是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)作為存貨處理。
在實務(wù)中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。如某項投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）和投資性房地產(chǎn)。
三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計量
（一）.投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時點
①對已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物：一般為租賃期開始日。
②對持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期
（二）投資性房地產(chǎn)的初始計量：按成本進行初始計量
（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量：有成本模式和公允價值模式兩種模式
投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量可以選擇成本模式或公允價值模式，但同一企業(yè)只能采用一種模式對其所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：
（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；
（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。
成本模式：
1.增加時
①外購時（價、稅、費）
借：投資性房地產(chǎn)
貸：銀行存款
②自行建造
借：投資性房地產(chǎn)
貸：開發(fā)成本/在建工程
2.收租金
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
3.結(jié)轉(zhuǎn)成本：
借：其他業(yè)務(wù)成本
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）
5.減值
借：資產(chǎn)減值損失
貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
6.后續(xù)支出
①資本化后續(xù)支出
A.轉(zhuǎn)入在建
借：投資性房地產(chǎn)——在建
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸：投資性房地產(chǎn)
B.發(fā)生后續(xù)支出時
借：投資性房地產(chǎn)——在建
貸：銀行存款等
C.完工時
借：投資性房地產(chǎn)
貸：投資性房地產(chǎn)——在建
②費用化支出
借：其他業(yè)務(wù)成本
貸：銀行存款等
公允價值模式
1.增加時
①外購時（價、稅、費）
借：投資性房地產(chǎn)—成本
貸：銀行存款
②自行建造
借：投資性房地產(chǎn)—成本
貸：開發(fā)成本/在建工程等
2.收租金
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
3.結(jié)轉(zhuǎn)成本
借：其他業(yè)務(wù)成本
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）
4.期末計量（12月31日）
①期末公允價值＞賬面余值
借：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動
貸：公允價值變動損益
②期末公允價值＜賬面余值
借：公允價值變動損益
貸：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動
5.減值——不允許提減值
6.后續(xù)支出
①資本化后續(xù)支出
A.轉(zhuǎn)入在建
借：投資性房地產(chǎn)——在建
貸：投資性房地產(chǎn)——成本
——公允價值變動（可借可貸）
B.發(fā)生后續(xù)支出時
借：投資性房地產(chǎn)——在建
貸：銀行存款等
C.完工時
借：投資性房地產(chǎn)——成本
貸：投資性房地產(chǎn)——在建
②費用化支出
借：其他業(yè)務(wù)成本
貸：銀行存款等
1.企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。
2.成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益。
3.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
借：投資性房地產(chǎn)——成本（轉(zhuǎn)換日的公允價值）
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）
貸：投資性房地產(chǎn)
盈余公積（倒擠，可借可貸）
利潤分配——未分配利潤（倒擠，可借可貸）
