最近，有個朋友覺得投資無門，想來想去還是覺得買房子穩(wěn)妥，所以一直問我該在北京什么地方買房。房價這個平時大家都特別關(guān)心的話題，我近一兩年很少提及。正好我最近對逆向投資的話題很感興趣，我想以買房為例，與大家分享自己對逆向投資的一些感受 。
逆向投資的案例其實并不少見，只是大家平時很少留意。甚至可以說得極端一點，成功的投資都多多少少包含逆向投資的成分。我以前談到過高嶺資本的張磊先生的“傻瓜窗口”的概念。所謂“傻瓜窗口”，是指這樣一種特殊的機(jī)會窗口。
面對一個項目或一個產(chǎn)業(yè)，絕大多數(shù)人都認(rèn)為不僅不是機(jī)會而且是一個陷阱，如果你投資這樣的項目，所有人都會認(rèn)為你是傻瓜。然而，一旦時間過后，越來越多的投資者發(fā)現(xiàn)這是機(jī)會，資金蜂擁而至，投資價值持續(xù)遞減，直至消失，甚至成為負(fù)價值，窗口就關(guān)上了。
這就是張磊所說的“傻瓜窗口”。發(fā)現(xiàn)并把握住“傻瓜窗口”，其實就是一種逆向投資。
我們熟知的《從0到1》的作者彼得·蒂爾就是一位很成功的逆向投資者，他還有一個外號，叫做硅谷的創(chuàng)投教父。他曾經(jīng)投資Facebook，獲得了25000倍的回報，創(chuàng)下了投資界的一個神話。
2016年美國大選，幾乎所有的硅谷精英都在反對川普，而他是唯一一個硅谷大佬中為川普說話的人，甚至在灣區(qū)成立了一個“川粉”俱樂部，主動為川普搖旗吶喊。這場大選的結(jié)果我們現(xiàn)在都知道了，如果把它看做一次投資的話，彼得·蒂爾又一次因為“逆向”而獲得了最終的成功。
逆向投資并非是要我們與主流趨勢針鋒相對，它只是不看好那種常識層面的、人人都覺得是趨勢的趨勢。
跟隨常識層面的趨勢，其實就是隨大流，也許可以成功，但往往獲利甚微，甚至得到的是負(fù)利。
?“你們要進(jìn)窄門，因為引到滅亡，那門是寬的，路是大的，走進(jìn)的人也多。引到永生，那門是窄的，路是小的，找著的人也少?！庇谩妒ソ?jīng)》中的這段話解釋逆向投資，是再適合不過了。
逆向投資者總是在尋找常識以外的那種看似不靠譜的機(jī)會。所謂的“看似不靠譜”，其實是因為大部分人囿于自己的常識而得出的判斷。真正的有心人，能夠反常識，留意到那些顯而易見的事情中不那么明顯的機(jī)會點，這種機(jī)會點并非真的不明顯，只是經(jīng)常被人們忽視。
我們之前的文章《為什么致勝的秘密往往是“顯而不易見”的？》中提到過一本名為《我怎么沒想到》的書，其實就是介紹這樣一種善于捕捉“顯而易見”的機(jī)會點的思維方式。
下面這張圖，怎么看都是一個普通樹干。而只有極少的人，能夠看到一只有偽裝色的蜥蜴。（見文章最后）
如果用逆向投資的思維方式來判斷當(dāng)下的房價趨勢，至少有以下幾個點值得我們關(guān)注。
第一，最近主流媒體的主要觀點是，整個房市已經(jīng)出現(xiàn)了疲軟的現(xiàn)象，房價即使不降，其上升趨勢也會放緩。
第二，大家通常都是按照地產(chǎn)界的鐵律——地段的好壞——去買房子的。
第三，一般而言，年輕人多的地方房子會更加值錢，而老年人多的地方房子則相對便宜。
以上三點，便是目前房價的基本常識和大的趨勢，我們先將其羅列出來，然后開始逐條做逆向判斷。
大家現(xiàn)在都在談房價要降了，國家的政策也很明確：房子是用來住的，不是用來炒的。所以，房價增勢減緩應(yīng)該是毋庸置疑的趨勢。但是大趨勢中往往也包含著某種小趨勢，我們要學(xué)會在常識中發(fā)現(xiàn)秘密。
從幼稚到成熟的標(biāo)志之一，是觀察世界、觀察環(huán)境的時候，看到的不是一個鐵板一塊的整體。
就像鷹，能在高空看到草叢中移動的兔子，而不只是一大片。中國古人把這種能力叫“知幾”（“知幾其神乎”）。所謂“幾”,就是微小到幾乎沒有的動態(tài)和趨勢。（我在《伯凡日知錄》里詳細(xì)講過這個話題）
面對房價增勢放緩的主流趨勢時，你是否有足夠的洞察力，能夠看到一種反趨勢，是不是會有一些房子并不會遵從這一主流呢？
這并不是要你異想天開，或者是明顯的和主流趨勢抬杠、較勁，而是沿著主流趨勢的路徑，尋找到一種反常識的路徑，這樣的話，你可能會發(fā)現(xiàn)一些大部分人無法發(fā)現(xiàn)的機(jī)會。
對房子可以下一個這樣的定義：房子是城市化網(wǎng)絡(luò)的終端。
記得我家里第一次裝電話的時候，花了5000多塊錢，現(xiàn)在聽起來好像不怎么多，但當(dāng)時卻是我一年多的工資。為什么會這么貴，是因為當(dāng)時整座城市的電話網(wǎng)絡(luò)很稀缺，我不是在為電話這個終端付費(fèi)，而是為整個網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)付費(fèi)。其實就算是當(dāng)時，一個電話機(jī)也就一百多塊錢。這個終端的價值并非它自身的價值，而是其背后的整個通信網(wǎng)絡(luò)的價值。
同樣，一套房子的價值不僅僅是其本身的價值。如果只是單純的買那樣一套水泥殼子，其價值相當(dāng)?shù)汀５绻覀儼阉醋鲆粋€集成了各種服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)終端，那么它的價值就會遠(yuǎn)高于這套房子的原始成本。
前幾天，我看到一個廣告，某品牌汽車公司的一款新車，價格居然只有六萬八，而且它的配置和功能都很不錯，比我之前買的那些所謂入門級的豪華車一點都不差。
六萬八在現(xiàn)在是個什么概念呢？差不多就能買北京半平米的房子。
為什么車越賣越便宜，但是房子越來越貴呢？原因就是，在交通基礎(chǔ)設(shè)施越來越成熟的時代，車只是一個單一的產(chǎn)品，而房子則不同，它是一個仍然在發(fā)育、成長的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的終端。
手機(jī)也是一個終端。現(xiàn)在，我們丟了手機(jī)就跟丟了魂一樣，原因并不是因為手機(jī)本身的功能有那么吸引你，而是因為這個手機(jī)上集成了越來越多的為你提供各種服務(wù)的服務(wù)商，每一個APP背后都連著一個網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。如果一個手機(jī)無法上網(wǎng)，哪怕它本身帶有很多很炫的功能，你也不會沉溺其中。
房價相比于其成本，為什么會有如此高的倍率？就是因為它是一個高度網(wǎng)絡(luò)化的產(chǎn)品，你之所以要在某座城市的某個地段買一套房子，其實是為了買這個房子的“網(wǎng)絡(luò)帶寬”和“網(wǎng)絡(luò)服務(wù)質(zhì)量”。
如果把房子看做一個“瘦終端”的話，城市服務(wù)網(wǎng)絡(luò)就是“云”。房子的價格取決于這個終端與云之間的帶寬、網(wǎng)速以及上網(wǎng)體驗。
隨著城市化越來越深入，城市的內(nèi)涵也會越來越豐富，整個城市的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)并非固化的，它也在不斷地變化著，這就意味著房子的價格也會不斷地變化。
前兩天，我在望京參加了一個會議。到那個地方后，看著眼前琳瑯滿目的高樓大廈，我腦海中突然浮現(xiàn)出了三十年前的場景。當(dāng)時，我擰著鋪蓋卷，從西邊的人民大學(xué)坐公共汽車到了望京的中國社會科學(xué)院研究生院。
一下車，我心都涼了，當(dāng)時的望京，放眼望去，只有社科院研究生院有一棟樓。第二天我去學(xué)校周圍走了走，離學(xué)校不到500米的地方就是一個村子，村頭還拴著一只老黃牛，再往前看過去，就是一大片菜地和麥田，這一幕場景我至今記憶猶新，可惜我當(dāng)時沒帶任何攝影器材，沒能夠拍一張照片留下來，好與現(xiàn)在的望京做對比。我當(dāng)時無論如何也不會想到，30年后，“望京”這個名字會像今天這樣聞名遐邇。
我們都知道它后來的故事，幾年前，這里出現(xiàn)了一位“地王”，有很多大公司先后在這里扎堆，它被人們號稱為第二CBD，這片土地的面貌和房價都發(fā)生了天翻地覆的變化。
究其根本，原因還是北京這座城市的內(nèi)涵，即城市服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的價值發(fā)生了很大的變化。由于整座城市的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)價值大幅度提升，所以這片地區(qū)的房子也成為了一個集成了高價值服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的終端，那么它的價格也自然就水漲船高。
以上是針對主流趨勢的逆向分析，接下來我們針對地段做一個逆向分析。有沒有那些現(xiàn)在看來不好的地段，在未來可能是好地段呢？
我說的并不是某個城鄉(xiāng)接合處因為突然有一個開發(fā)政策而價格突漲的情況，而是說隨著未來社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷演變，一些原本不太好的地段的價值會逐漸的凸顯出來，而那些原本的好地段的價值會逐漸顯示出劣勢。
現(xiàn)在，我們討論的所謂的好地段，無非兩個，學(xué)區(qū)房和CBD商圈。
學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)和教育制度相關(guān)，中國已經(jīng)開始進(jìn)入一個泛教育時代，現(xiàn)在，如果手機(jī)APP里頭沒有購買幾個付費(fèi)欄目，都不好意思跟人聊天。當(dāng)然，我所指的泛教育還不僅僅是這種終身教育，那些常規(guī)的學(xué)校教育也正在遭受一些力量的威脅。
隨著互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展，教育生態(tài)首先會發(fā)生很大的變化?，F(xiàn)在大家都在呼吁高考體制改革，說明這種教育模式已經(jīng)到了不改不行的程度了。哪怕是應(yīng)試教育還會存續(xù)，但是提供應(yīng)試教育的服務(wù)機(jī)構(gòu)和教育方式肯定會越來越多。
很多傳統(tǒng)的教育機(jī)構(gòu)不擅長的或者無法提供的教育手段，肯定會由新的玩家來提供。我在前文提到的那些教育機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在還是一個個很小的隱形玩家，但是要不了幾年，它們就會在某種程度上重新定義現(xiàn)在的教育。
我接觸過幾家教育機(jī)構(gòu)，其中一家公司的股票在短短一年的時間里已經(jīng)漲了四倍，而它不過是南方某城市的一家不太知名的教育機(jī)構(gòu)。跟他們的負(fù)責(zé)人聊天時，我還開玩笑，說你們正在做一件特別招地產(chǎn)商憎恨的事情。
隨著它們自身地發(fā)展壯大和其他同類的出現(xiàn)與崛起，這個新物種可能會讓原有的學(xué)區(qū)房概念大打折扣。因為它們這種機(jī)構(gòu)以后開到哪里，那個地方就成為了學(xué)區(qū)房。
現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房之所以貴，是因為這個地方有優(yōu)質(zhì)的教育資源，而別的地方?jīng)]有，所以很多人愿意付很高的價格，把孩子送入一個被公認(rèn)為教學(xué)質(zhì)量高的學(xué)校當(dāng)中。但是隨著這些教育機(jī)構(gòu)的教育質(zhì)量被越來越認(rèn)可，這種機(jī)構(gòu)和教育模式一定會遍地開花，而一旦它們成為主流，原有的學(xué)區(qū)房結(jié)構(gòu)就會發(fā)生改變，那些所謂的學(xué)區(qū)房的價值也會大打折扣。
除了學(xué)區(qū)房以外，在北京和上海這樣的大城市，還有一些CBD區(qū)域，房價高到讓人望而生畏，原因也很簡單，大部分在CBD上班的人，都具有極強(qiáng)的購買力。現(xiàn)實是，CBD就像小靈通技術(shù)一樣，是一個在國外過時的，但是卻在中國很火的概念，甚至在有些城市就是為了迅速提高房價而搞的一項舉措。
前幾年，我參加的很多論壇都是在CBD舉辦的，盡管這些論壇上的話題并不是房地產(chǎn)話題，但是贊助商卻都是地產(chǎn)商。然而近幾年來，這種趨勢正在慢慢發(fā)生改變。
城市軌道交通和高鐵讓城市化越來越深入，發(fā)達(dá)的通信技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)使得原來的中心邊緣城市結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，為什么現(xiàn)在像北京這樣的大城市往往會有很多的副中心？原因就在于軌道交通的不斷完善讓一個原本很偏遠(yuǎn)的地區(qū)具備了原本中心地段的種種優(yōu)勢，能夠承擔(dān)起部分中心地段的職能。
除了城市結(jié)構(gòu)的變化外，商業(yè)運(yùn)營方式也在發(fā)生改變，這對原有的CBD結(jié)構(gòu)模式也會產(chǎn)生很大的沖擊，很多城市已經(jīng)開始出現(xiàn)CBD過時的端倪。CBD在很多人的印象中已經(jīng)成為一個固定的地域代名詞，以至于大家都忘了它的本意其實是“中央商務(wù)區(qū)（Central Business District）”。
在美國，現(xiàn)在只有那些中小城市才會只有單一的商務(wù)區(qū)，毋庸置疑，它們自然就是所謂的中央商務(wù)區(qū)。盡管時下CBD的概念在國內(nèi)仍舊很熱，但是這種狀況在短短幾年的時間內(nèi)應(yīng)該會發(fā)生巨大的變化。
現(xiàn)在，我們在北京、深圳，甚至杭州都能夠明顯的感覺到這一變化：很多大家原本不愿意去的地方，現(xiàn)在卻有很多機(jī)構(gòu)趨之若鶩，原因很簡單，就是商業(yè)運(yùn)營方式隨著互聯(lián)網(wǎng)與通信技術(shù)的發(fā)展發(fā)生了改變。
大家可能會覺得我說的有點玄乎，但是我可以告訴大家一個現(xiàn)實的例子，在離北京市中心至少25公里的一個地方，沒有CBD，也沒有什么有名的學(xué)校，但是這個地方的房價是九萬多元一平米。
最后，我們來針對人口年齡結(jié)構(gòu)做一個逆向分析。當(dāng)下，買房的中堅力量一般都是即將準(zhǔn)備結(jié)婚的、準(zhǔn)備生孩子或者已經(jīng)有孩子的人，這些人的數(shù)量基本上決定了房價的漲跌。
我們現(xiàn)在如果看到一個小區(qū)，住戶基本都是老年人，年輕人很少，基于常識做出的判斷是這個小區(qū)的房價肯定漲不上去。因為老人不用上班，他們會選擇那些地段不好的、價格低廉的房子，基于常識判斷的話，這些房子的價格趨勢確實不好。
對此，你也可以提出一個反向判斷：一個小區(qū)，如果住戶以老人為主的話，未來的價值可能會很高。這好像是一個很荒誕的判斷，但是如果你按照這個判斷去尋找論點和論據(jù)的話，說不定也能找到。
我之所以建議我的這位朋友用逆向思維來判斷房價趨勢，跟我自己的體驗相關(guān)。以前，孩子上中小學(xué)的時候，我自己和現(xiàn)在的很多家長一樣，特別關(guān)注學(xué)區(qū)房。但是現(xiàn)在孩子長大了，我就不需要關(guān)注這些地區(qū)的房子了，轉(zhuǎn)而開始將注意力轉(zhuǎn)移到與自己切身相關(guān)的問題上，就是隨著自己年齡地不斷增長，我要考慮接下來的20年自己要生活在一個什么地方。
中國有一個問題開始越來越凸顯，就是曾經(jīng)最為辛苦和忙碌的那代人正在慢慢地老去，而且他們數(shù)量龐大，且購買力相當(dāng)高。
社會老齡化是一個明顯的趨勢，而且老齡化社會到來的速度也超出了我們的想象，像深圳這種年齡段特別集中的城市，大量的人會齊步步入老年社會，這是一個非常大的問題，也會極大地改變房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)。
以上，是我針對目前的三種對于房價的常識而做的一個簡單的逆向分析，主要目的是給大家介紹逆向投資這樣一種思維模式。分析不一定對——很可能是錯的。我只是想讓大家從中稍稍感受到一點逆向投資的特點。
如果你想買房子，不妨嘗試一下這種逆向投資的思維模式。當(dāng)我們以這樣一種視角去觀察一座城市的時候，你看到的城市可能和之前的自己看到的，和其他人看到的都有很大的不同。就像我們看埃舍爾的畫時，你盯著黑色部分看，是一幅畫面，盯著白色部分看時，又是一幅畫面。
秘密經(jīng)常被忽略，往往在于它太顯而易見。如果你能抓住這些顯而易見但是又被大家視而不見的關(guān)鍵點，發(fā)現(xiàn)隱藏在當(dāng)下大趨勢下的未來的小趨勢，你就是一個優(yōu)秀的逆向投資者。
