?[俗話說，知己知彼，百戰(zhàn)不殆。在豪強(qiáng)林立的公寓市場更是如此，如果不知道各門派的武功絕學(xué)，怎敢踏入江湖？今天，趙老師就帶大家一同梳理下國內(nèi)公寓行業(yè)的幾大品牌，供大家為自己的產(chǎn)品開發(fā)做好參考。]?
二、了解市場上的公寓產(chǎn)品
在本篇的文章中，我們以下三個(gè)維度來進(jìn)行公寓產(chǎn)品門類的劃分，幫助大家理解
1、按集散程度分
2、按客戶定位分
01
[按集散程度分]
按照可出租房間的集散程度，我們可以將公寓分為“集中式”，和“分散式”兩種。其中集中式是指將一棟或多棟物業(yè)的部分或整棟進(jìn)行改造和開發(fā)，使其具備居住條件后，對(duì)外出租的模式，單個(gè)項(xiàng)目的房間數(shù)一般大于100間，業(yè)主多為產(chǎn)權(quán)集中的大業(yè)主或政府、國有企業(yè)等。
一：集中式公寓
（萬科泊寓）
（其靈自如寓）
一般來說，相較于分散式公寓，這種改造所涉及到環(huán)節(jié)和步驟較多，單間投入更大，但管理起來較為方便。在集中式公寓這方陣中，以魔方、灣流、泊寓等是市場耳熟能詳?shù)膸讉€(gè)品牌。
（北京集中式公寓分布圖）
魔方公寓成立于2009年，總部位于上海。截至目前，門店總量超過300家，選址多在在一二線城市人口密集區(qū)域、辦公樓聚集地及大型科技/工業(yè)園區(qū)周邊、地鐵1公里范圍內(nèi)，一線城市定價(jià)3000-6000元/月（北上廣深），二線城市2000-4000元/月，使用面積25㎡-35㎡的獨(dú)立居住空間。
灣流國際青年社區(qū)成立于2015年，總部設(shè)置在上海，以居住為核心，融合辦公、商業(yè)、娛樂、會(huì)展等功能在內(nèi)的多元化co-living社區(qū)。
泊寓是知名地產(chǎn)商萬科旗下得長租公寓品牌，于2016年正式推出，發(fā)展迅速，截至目前全國覆蓋29個(gè)一二線城市，累計(jì)開業(yè)超3萬間。
由于這種模式的資金占用量較大，一般來說具有較好的融資渠道或者基金背景的企業(yè)會(huì)發(fā)展較快。
二：分散式公寓
（典型公寓內(nèi)景）
（典型分散式公寓內(nèi)景）
（北京分散式公寓分布圖）
與集中式相對(duì)應(yīng)的，分散式公寓指以套為單位，從業(yè)主手中多以包租形式收來住宅，進(jìn)行隔間改造及翻新后（一般為N+1，即將客廳通過增加隔墻來增加一個(gè)房間）對(duì)外出租，這種方式涉及到的改造工作較少，投資也較少，適合小業(yè)主，小企業(yè)或初入長租公寓領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)者嘗試。
由于涉及到密集的收房/出房環(huán)節(jié)，很多帶有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基因的品牌在這個(gè)領(lǐng)域往往能做的很大，如美麗屋，自如，青客等品牌，已經(jīng)做到了市場較大規(guī)模。
自如，成立于2011年，隸屬于鏈家集團(tuán)，目前自如已進(jìn)入北京，上海，深圳，杭州，南京等5大城市，管理房間數(shù)量超過40萬間。
美麗屋，成立于2015年，總部位于北京。截至目前美麗屋已開通北京、天津、南京、成都、西安、青島、昆明、合肥、濟(jì)南、杭州、重慶、貴陽、長沙、福州、蘇州、寧波、南昌、南寧等18大城市服務(wù)，房源量已達(dá)7萬間，管理資產(chǎn)達(dá)500億元以上，為近萬名業(yè)主提供穩(wěn)定資產(chǎn)升值方案，形成10萬年輕人租住社區(qū)。
（美麗屋北京上石門營新區(qū)單間，標(biāo)價(jià)1380元/月）
青客公寓，成立于2012年，總部位于上海，是一家國資基金引導(dǎo)，社會(huì)資本參與，職工持股的混合所有制企業(yè)，專注于白領(lǐng)公寓租賃和物業(yè)管理，現(xiàn)管理客房50000余間，主要集中在上海。
（青客公寓上海浦東惠南單間，標(biāo)價(jià)1972元/月）
02
[按產(chǎn)品定位分]
將房間銷售給目標(biāo)租客是公寓產(chǎn)品的的最終為目的，因此，有別于住宅，公寓的定位與目標(biāo)客戶的消費(fèi)水平的匹配關(guān)聯(lián)度非常高。根據(jù)目標(biāo)客戶消費(fèi)能力的高低，長租公寓產(chǎn)品有著不同的檔次和定位，由上到下可以分為：高端服務(wù)型，中端白領(lǐng)型和低端藍(lán)領(lǐng)型三種檔次。
產(chǎn)品定位不同，消費(fèi)人群不同，客戶的需求點(diǎn)不同。與馬斯洛需求理論相對(duì)應(yīng)，設(shè)計(jì)的著眼點(diǎn)也就不同。
對(duì)于高檔公寓來說，客戶看中的是服務(wù)，白領(lǐng)公寓客戶看中的是社區(qū)的圈層區(qū)分度，而藍(lán)領(lǐng)公寓看中的是解決生活剛需問題。
首先是高端服務(wù)型公寓該種公寓具有堪比豪華酒店的裝修設(shè)施，和貼心的人性化服務(wù)。定價(jià)一般在700-1000元/天，20000元-30000元/月，多為國際品牌。該部分產(chǎn)品聚焦市場頭部用戶，忙碌的商旅人士、公司高層、外企派駐人員可以有很好的居住體驗(yàn)，衣、食、住、行都可以在住處得到很好的解決。
雅詩閣（ascott）是凱德集團(tuán)旗下的全資子公司，總部設(shè)于新加坡，1984年，雅詩閣推出了亞太地區(qū)的首個(gè)服務(wù)公寓，2006年，雅詩閣成立了全球首個(gè)亞太服務(wù)公寓房地產(chǎn)信托基金-雅詩閣公寓信托，目前，在全國擁有和管理68個(gè)物業(yè)，12600套服務(wù)公寓單位。
該部分客戶收入豐厚，時(shí)間寶貴，十分注重居住體驗(yàn)，希望在繁忙的商務(wù)活動(dòng)的間瑕能否享受全方位的高檔次服務(wù)。要求公寓私密，豪華，服務(wù)全，房間和配套設(shè)施均參照豪華酒店標(biāo)準(zhǔn)建造，單平方造價(jià)4000-8000元。
（雅詩閣公寓配套服務(wù)內(nèi)容）
其次是占據(jù)市場最廣泛份額的白領(lǐng)公寓，大部分的市場活躍品牌都在這個(gè)區(qū)間內(nèi)擁有它們的主打產(chǎn)品，如魔方、V領(lǐng)地、灣流等。定價(jià)在3500元-7000元/月。近來我們可以看到很多開發(fā)商跑步入場長租公寓領(lǐng)域，其拳頭產(chǎn)品也是白領(lǐng)公寓，如萬科泊寓，華潤有巢，龍湖冠寓等。
（龍湖冠寓濟(jì)南龍奧北路店）
該部分產(chǎn)品定位于解決廣大都市上班族的居住問題，帶有一定的服務(wù)性內(nèi)容，多數(shù)為自助性服務(wù)，對(duì)裝修有一定要求，要符合新中產(chǎn)們的消費(fèi)心理。
該部分客戶有一定的經(jīng)濟(jì)能力，生活穩(wěn)定，多數(shù)受過良好的教育，對(duì)品質(zhì)和健康有較高的要求。同時(shí)，受到較多流行文化，消費(fèi)主意文化的影響，在“讓自己住的好一點(diǎn)”這件事上，普遍可以負(fù)擔(dān)相對(duì)較高比例的房租。要求公寓干凈舒適，有設(shè)計(jì)感，居住人群圈層相近，有較好的公共交通區(qū)位。單平方造價(jià)1000-3000元。
（龍湖冠寓濟(jì)南龍奧北路店）
此外，默默興起的藍(lán)領(lǐng)公寓正越來越多地進(jìn)入人們的視野，如魔方9號(hào)樓，安歆公寓等，還有如順豐、京東等人員密集型企業(yè)也正在著手做自己的員工公寓，該類公寓鎖定基層城市中的勞動(dòng)者，一般定價(jià)為800-1500/人月。
安歆公寓，成立于2014年，一直助力政府解決城市租房壓力及安全等社會(huì)問題。產(chǎn)品以四人間，六人間房型為主，上下鋪形式?，F(xiàn)已在全國九大城市擁有超過100家直營門店，累計(jì)服務(wù)1000家企業(yè)，解決十余萬基層員工的住宿問題。
藍(lán)領(lǐng)公寓一般專注于解決基本的居住問題，以宿舍間、多人間為主，一般不帶公共區(qū)域，或者只具有衣物晾曬等具有生活補(bǔ)充功能的公區(qū)，雖然客單價(jià)交底，普遍在500-800元/月，但由于其空間使用率更高，投資相對(duì)較少，盈利能力往往相對(duì)較好。
該部分客戶多為初到城市務(wù)工的年輕人，一般從事基礎(chǔ)性工作，工作強(qiáng)度大，收入一般。要求公寓具有較低的單價(jià)和較高的性價(jià)比，房間干凈，生活便利，滿足的是生活中的剛性需求。這類公寓單平方造價(jià)800-1500元。
03
[按產(chǎn)品模式分]
品牌要發(fā)展、資本要擴(kuò)張，公寓的新開發(fā)店鋪中，有如城家、魔方一類的以標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品行走江湖的品牌，也有每一間新店都精耕細(xì)作，個(gè)性化打造的如灣流、V領(lǐng)地、朗詩寓等品牌。
應(yīng)該來說，這兩種打法各有千秋，標(biāo)準(zhǔn)化代表隊(duì)選手城家公寓，由于源自做連鎖酒店起家的華住系，自然而然的把連鎖酒店的一套設(shè)計(jì)、開發(fā)、采購的方式搬到了長租公寓中來。
（某酒店建造標(biāo)準(zhǔn)手冊）
客房用一套現(xiàn)成的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一，而在公區(qū)進(jìn)行適度的個(gè)性化設(shè)計(jì)，植入部分設(shè)計(jì)概念。比如，在城家公寓新虹橋店，就將在citigo酒店中取得成功的設(shè)計(jì)語言同樣進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)化，家具化，投放到了所有的房間之中。在這種操作模式下幾乎每一家門店的房間都是一個(gè)樣子。這樣做的好處是新店設(shè)計(jì)施工成本降低，但同時(shí)帶來了個(gè)性不鮮明，同質(zhì)化的缺點(diǎn)。
與之相對(duì)的，個(gè)性化代表隊(duì)群島公寓則十分注重單店的個(gè)性化、概念化，做到了每一個(gè)店都有亮點(diǎn)，每一處設(shè)計(jì)都有驚喜。這種做法的優(yōu)勢是個(gè)性化程度強(qiáng)，品牌價(jià)值高，但同樣，單店的設(shè)計(jì)開發(fā)成本會(huì)相應(yīng)增加。
當(dāng)然，在現(xiàn)在這個(gè)大部分城市供小于求的情況下，各種品牌公寓的出房效果觀察下來都很不錯(cuò)，因此找到自己和團(tuán)隊(duì)的擅長點(diǎn)去做對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品，并依據(jù)產(chǎn)品的定位去進(jìn)行設(shè)計(jì)、開發(fā)、運(yùn)營才是一個(gè)正確的選擇。市場繁榮的時(shí)候百家爭鳴，市場盤整的時(shí)候，定位是否精準(zhǔn)，產(chǎn)品打磨是否到位，就會(huì)很容易體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上了。
好了，今天的內(nèi)容就講到這里，趙老師敲黑板時(shí)間到。今天我們從1、物業(yè)集散方式；2、目標(biāo)客戶定位；3、產(chǎn)品開發(fā)方式這三個(gè)維度為當(dāng)今市場上的各路英雄分了一下門派，并介紹了一下各個(gè)門派的優(yōu)缺點(diǎn)，今天課程的思維導(dǎo)圖如下，我們下次見。
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公寓的開發(fā)設(shè)計(jì)由于其工序多、制約大、時(shí)間緊等特點(diǎn)，一直是件讓廣大從業(yè)者和投資人緊張頭痛的問題。在下一篇文章中，我們會(huì)為大家對(duì)公寓設(shè)計(jì)開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)流程做一個(gè)梳理，幫助大家建立正確的思維框架，合理的做出決策。
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