作者：邱雯靜，飯叔

Hi，許久不見，墨社這一年多，經(jīng)歷和收獲頗豐，自從踏入了商業(yè)地產(chǎn)咨詢領(lǐng)域，我們對(duì)于未來(lái)辦公形態(tài)、行業(yè)趨勢(shì)和不同形式的商業(yè)地產(chǎn)有了更深入的知識(shí)積累。

行業(yè)變革迅速，從業(yè)者需要不斷吸收新信息。這半年多的時(shí)間，我們完成了甲方的社區(qū)經(jīng)理駐場(chǎng)服務(wù)，這里于過(guò)去180多天里我們的收獲和認(rèn)識(shí)反饋給同行，共同探討辦公行業(yè)的未來(lái)。

去年九月，甲方亞太區(qū)創(chuàng)新部門找到墨社，希望結(jié)合我們的社區(qū)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)試驗(yàn)的方式為自身業(yè)務(wù)升級(jí)打下基礎(chǔ)。

當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)五大行開始將業(yè)務(wù)深入聯(lián)合辦公市場(chǎng)，甲方最先重視起自身辦公場(chǎng)所的策略和升級(jí)，重新設(shè)計(jì)規(guī)劃了上海總部。墨社通過(guò)以往的社區(qū)運(yùn)營(yíng)，摸索出的辦公社區(qū)管理策略，被認(rèn)為行業(yè)領(lǐng)先，因此甲方在超前的意識(shí)和行業(yè)嗅覺(jué)的驅(qū)動(dòng)下，與墨社達(dá)成了為期6個(gè)月的企業(yè)內(nèi)部社區(qū)經(jīng)理駐場(chǎng)服務(wù)。

甲方在業(yè)內(nèi)率先塑造“未來(lái)辦公”的理念，即從五大維度重塑辦公場(chǎng)所，將辦公室變?yōu)橐环N競(jìng)爭(zhēng)力，吸引頂尖人才成為企業(yè)文化和品牌忠誠(chéng)大使。從發(fā)布的《未來(lái)辦公研究報(bào)告》中可見，該模型與墨社相符合。

啟動(dòng)

十月中旬，墨社正式作為孵化項(xiàng)目進(jìn)駐甲方上?？偛?，從太古匯的辦公空間設(shè)計(jì)可以看出甲方對(duì)未來(lái)辦公室環(huán)境的愿景，以及積極的嘗試：

• 對(duì)外開放的公共區(qū)域，可供其他城市的員工和客戶使用
• 所有員工包括高層均采用移動(dòng)辦公的模式，鼓勵(lì)跨部門協(xié)作
• 公共會(huì)議室無(wú)需門禁，也可對(duì)客戶開放
• 彈性工作制，上下班無(wú)打卡
• 由甲方的內(nèi)部設(shè)施管理團(tuán)隊(duì)直接提供該辦公室的管理服務(wù)

本次墨社為甲方提供的社區(qū)服務(wù)，目的是在現(xiàn)有業(yè)務(wù)中（設(shè)施管理服務(wù)和資產(chǎn)管理服務(wù)）探索升級(jí)的可能。

服務(wù)及運(yùn)營(yíng)細(xì)則

為大型企業(yè)提供的社區(qū)駐場(chǎng)服務(wù)與聯(lián)合辦公空間不同的是，聯(lián)合辦公內(nèi)部是相對(duì)獨(dú)立的公司及個(gè)人，社區(qū)內(nèi)并不受組織和層級(jí)的影響，跨團(tuán)隊(duì)、公司溝通和交流效率高，社區(qū)經(jīng)理在此環(huán)境下是一個(gè)“核心人物”，周圍人群以社區(qū)經(jīng)理為中心產(chǎn)生交流、協(xié)作、互助。而在大型企業(yè)，受企業(yè)內(nèi)部層級(jí)關(guān)系的影響，一些活動(dòng)、工作無(wú)法簡(jiǎn)單有效的展開，社區(qū)經(jīng)理的角色就成為了“橋梁”，更多的在于鏈接和幫助溝通。

社區(qū)經(jīng)理為企業(yè)內(nèi)部和聯(lián)合辦公提供的服務(wù)區(qū)別在于運(yùn)營(yíng)細(xì)則的不同。

11月底甲方亞太區(qū)CEO來(lái)訪上海，HR部門組織了一場(chǎng)年輕員工與CEO的午餐會(huì)，但效果不如預(yù)期，員工在此次活動(dòng)上面對(duì)管理層表現(xiàn)得十分拘束。

我們?cè)诤罄m(xù)的工作中將這個(gè)活動(dòng)形式做了調(diào)整，在每月的第一周，計(jì)劃由華東區(qū)CEO與6位年輕員工一起午餐，交流并了解員工的工作與生活，社區(qū)經(jīng)理作為主持人（facilitator）負(fù)責(zé)整場(chǎng)午餐會(huì)的策劃和執(zhí)行，大致如下：

• 通過(guò)社區(qū)經(jīng)理的日常接觸，尋找合適的員工
• 與員工交流，了解員工希望表達(dá)的話題和內(nèi)容
• 與CEO確認(rèn)關(guān)鍵主題
• 作為主持人在活動(dòng)中引導(dǎo)話題
• 獲取員工和CEO的反饋，改進(jìn)下一次活動(dòng)

由社區(qū)經(jīng)理?yè)?dān)任這樣的角色，優(yōu)勢(shì)是：

1. 避免了員工抱著拘謹(jǐn)?shù)男膽B(tài)參與，認(rèn)為這是一次“任務(wù)”；
2. 從員工角度出發(fā)挖掘話題，讓員工在午餐會(huì)時(shí)有共同話題，拉近距離；
3. 社區(qū)經(jīng)理不是領(lǐng)導(dǎo)，員工最大程度的放松不拘束；
4. 從CEO角度出發(fā)，形式很輕松，全程很舒服。
5. 社區(qū)經(jīng)理由此完整的提供了“服務(wù)”。

活動(dòng)收獲

當(dāng)企業(yè)達(dá)到一定規(guī)模，層級(jí)間會(huì)產(chǎn)生隔閡，在聯(lián)合辦公空間里，這樣的關(guān)系是平行的，而在企業(yè)內(nèi)部則是由上至下的關(guān)系。社區(qū)經(jīng)理在企業(yè)內(nèi)部的工作應(yīng)該考慮得更為周到。

定制打破層級(jí)的活動(dòng)是內(nèi)部社區(qū)提高工作效率至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

以社區(qū)活動(dòng)為例，甲方時(shí)常依據(jù)節(jié)日、主題舉辦活動(dòng)，有一些作為企業(yè)福利，有一些則是幫助員工交流、成長(zhǎng)或擴(kuò)大業(yè)務(wù)。社區(qū)經(jīng)理需要對(duì)這些活動(dòng)提供輔助性支持。

此外，社區(qū)經(jīng)理的另一項(xiàng)工作是策劃（curate)活動(dòng)，其中值得一提的是“辦公室快閃”：某品牌委托零售地產(chǎn)部為其上海的新店尋找選址，由社區(qū)經(jīng)理引入品牌，在辦公室內(nèi)主導(dǎo)為期一周的快閃活動(dòng)。

在為甲方提供社區(qū)服務(wù)的6個(gè)月里，我們陸續(xù)接到許多類似的需求，從甲方管理層的角度，辦公室不是員工每日吃喝玩樂(lè)的地方，過(guò)多的“福利”對(duì)企業(yè)和員工的發(fā)展毫無(wú)用處，對(duì)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)有推動(dòng)作用才是根本。而我們認(rèn)為：“辦公室快閃”是一種雙贏，引入客戶品牌在辦公室內(nèi)做活動(dòng)是展現(xiàn)其“客戶文化”(client culture)的一種方式，員工會(huì)覺(jué)得辦公環(huán)境整體變得時(shí)尚而親和起來(lái)。

在聯(lián)合辦公空間的活動(dòng)通常沒(méi)有此類限制，企業(yè)將聯(lián)合辦公當(dāng)成業(yè)務(wù)拓展的有效渠道,為打造自己的品牌知名度而免費(fèi)提供的福利。但是在公司內(nèi)部社區(qū)，社區(qū)經(jīng)理在這方面需要考量和挑選活動(dòng)性質(zhì)，必須滿足：每次活動(dòng)都應(yīng)該以平衡管理層及員工的期望。

圖片來(lái)自：《甲方社區(qū)運(yùn)營(yíng)手冊(cè)》 - by 墨社

社區(qū)經(jīng)理除了協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部工作外，還需要做到對(duì)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)有推動(dòng)作用：與企業(yè)部門形成社區(qū)團(tuán)隊(duì)，幫助企業(yè)提高溝通效率，增加部門協(xié)作，轉(zhuǎn)化企業(yè)客戶資源，帶來(lái)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

搭建社區(qū)服務(wù)體系，使其能夠完整應(yīng)用于甲方的業(yè)務(wù)是最終目標(biāo)。我們打通了甲方各部門的主要業(yè)務(wù)，依靠社區(qū)經(jīng)理的資源為各部門推薦客戶和項(xiàng)目。由社區(qū)經(jīng)理這個(gè)“第三方”角色搭建交易關(guān)系，對(duì)客戶和甲方來(lái)說(shuō)都比“中介”的角色要好的多。

在這點(diǎn)上我們不得不承認(rèn)，由于此類資源的積累不足，無(wú)法舉出合適的例子，但我們認(rèn)為在甲方后續(xù)的社區(qū)團(tuán)隊(duì)建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)有專門的崗位負(fù)責(zé)外部資源的對(duì)接。

交付給甲方的報(bào)告，也將為其北京、深圳和香港的辦公室?guī)?lái)服務(wù)環(huán)境改善的可能。

新發(fā)現(xiàn)

在社區(qū)工作的尾聲，團(tuán)隊(duì)接到了物業(yè)管理部門（PAM）員工的需求：位于上海虹口的綜合體項(xiàng)目，業(yè)主非常認(rèn)可WeWork及社區(qū)的概念，并提出能否將這樣的概念引入十幾萬(wàn)方的綜合體內(nèi)。

這是一個(gè)非常創(chuàng)新的理念，而WeWork本身也在朝這方面推進(jìn)：通過(guò)辦公衍生出的企業(yè)服務(wù)、管理咨詢、甚至包括未來(lái)的物業(yè)管理才是他們的主要賣點(diǎn)。其客戶也逐漸以大企業(yè)居多，如渣打銀行、微軟等，WeWork將會(huì)派團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)企業(yè)從選址到入駐的一切流程，并托管企業(yè)內(nèi)部的會(huì)議、人事、員工培訓(xùn)等服務(wù)。對(duì)于整棟租賃，也將完全管理全樓的招商和物業(yè)，運(yùn)用WeWork辦公空間的運(yùn)營(yíng)模式，幫助大樓內(nèi)的企業(yè)接入更多的資源，最終用WeWork的生態(tài)系統(tǒng)完美打通客戶的工作與生活服務(wù)。

除WeWork之外，資產(chǎn)性質(zhì)重如寰圖，在一棟樓里打造辦公、健身、咖啡、會(huì)議甚至是居住，或如DNA Cafe & more引入文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，打造不同主題的輕量級(jí)辦公空間，品牌方開始爭(zhēng)相做內(nèi)容供應(yīng)商，但內(nèi)容供應(yīng)商能夠帶活幾萬(wàn)會(huì)員并自成體系不是一件容易的事。

未來(lái)辦公趨勢(shì)

在甲方的這段經(jīng)驗(yàn)十分寶貴，深入了解地產(chǎn)及資產(chǎn)管理行業(yè)的業(yè)務(wù)，也為我們帶來(lái)了許多新視野，我們將未來(lái)辦公趨勢(shì)整理為“辦公升級(jí)”和“商業(yè)升級(jí)”兩套模式。

通過(guò)品牌、設(shè)施規(guī)劃&設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位、運(yùn)營(yíng)方案、服務(wù)內(nèi)容、市場(chǎng)戰(zhàn)略六大維度為客戶提供綜合管理咨詢，是為墨社的“辦公升級(jí)”業(yè)務(wù)。

墨社還未來(lái)希望運(yùn)用“教育”這個(gè)恒久不變的命題，協(xié)助改變商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)模式，并快速迭代復(fù)制，以會(huì)員體系打通CBD、非CBD、大型園區(qū)的入駐商業(yè)和內(nèi)容，形成商業(yè)復(fù)合體。此類模式還可以拓展至B級(jí)園區(qū)及小型物業(yè) --- 對(duì)于WeWork或其他辦公品牌來(lái)說(shuō)，選址會(huì)越來(lái)越傾向于地理位置優(yōu)越的物業(yè)，城市內(nèi)部依然有許多潛能巨大的空間。

將不同的內(nèi)容劃分為靈活空間模塊納入綜合體，結(jié)合聯(lián)合辦公空間的社區(qū)化運(yùn)營(yíng)，為客戶空間提供內(nèi)容將是墨社的“商業(yè)升級(jí)”業(yè)務(wù)。

關(guān)于未來(lái)辦公的商業(yè)空間市場(chǎng)，敬請(qǐng)關(guān)注墨社這幾天內(nèi)的市場(chǎng)趨勢(shì)發(fā)布。

圖片來(lái)自WeWork官網(wǎng) ：WeWork 旗艦店內(nèi)景，舊樓改造后

依據(jù)墨社的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，雖然超過(guò)99%的品牌都沒(méi)有賺到錢，仍然有不少地產(chǎn)集團(tuán)和大業(yè)主，甚至是對(duì)聯(lián)合辦公略知一二的小業(yè)主也希望進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。

• 如果只做辦公空間，選擇2000-4000平左右高端物業(yè)，利用服務(wù)撬動(dòng)運(yùn)營(yíng)，樹立良好口碑。
• 擁有地產(chǎn)集團(tuán)可以運(yùn)用資源優(yōu)勢(shì)做靈活辦公及商業(yè)升級(jí)配套，打造一塊全新的業(yè)務(wù) -- 靈活空間。

在甲方這180天社區(qū)服務(wù)可以看到未來(lái)辦公的多種可能，結(jié)合獨(dú)角獸企業(yè)WeWork目前的每一步發(fā)展，我們幾乎可以肯定這將成為未來(lái)辦公模式的主流，甚至是工作生活模式的全方位升級(jí)。單純的辦公空間已經(jīng)過(guò)時(shí)，靈活空間才是未來(lái)！

圖片來(lái)自Wework官網(wǎng) ：WeWork 上海國(guó)際金融中心店

回顧這三年，行業(yè)日新月異，“創(chuàng)業(yè)者會(huì)去的辦公空間”這個(gè)概念早已不存在。目前的聯(lián)合辦公不僅需要夠滿足10人+以上的團(tuán)隊(duì)，成長(zhǎng)到50人+的團(tuán)隊(duì)以后，依然能夠?yàn)槠浞?wù)?？臻g運(yùn)營(yíng)商在選擇不斷擴(kuò)張的同時(shí)，也要考慮到，10人以下團(tuán)隊(duì)的機(jī)動(dòng)性非常高，發(fā)展迅速，遍布全國(guó)的辦公空間對(duì)這些團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)才是最方便的選擇。雖然一臺(tái)電腦連上網(wǎng)絡(luò)就可以工作，但擁有一個(gè)正兒八經(jīng)的辦公室才是團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)人的真實(shí)訴求？那么擴(kuò)張將永無(wú)止境。

空間運(yùn)營(yíng)商不遺余力的改變商業(yè)模式、增加不同業(yè)態(tài)（類WeWork未來(lái)的物業(yè)管理），也是在不知覺(jué)中擴(kuò)大客戶群體。但此類重資產(chǎn)模式，并不能長(zhǎng)久。在我們的經(jīng)驗(yàn)中，聯(lián)合辦公對(duì)于圈外人依然是一種新鮮的模式，改變是潛移默化的，想一想手機(jī)是如何改變我們的生活方式的？通過(guò)打散辦公模塊，線上線下體驗(yàn)式運(yùn)營(yíng)，才能改變?cè)介_越多，越開越大的命運(yùn)。

寫在最后

現(xiàn)階段業(yè)主想要進(jìn)入這一塊領(lǐng)域有以下三種方式：

1. 交由WeWork整租，全方位托管物業(yè)。
2. 找運(yùn)營(yíng)商代理運(yùn)營(yíng)，類似DNA Cafe & more與寰圖這類辦公品牌，提供豐富的內(nèi)容。
3. 尋找墨社這樣的行業(yè)咨詢顧問(wèn)提供服務(wù)。

傳統(tǒng)物業(yè)管理、資產(chǎn)管理正在進(jìn)行的變革，以聯(lián)合辦公這個(gè)業(yè)態(tài)為起點(diǎn)，到現(xiàn)在才三年。甲方的COO說(shuō)到：“物業(yè)管理是非常老牌的行業(yè)?！闭娴氖遣患?，但是在WeWork們擠壓市場(chǎng)的同時(shí)，未來(lái)是否會(huì)出現(xiàn)新的模式，我們一起拭目以待。

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關(guān)于墨社

墨社的辦公空間管理咨詢服務(wù)為從業(yè)者提供行業(yè)領(lǐng)先的戰(zhàn)略、設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)解決方案。

作為一家數(shù)字咨詢公司，墨社具備完整的解決方案，滿足業(yè)主和客戶品牌不同的業(yè)務(wù)需求。我們擁有的技術(shù)迭代架構(gòu)，滿足客戶空間產(chǎn)品的財(cái)務(wù)測(cè)算及概念規(guī)劃；擁有多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為客戶空間在運(yùn)營(yíng)階段實(shí)現(xiàn)評(píng)估以及答疑。墨社獨(dú)有的KPI系統(tǒng)，通過(guò)500多項(xiàng)細(xì)則確?？臻g管理可執(zhí)行，可量化。

聯(lián)系我們

飯叔

墨社創(chuàng)始人、高級(jí)顧問(wèn)

fan.zhang@mozzos.com
+8618616340261

邱雯靜

商業(yè)地產(chǎn)高級(jí)咨詢師

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