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在全國買房房價爆發(fā)大潮逐漸褪去的時候，房屋租賃，長租公寓等租房浪潮卻正在慢慢興起，尤其在一二線大城市，租房成為了所有人都很難繞過去的新話題。
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前段時間各大中介平臺囤房和房屋安全鬧得沸沸揚揚，這不僅是租客在關心的問題，也是社會各界都在關注的焦點，一二線城市人口和租房的供需關系變得緊張，其實是很多因素共同作用的結(jié)果。
尺度搜集了一些關于深圳租房行業(yè)的數(shù)據(jù)，進行了簡單的分析，發(fā)現(xiàn)很多問題并不是表面看起來那么簡單，下面我們一起看看“租房”這個讓大家都困惑的難題吧~
深圳基本數(shù)據(jù)?
深圳有著四大一線城市最強的人才吸引力，卻是面積最小的一線城市，人口與城市大小的沖突矛盾持續(xù)加劇。據(jù)統(tǒng)計，深圳官方人口1200W，但是大數(shù)據(jù)下實際的深圳人口早已突破2000W，每日深圳穩(wěn)定人口甚至達到恐怖的2500W。
深圳就像一個巨大的漩渦，不斷從全國吸收人才，去年深圳人口凈流入全國第一，更夸張的是最近3年平均每年50W+的人口凈流入，相當于每2年增加一百萬人的大城市，深圳的人口吸引力可謂雄冠全國。
不僅如此，深圳還是最年輕的一線城市。對比全國城市老齡化的加速，深圳的人口年齡得天獨厚，整個深圳的平均人口年齡是32.5歲，不僅平均年齡在四大一線城市中最低，老齡人口比例也是遠遠低于其他城市。
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，四大一線城市老齡人口比例上海28.8%，北京22.6%，廣州16.3%，深圳6%。深圳的人口潛力和人口紅利的巨大優(yōu)勢還將不斷持續(xù)增長。
這樣的人口紅利總會引起一些投資人的興趣，緊接著當然就是各種“炒”。租房市場也不例外，租房需求的持續(xù)增長，深圳這個城市也面臨較大的挑戰(zhàn)。
深圳市面積1996.85平方公里，建設用地面積917.8平方公里。是一線城市中最小的，深圳可開發(fā)居住用地也是日趨緊張。
在有限的土地資源下，和不斷增加的人口，深圳住房市場供需關系在可見的未來都將處于極度不平衡的壓力下。也正是在住房的高壓下，租房這塊市場也將越來越大，也越來越充滿機遇和挑戰(zhàn)。
租房現(xiàn)狀
深圳租賃已有千億的市場規(guī)模，其中城中村的租房占比6成，商品房長租公寓等占比4成，然深圳租賃目標人群1600萬，租房比例位居全國之首。
?[一二線城市出租房源類型]?
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不過對于租金問題，深圳人的租房負擔并沒有外界想象的那么高，近半成租客的月租金在3000元以內(nèi)，超八成租客的租金不到家庭收入的30%。
發(fā)達的地鐵軌道、公交系統(tǒng)，快速、便捷連通居住地與工作地，超過一半的租客上下班通勤時間在30分鐘內(nèi)。租金負擔較輕、上下班時間短，深圳租客的幸福程度可能比想象中要高。
深圳之所以能有今天這樣的年輕活力，能有著與其他城市不同的特殊魅力，深圳的城中村功不可沒，深圳城中村的面積為320平方公里，相當于城中村占了整個深圳三分之一的可建設用地面積，城中村的巨大體量為這個城市貢獻了源源不斷的活力。
但是城中村生活品質(zhì)低下且不便，安全消防等一系列問題就產(chǎn)生了，那居住品質(zhì)的提升就成為廣大群眾的需求。消費升級的大趨勢下，居住品質(zhì)的升級也是大勢所趨，但升級就意味著高價，難免出現(xiàn)各種各樣的矛盾……
發(fā)展矛盾
在租賃市場的關系網(wǎng)中，消費者，房東，運營商，政府多方面似乎產(chǎn)生了諸多的矛盾和對立。租金的快速上漲，長租公寓的安全問題，租房的質(zhì)量問題……層出不窮！
由上圖示：消費者不希望房租的過快上漲，因為過高的房租已成為最大壓力，房租房價已是年輕人逃離大城市最重要的原因。
房東，運營商總是希望房租能夠持續(xù)不斷的上漲，已便帶來最大的收益。而政府擔心房價造成人口的流失從而影響產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟的發(fā)展，需要控制房租的過快上漲。
不同的三方面是個互相影響和制約的生態(tài)關系，既有短期的波動影響，又有長期的發(fā)展平衡。
矛盾如何化解
租客，房東，公寓運營商，政府之間的矛盾不可調(diào)和嗎？
我們先來看下各方的剛性需求：
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從圖表上看，雖然這條關系網(wǎng)的底端是租客，但租客愿意付出租金才能帶動整個商業(yè)鏈，所以房東和運營商就會選擇對居住品質(zhì)進行升級，通過有效的設計，在客觀的情況下進行升級改造，提高整體的居住品質(zhì)，好的品質(zhì)讓租客愿意付出一定的租金成本，也能吸引希望高品質(zhì)的租客，但這樣一來成本就會提高，租金上漲就成為必然結(jié)果。
記得一個朋友和我說，一個城市的發(fā)展，勢必會進行優(yōu)勝劣汰，住房問題就像一個篩選器。
通過對生活品質(zhì)的提升往往會引來那些追求城市核心便利生活的白領人群，這些有消費能力的人群會帶動社區(qū)商業(yè)的發(fā)展活力，整體提升社區(qū)的經(jīng)濟價值，這也是租客，房東，公寓運營商，政府想要的共贏局面。
不過對于租金上漲，一些相對低收入人群面對壓力不得已要離開，此時就需要社會和政府的調(diào)節(jié)和扶持，進行合理的調(diào)控，盡力保證社會的公平。很多時候，市場化的經(jīng)濟發(fā)展所帶來的現(xiàn)實問題就是如此。
升級過程雖然會有痛苦，但這是市場經(jīng)濟發(fā)展下的必然，也是經(jīng)濟價值最優(yōu)的結(jié)果。
案例分析
更好更舒適的居住氛圍，完善活力的社區(qū)商業(yè)，合適的租金價格，才是能長期共贏發(fā)展的租住市場環(huán)境。水圍村是深圳城中村改造的先行者，造過后給租客帶來品質(zhì)提升，創(chuàng)造出創(chuàng)新活力的商業(yè)氛圍，帶動起意想不到的經(jīng)濟效果。集悅城是深圳目前很成功的改造項目，公共的休閑娛樂空間，活躍的商業(yè)街區(qū)，舒適整潔的私人空間，深受年輕人的青睞。
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?福田水圍村?
02
?集悅城?
?[城中村改造后的增益效果]?
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除了深圳廣大的城中村以及工業(yè)舊改之外，租房市場中很大比例人普租房市場也是有著巨大的空間，比如深圳大量的破舊老小區(qū)以及市場上的商品出租房，這也是自如蛋殼等品牌公寓運營商爭相追逐的市場。
現(xiàn)階段大部分商品出租方仍然是個人業(yè)主通過中介進行轉(zhuǎn)出租。商品出租房通過好的設計優(yōu)化，有著較大出租升值空間，慢慢也會走向品質(zhì)化，機構(gòu)化。
01
?一室一廳舊房改造?
02
?32㎡出租屋改造?
?[舊房改造后的增益效果]?
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未來預測
從國際經(jīng)驗上看，發(fā)達國家的租賃人口占比在30% 左右，而目前我國租賃人口占比僅為12%，在未來，我國租賃人口的增長有較大空間。
從租賃房屋套數(shù)占比數(shù)據(jù)看，美國、日本、德國等發(fā)達國家的占比均超35%，我國目前僅為19%，租賃房屋套數(shù)的增長會是未來趨勢之一。
我國擁有較大的人口基數(shù)和快速發(fā)展的租賃需求，在政策的扶持下，租賃行業(yè)將會有較快發(fā)展，主要是增量新建、存量改造兩部分。
（1）增量：增加新增開發(fā)量，包括招拍掛地塊中的自持面積及大量的集體土地供應。以此方式，使集體土地建設活動正規(guī)化，盤活集體土地的潛在價值，帶動房地產(chǎn)的投資。
未來五年主要城市租賃用房供應計劃：北京50 萬套、上海70 萬套、廣州15 萬套、深圳110 萬套（其中100 萬套存量房改造）、杭州8萬套、鄭州3.8 萬套。
（2）存量：存量房的改造，通過對老舊住宅小區(qū)、破舊城中村、閑置商業(yè)、廢棄廠房等的升級改造，成為青年公寓。
未來的深圳租房市場一定是個充滿潛力和機會的市場，尺度今天分析介紹了深圳租房市場的基本情況，后續(xù)將持續(xù)深入解讀政府相關政策，品牌運營商和市場實際的項目運作，全面專業(yè)的解讀未來租房升級市場這個大蛋糕。
下一篇，尺度設計將會介紹我們剛剛落成的公寓改造項目，看尺度是如何三房變六室，野雞變鳳凰，創(chuàng)造出怎樣的華麗蛻變，敬請期待……
