買房子是人生一筆較大的投入，我們該如何選一套自己心儀又能保值增值的房子呢？
關鍵時刻，思考模型來幫你。
在決策模型這章，我接觸到了三種模型幫助自己做決策。生活中的決策往往有兩種情況。第一種是信息是確定的，可收集的，例如買車買房，這種情況下我們一般用多準則模型或者空間投票模型；第二種是信息不確定的情況，我們則可以用決策樹的模型。而多準則模型和空間投票模型的區(qū)別就在于，后者往往是我們自己心中有一個理想的狀態(tài)，再來和我們面臨的選項之間做比較，從而得出最佳選項。
面對買房的選擇，適合用多準則模型來幫助我們做出最佳的決策。由于買房是一件信息量很大，影響因素很多的事情，我也不是專業(yè)人士，作業(yè)時間有限，所以先從我最熟悉的戶型開始建模，今后再做一一補充。
下面具體解釋我是如何用這個模型來為這套房子的戶型進行打分評估的。
下面是一套房子的戶型圖，來自我逛街的時候收到的某地產商的廣告宣傳單。
看戶型圖的以下幾個方面：
1. 整體輪廓。基本方正，沒有異形，9分。
2. 窗戶通透。圖中三四條平行線的地方就是窗戶，包括飄窗，落地窗等，箭頭則是風吹過來的方向。這套房子只有兩面，東面和南面是通風的，即相鄰兩面通風，這和房子所處的位置有關，從平層圖可以看出。這個是我覺得比較可惜的一點，只能得6分。
3. 廚衛(wèi)通透。廚房和衛(wèi)生間都帶窗戶，是明廚明衛(wèi)，這種是最好的。但是一般也要看實際的通光量有多大，有可能即使窗戶的，由于被遮擋，也比較暗。這里我沒有實地考察，暫且給9分。
4. 開間進深。開間是指主采光面的的大小，進深則是與之垂直的面的大小。進深比開間一般在1-1.5為宜，進深太大會使房間狹長影響采光，開間太大又會影響房子的保溫效果。房子整體的比例和各個房間的比例在1-1.5之間，不會太狹長，基本符合“方正”的要求，給到9分。
5. 干濕分區(qū)。干區(qū)是指臥室，客廳；濕區(qū)是指廚衛(wèi)。臥室和客廳需要保持相對干燥，所以分區(qū)布局會更合適，不會將衛(wèi)生間，洗衣間，廚房的水帶到干區(qū)。
這個戶型圖的紅色框框部分是濕區(qū)，下面是干區(qū)，符合干濕分區(qū)，9分。
6.動靜分區(qū)。動區(qū)是指廚房，衛(wèi)生間和客廳，餐廳；靜區(qū)一般是書房和臥室。比較合理的是動區(qū)的活動不會影響也不用穿過靜區(qū)。符合，9分。
7. 公私分區(qū)。這里要考察的是，在客廳餐廳能否一眼看到臥室內部，如果可以，就說明房間的私密性不強。該布局基本不會影響隱私，9分。
9.動線分布。動線有三條，請看上圖的線條。一，客人進門，從門口到客廳；二，到廚房做家務；到臥室休息。這三條線不會交叉為宜，不會影響行動。基本符合，9分。
10. 布局。有一些需要避免的布局，如衛(wèi)生間的門正對臥室，會帶來潮濕和異味；衛(wèi)生間對著進來的大門，沒有隱私和安全感，風水上來說是會導致破財的；室內門和門相對而開，影響隱私；廚房太深，不是靠近大門處，這樣買菜進門要穿過大廳等很不方便；臥室靠近電梯，噪音很大影響休息。這些都是需要避免的，當然，有些問題是可以通過裝修來改善的話，影響就沒有那么大。
這個戶型基本都沒有出現這樣的情況，9分。
11. 房間尺寸。這個根據不同的房屋面積和每個人的需求不同，有不同的數據，這里不做解析。這套房子暫時給到9分，客廳和臥室的大小都基本夠用。
12. 得房率。得房率是套內面積和建筑面積的比值。我們買房的時候是按照建筑面積計算的，真正能夠使用的面積是套內面積，中間還差一個公攤面積（用戶共同分攤的公共面積，如電梯，樓梯間，過道等等，這些都是我們出了錢的?。?。得房率相當于我們買房的性價比高低的一個指標，當然是越高越好。這套房子的得房率按照宣傳單上計算有80%，應該算可以，當然這個準確的數據還得以房產證上面的數字為準。給到9分。
13. 墻體。墻體分為外立面，承重墻和非承重墻。其中只有非承重墻能夠拆除，這個是在裝修中一定要注意的。在戶型圖中，承重墻一般是黑色的實心粗線條表示。
14. 贈送面積。很多地產商打的廣告很響，說是贈陽臺，贈花園，贈閣樓等各種各樣的東西。這個時候我們自己心里一定要明白，贈送的面積一般是不會寫到房產證里面的，也就是說你只是擁有使用權，贈送的面積是不可抵押，拆遷無補償的。所以我們要擦亮眼睛，看贈送的東西是不是真的劃算實用，最好不要因為贈送面積沖動選擇。
以上是我們通過看戶型圖得到的房子信息，下面我們把視野放遠一點，結合平層圖看看這棟房子在樓群里面的表現如何。
有以下幾個方面需要考慮。
通透性。確認剛剛在戶型圖里面看到的進風口有沒有遮擋。有的戶型光看戶型圖是三面通風的，但放到平層圖里一看，可能發(fā)現有一面是被擋在樓群里面，根本是不通風的，這點要注意。
考察窗戶外側。廚房，衛(wèi)生間，臥室的窗戶對面分別是什么。如何和隔壁的樓層隔得太近會出現廚房油煙污染和隱私問題，應當避免。陽臺也是，如果相鄰兩家的陽臺距離太近，甚至有可能讓小偷翻進來，有極大的安全隱患。這棟樓基本避開了這些問題，9分。
電梯。電梯到門口的距離和路線是否合理；電梯和臥室的距離是否太近，太近的話會導致噪音大，影響休息，這里剛剛提到過。這里也是比較合理的，9分。
最后按照10分制換算，我給這套房的戶型打分是8.63分，是一個相對較高的分數，除了通透性這一點，我覺得基本符合一個好戶型的標準。
有幾點需要作出解釋：
1. 我們可以根據自己對每一項的看重程度進行加權處理，分數也會相應變化。
2. 我這里寫出的一些標準并不一定是完全正確的，每個人在選擇和打分的時候，往往需要根據不同的地域，緯度，樓盤，周圍環(huán)境，自己的喜好，甚至是不同地方的風水習俗等等一系列條件對這個模型進行調試。
3. 我們不可能選擇到一個完全符合標準的房子，選房子就是一個取舍的過程，重要的是把你最看重的點放在第一位。不可能有完美的戶型，如果有，那它的價格應該也不是那么完美的。
4. 買房子的因素很多，戶型只是其中的一部分。所以，這個模型只是買房模型的一部分，接下來我還會慢慢地將各個方面完善。
5. 我還在學習之中，歡迎各位有實戰(zhàn)經驗和專業(yè)知識的童鞋來拍磚。
