背景：
近日，長租公寓品牌「自如」、「蛋殼」等因抬價搶房源，并運用金融工具，從租房市場中牟取暴利的行為，引起了全民熱議。有觀點認為：資本壟斷的行為，大幅提升了北上廣等一線城市年輕人租房成本；也有觀點認為：長租公寓品牌整合了資源，為租房者提供了便利。
討論：
你認為長租公寓是提升了租房成本？
還是為租客節(jié)省了租房成本？
你如何看待長租公寓的商業(yè)模式？
思考：
一、長租公寓現(xiàn)狀
1、當前分類
-長租公寓運營模式可分為集中式和分散式。
-集中式長租公寓，即租賃平臺通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權(通常為整棟，或整棟中的幾層)，統(tǒng)一進行改造后出租的一種租賃公寓模式。
-分散式長租公寓，即租賃平臺從分散的房東手中取得房源，經過標準化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。
2、當前產業(yè)鏈
-獲得房源：房源很大程度上決定了后期的需求以及空臵率、租金水平、以及如果是重資產運營的話資產的升值空間。
-設計裝修：通過集采方式降低裝修成本。設計和裝修到位的公寓更有吸引力，增加租賃需求減少空置率，并給企業(yè)帶來一定的租金溢價空間。
-附件服務：不限于家具租賃、搬家等附加服務
-網絡平臺：大量節(jié)省運營過程中各類人工成本，包括但不限于管理人員成本、財務人員成本、營銷成本等。
-租約證券化：例如用租金收益作為底層資產發(fā)行公募或私募ABS為企業(yè)融資等。
3、當前運營模式
-重資產運營：
運營商通過自建、收購等方式獲取并持有房源、對外出租，主要通過收取租金獲取利益的模式。
-輕資產運營：
運營商并不持有物業(yè)，而是通過長期租賃或受托管理等方式集中獲取房源，通過轉租獲得租金價差或通過輸出品牌、提供租務管理、物業(yè)管理等服務，獲得管理報酬的模式
二、長租公寓的挑戰(zhàn)
1、房源獲得難，面臨資產約束及法律風險：
-資本風險：一線城市資產價格走高
-業(yè)主風險：業(yè)主違約、
-資產風險：證件不全、產權與用地性質未明確以及建筑、消防驗收規(guī)范不清晰等問題
-法律風險：長租公寓領域法律法規(guī)并不完善，缺乏具體的規(guī)范化細則，存在一定的法律風險。
2、綜合成本高，目前盈利空間有限
-綜合成本高：不限于拿房成本、獲客成本、裝修攤銷、人力開支、稅費支出等
-投資周期長：綜合成本高，息稅前利潤率只有10 %左右，據此測算投資回收期平均在4-5年
3、融資難度大，存量投資不易盤活
-融資階段短：主要集中于A輪前，占比將近60%，只有少數(shù)企業(yè)進入中后期階段。未來面臨極大資金缺口。
三、長租公寓的展望
1、傳統(tǒng)租賃行業(yè)的本質：是人與物的關系，是資產擁有者與房產的關系，最終賺取的是房產的本身與價值。
缺乏對于租客的服務動機。
對于資產擁有者來說，最重要的事情是兩個：
-最終的接盤者；
-在資產價值變化周期中的買賣套利。
2、現(xiàn)階段的非自持長租公寓服務平臺，需要重點考慮：在市場中對于房東與租客的利益平衡機制。
互聯(lián)網分布式長租公寓的本質是：人與服務的關系，房子只是連接人與人的載體，以房定人！
公寓企業(yè)不再從房子賺錢，而是用房子做為平臺客戶生活場景的媒介。不限于以下方式：
-為租客提升居住體驗，提高租客的選房效率，
-租金讓利與房東，
-從租賃衍生場景中，賺取服務利潤，
-減少租客與房東之間的矛盾。
互聯(lián)網長租公寓平臺，通過技術提升市場效率，顛覆傳統(tǒng)租賃市場，創(chuàng)造更高的商業(yè)價值和社會價值。
Refer：
