喝最烈的酒，泡最美的妞，這是每個(gè)踏上深圳尋夢(mèng)的小伙心中的理想。
然而，高樓大廈總沒(méi)有一間房屬于你，妹子也總在大款懷里；在無(wú)數(shù)個(gè)夜深人靜的夜晚，你輾轉(zhuǎn)難眠，偶爾做一個(gè)迎娶白富美，走人生巔峰的美夢(mèng)，也會(huì)被上下沙出租屋隔壁那三八撕裂般的噪音打斷，“你把我灌醉，你讓我流淚。。。”
用屁股想也知道她又打開了唱吧，殺破狼的唳氣彌漫在靜謐的空氣中，你知道，這個(gè)夜晚又要失眠了！這個(gè)時(shí)候，你心中有數(shù)個(gè)細(xì)碎的呢喃逐漸匯聚成一個(gè)巨大的聲音，“我要買房，我要買房，我要買房，我要永遠(yuǎn)擺脫隔壁出租屋的三八”！
買房成了你迫不及待的一個(gè)夢(mèng)！其實(shí)只要你稍微有點(diǎn)勇氣，從此走上通往人生巔峰的道路也并不是夢(mèng)，在2017年最嚴(yán)限購(gòu)政策下，“處女貸”資格已經(jīng)比處女寶貴，如果你現(xiàn)在手上如果有一個(gè)干凈的購(gòu)房指標(biāo)，那么恭喜你，你已經(jīng)是稀有品種，只要完成了“處女貸”，你就可以成為一個(gè)真正的“男子漢”！
“處女貸”，顧名思義為首次購(gòu)房按揭貸款，按照目前各地限購(gòu)政策的解讀，目前能買房的，也就只有沒(méi)房沒(méi)貸，擁有“處女身”的人了。離婚買房的路被堵死，贈(zèng)與也行不通了，所以，有一張房票而又想買房的親們，第一次做按揭貸款必須要好好規(guī)劃，最理想的就是，盡量低的首付，盡可能低的利息，盡量長(zhǎng)的年限，這樣才能得到最大的收益。
盡管現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)四通發(fā)達(dá)，想要什么資訊可以找度娘，但是阿呆在這里還是想跟大家做一個(gè)資源整合，咱們?cè)侔焉藤J和公積金貸做一下深度研究！
1.公積金貸款
目前購(gòu)買首套住房申請(qǐng)公積金貸款的，貸款利率仍為個(gè)人住房公積金貸款基準(zhǔn)利率，5年以上為3.25%，5年及以下為2.75%；就拿深圳來(lái)說(shuō)，在深圳已擁有1套住房，再次購(gòu)買住房時(shí)申請(qǐng)公積金貸款的，貸款利率為個(gè)人住房公積金貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍;購(gòu)買第三套住房的不能申請(qǐng)公積金貸款。
深圳住房公積金貸款額度的計(jì)算，要根據(jù)深圳住房公積金賬戶內(nèi)存儲(chǔ)余額的倍數(shù)、貸款最高限額和貸款比例這三個(gè)條件來(lái)確定，根據(jù)該三個(gè)條件分別算出的最小值就是借款人最高可貸額度。
按照深圳住房公積金賬戶余額計(jì)算的最高可貸額度來(lái)說(shuō)，不管是個(gè)人貸款還是夫妻共同貸款，可貸額度不能超過(guò)公積金賬戶余額的14倍。也就是說(shuō)，如果你公司給你繳納公積金的工資基數(shù)最低的，那你帳戶里的余額就很少，等做房貸的時(shí)候，能貸款的金額就很低?，F(xiàn)在有很多公司發(fā)工資都想辦法幫員工避稅，工資在萬(wàn)元以內(nèi)的，多數(shù)是按最低工資3000來(lái)繳納社保和公積金，如果按3000算，個(gè)人加公司每個(gè)月才繳300，一年的余額才3600，五年才18000，14倍也才25萬(wàn)，對(duì)于深圳的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，真正的杯水車薪。
按照深圳貸款最高限額計(jì)算的可貸額度個(gè)人最高可貸50萬(wàn)元，夫妻共同貸款最高可貸90萬(wàn)元。以個(gè)人貸款來(lái)說(shuō)：公積金賬戶余額至少35715元，同時(shí)月收入至少達(dá)到4353元。以夫妻貸款來(lái)說(shuō)：夫妻公積金賬戶余額之和至少64286元，同時(shí)夫妻總收入至少7834元，即平均每人月收入需要達(dá)到3917元。
90萬(wàn)能干嘛？在深圳來(lái)說(shuō)最多只能付個(gè)小戶型的首付，而且現(xiàn)在商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率才4.89%，跟公積金貸款利息相差無(wú)幾，按我說(shuō)，公積金貸款就是個(gè)雞肋，金額低，申請(qǐng)手續(xù)麻煩，利率也不是優(yōu)勢(shì)，實(shí)在沒(méi)必要費(fèi)精神去做公積金貸款，現(xiàn)在很多一手樓盤也不接受客戶做公積金貸款，因?yàn)槭掷m(xù)時(shí)間太長(zhǎng)影響開發(fā)商回款。公積金帳戶目前并不是全國(guó)通用，你要回老家買房用公積金也用不上，阿呆我實(shí)在不明白公積金貸款的意義在哪里，還不如每個(gè)月拿出來(lái)交房租或者還房貸。
2.商業(yè)按揭貸款
首先來(lái)看看2017年4月深圳各大銀行按揭貸款利率：
其實(shí)在4月11日就已經(jīng)消息說(shuō)首套按揭貸款利率要全面上調(diào)到9.5折或者基準(zhǔn)，但實(shí)際這0.5的折扣影響不了什么。以購(gòu)買一套總價(jià)500萬(wàn)元的房子為例，首套房貸款350萬(wàn)元。若以30年償還期、等額本息還款的方式，按照9折利率優(yōu)惠計(jì)算，購(gòu)房者每月還款金額為17547.31元，30年利息總額約為281.7萬(wàn)元。上調(diào)至9.5折之后，購(gòu)房者月供額為18057.78元，30年利息總額約為300萬(wàn)元。這意味著，每月月供增加510.47元，總利息額約增加18.3萬(wàn)元。
當(dāng)然，在調(diào)控周期內(nèi)，利率上調(diào)是大概率事件，但調(diào)控畢竟不會(huì)維持太久，有的人可能覺(jué)得每個(gè)月月供增加了，購(gòu)房成本增加了，但實(shí)際上利率的增長(zhǎng)遠(yuǎn)及不上通脹的速度，到調(diào)控后期，政策又會(huì)重新放開，降息降準(zhǔn)也是必然的，所以從總體來(lái)說(shuō)，貸款利息的來(lái)回浮動(dòng)，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)的供求有任何影響。
那么，做商業(yè)貸款有哪些需要注意的呢？
首先，肯定是選擇利率最優(yōu)惠的銀行，這個(gè)不用我阿呆說(shuō)，大家都知道，從上圖看，恒生銀行的利率最便宜，但是其實(shí)外資銀行一直以來(lái)做按揭貸款的利率都是比國(guó)有銀行優(yōu)惠的，因?yàn)橥赓Y銀行在網(wǎng)點(diǎn)分布上不具有優(yōu)勢(shì)，他們網(wǎng)點(diǎn)較少，服務(wù)的人群也相對(duì)較少，所以，外資銀行在理財(cái)和信貸業(yè)務(wù)下很大功夫，像渣打、匯豐、恒生還有其他國(guó)家的銀行等等，他們的主打產(chǎn)品都比較靈活，以此來(lái)爭(zhēng)取客戶。
但是外資銀行的利率雖然便宜一點(diǎn)，但是在貸款期限一般做不到三十年，目前來(lái)說(shuō)，外資銀行做抵押消費(fèi)貸款的期限最長(zhǎng)是20年，按揭貸款是最長(zhǎng)25年，他們這一點(diǎn)又比不上我們國(guó)內(nèi)的銀行。當(dāng)然，有可能地方不一樣，政策不一樣，這個(gè)大家可以親自去銀行咨詢。
說(shuō)到這里，也許有的朋友會(huì)問(wèn)，是不是貸款期限越長(zhǎng)越好？阿呆的答案是肯定的，實(shí)際上按揭貸款是用未來(lái)的錢來(lái)買現(xiàn)在的房子，其實(shí)就等于你把通脹的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了銀行，按照等額本息的還款方式，你今天是3000塊錢的月供，十年后還是3000塊錢的月供，但是現(xiàn)在的3000塊等于十年后的3000塊嗎？答案不言而喻！
等額本息和等額本金到底怎么選？
我們先看概念：
等額本息:是指把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。
等額本金:是指借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負(fù)擔(dān)。這種還款方式是將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月中，同時(shí)付清上一還款日至本次還款日之間的利息。
二者的區(qū)別在于：等額本息每月還款金額較少，而總還款金額較多。等額本金首月還款金額較多，然后每月還款額逐月減少，總還款額也比等額本息要少。
這么說(shuō)可能你還不是很明白，我們舉個(gè)例子。假設(shè)貸款30萬(wàn)元，期限30年，貸款利率為基準(zhǔn)利率（4.9%），看下圖：
上圖左邊是等額本息還款方式結(jié)果，右圖是等額本金還款方式結(jié)果，從數(shù)據(jù)上來(lái)看，等額本金還的貸款總額要更少，但是，大家不要被表面的數(shù)字所迷惑，貨幣實(shí)際上一直是在處在貶值狀態(tài)的。這么說(shuō)大家可能不太明白，阿呆再給大家舉例說(shuō)明。
大家知道，貨幣從狹義的角度來(lái)理解的話，它也是一種商品，是商品，就存在現(xiàn)值和終值兩種價(jià)值，很明顯，二十年前的100塊錢的價(jià)值，不等于今天100塊錢的價(jià)值。那么，從貸款這個(gè)產(chǎn)品的來(lái)講，它又涉及一個(gè)貼現(xiàn)率的問(wèn)題。
什么是貼現(xiàn)率？貼現(xiàn)率是影響一個(gè)國(guó)家貨幣供給的一個(gè)重要指標(biāo)。簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是將來(lái)的錢，折算到現(xiàn)值，少掉或多出的那部分的錢與將來(lái)的錢的比值。
比如，現(xiàn)在你有95萬(wàn)，1年后這些錢會(huì)因?yàn)殂y行利息，或者是人民幣升值而變?yōu)?00萬(wàn)，多出的5萬(wàn)比上1年后的100萬(wàn)得到5%，所以貼現(xiàn)率就是5%，或者是可以這樣理解，1年后你可以得到100萬(wàn)，貼現(xiàn)率為5%，所以相當(dāng)于這筆錢現(xiàn)在的價(jià)值為95萬(wàn)。
具體計(jì)算過(guò)程比較專業(yè)且復(fù)雜，阿呆給大家說(shuō)一個(gè)結(jié)果吧，以貸款30年為例，在貼現(xiàn)率是15%的情況下，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的數(shù)學(xué)計(jì)算可以得出，相對(duì)于“等額本息”而言，“等額本金”大概貴了5.6%，這已經(jīng)是一個(gè)不小的數(shù)字。
再說(shuō)回等額本息和等額本金，從上圖看雖然最后會(huì)節(jié)省大概5萬(wàn)元，但是在前面8-10年時(shí)間里，等額本金的還款數(shù)額都更多一些，也就是前期還款壓力比較大，所付出的資金成本也會(huì)比較高。所以，雖然等額本金的利息會(huì)少一些，但是在前面十年里，等額本金的還款壓力更大，完全感受不到利息少的好處。
總結(jié)一下等額本息還款的好處：
1.用更多的利息來(lái)?yè)Q取更小的還款壓力。
2.對(duì)于首付資金較少的購(gòu)房者，等額本息的還款模式還能支持規(guī)模更大的貸款。
3.對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，收入的增長(zhǎng)是可以預(yù)期的。按照目前的趨勢(shì)來(lái)看，收入七八年翻一番是可以預(yù)期的。因此把更多的還款放在將來(lái)，它占據(jù)收入的比例會(huì)越來(lái)越小，總額多付5萬(wàn)看起來(lái)挺多，但這是8-10年以后多出來(lái)的，以發(fā)展的眼光看，將來(lái)這些錢實(shí)在不算什么，沒(méi)必要給現(xiàn)在增加壓力。
買房不僅是一項(xiàng)體力活，更是一項(xiàng)技術(shù)活，在打算置業(yè)之前，阿呆建議各位要做足功課，不管是踩盤、跟中介打交道還是辦貸款，這里面的“門道”都要了解清楚，特別是涉及到合同跟錢的事，千萬(wàn)不能掉以輕心，不要以為簽完字就萬(wàn)事大吉了，俗話說(shuō)：小心使得萬(wàn)年船，連泰坦尼克號(hào)都能翻船，萬(wàn)一發(fā)生了什么糾紛，那可沒(méi)有后悔藥吃，大家說(shuō)對(duì)不對(duì)？
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