資料來(lái)源：吳曉波頻道，自行學(xué)習(xí)，勿用于商業(yè)用途；嘉賓觀點(diǎn)自行把控。
適用人群：首次買房的80、90后

講師介紹：陳立恒
全國(guó)第一批金融理財(cái)師（AFP）、國(guó)際金融理財(cái)師（CFP）持證人

買房三步走

Part One 買房需求分析

來(lái)個(gè)小案例
Y先生今年30歲，準(zhǔn)備結(jié)婚，正打算買房。手頭可拿出資金100萬(wàn)，小兩口月收入3萬(wàn)。小兩口對(duì)貸款不熟悉，也沒(méi)有買房經(jīng)驗(yàn)。他們確定了要買總價(jià)200萬(wàn)的房子，于是開(kāi)始看房了……

這里有個(gè)小誤區(qū)！
Y先生基于手頭的100w，設(shè)定了買房的總價(jià)200w，其實(shí)他可以承擔(dān)更高的房?jī)r(jià)，使得自己選擇的空間更大。（如何計(jì)算？馬上開(kāi)講?。?/p>

要點(diǎn)一：首付比例越低越好

在能承擔(dān)得起月供的情況下，首付比例越低，越能買到好房子。

我們最好的方式是向未來(lái)多貸錢(qián)。

就算現(xiàn)在月供有些壓力，也要考慮到月薪一直在漲的趨勢(shì)。所以一套房子首付如果是能在30%以下會(huì)比較好，如果能只付20%，甚至只付10%更好。

國(guó)家每一段時(shí)間都有一個(gè)房?jī)r(jià)周期。當(dāng)房子不景氣時(shí)，會(huì)做一些促銷。
最直接的體現(xiàn)就是首付降低，會(huì)讓一些現(xiàn)金不多的人也能買得起房子。

例如：如果首付降到二成，Y先生的100萬(wàn)首付，就可以買到總價(jià)500萬(wàn)的房子（暫不考慮月供壓力是否適中）。選擇的范圍就更大，很可能挑到更合適自己的房子。

如何計(jì)算自己可以承擔(dān)的購(gòu)房?jī)r(jià)格范圍？

要點(diǎn)二：優(yōu)先選擇公積金貸款

目前公積金貸款的利率相對(duì)較低，為3.25%，商業(yè)銀行的貸款則是4.9%。雖然利率只相差了1.65%，但最終的核算卻會(huì)帶來(lái)十幾萬(wàn)的利息差。

如果Y先生貸款60萬(wàn)元，用20年還清，商業(yè)貸款就比公積金的貸款利息整整多了12.5萬(wàn)元。就更別說(shuō)貸款更大的數(shù)額了，所以有公積金的朋友，可以優(yōu)先選擇公積金貸款。

貸款tips:
①雖然要盡量降低首付比例，增加貸款比例，但每個(gè)月的還款金額不應(yīng)該超過(guò)家庭總收入的50%，不然生活質(zhì)量會(huì)受影響；
②爭(zhēng)取貸款利率打折，長(zhǎng)期看可能少花十幾萬(wàn)。

要點(diǎn)三：等額本息和等額本金怎么選 （待探討）

等額本息指每個(gè)月還一樣的錢(qián)；
等額本金是每個(gè)月還款不一樣，第一個(gè)月最高，最后一個(gè)月最低。從長(zhǎng)時(shí)間的角度來(lái)看，每個(gè)月還一樣的錢(qián)會(huì)要付出更高的利息。

假設(shè)在相同的利率之下，Y先生向銀行貸140萬(wàn)元、30年期的商業(yè)貸款。

最終，等額本息的利息為112萬(wàn)元，而等額本金的利息是92萬(wàn)元。
顯然等額本息付的利息更多。

但對(duì)于第一次買房且預(yù)算不多的年輕人來(lái)說(shuō)，每個(gè)月還貸款一樣的方法（等額本息）有利于減小壓力。因?yàn)殡S著自我的成長(zhǎng)，未來(lái)的收入會(huì)越來(lái)越多，越往后面走，還貸款的壓力會(huì)越小，而且也便于記憶。

關(guān)于這個(gè)問(wèn)題需要具體情況具體分析。
此案例中Y先生手頭上所有可用現(xiàn)金都被用于首付，且家庭月度總收入在3w左右，月供9000多經(jīng)濟(jì)壓力比7000多要大，通過(guò)等額本息的方法可以減輕短期內(nèi)壓力，還可以用現(xiàn)在結(jié)余的錢(qián)通過(guò)其他投資的方式獲取更多的收益。

要點(diǎn)四：第一套房，選一手房還是二手房？ （待探討）

現(xiàn)在有很多朋友有“初房情結(jié)”，認(rèn)為人生的第一套房一定要是新房。但從長(zhǎng)期收益來(lái)看，買二手房可能更劃算。

很多時(shí)候，新房交付時(shí)是毛坯房，大概每套房子要預(yù)留15到20萬(wàn)元的裝修。相對(duì)而言，如果你是買二手房的話，裝修費(fèi)用可以省下來(lái)放進(jìn)首付中。
首付提高后，二手房的選擇空間更大，更有可能選到質(zhì)量不錯(cuò)的二手房。

然后建議二手房可以作為中轉(zhuǎn)房，待自己未來(lái)經(jīng)濟(jì)更充裕時(shí)，則可以進(jìn)一步換更好的房。

開(kāi)始計(jì)算：Y先生到底可以選擇多少總房?jī)r(jià)的房子呢？（僅供參考）

（實(shí)際上很多新房包裝修，很多二手房也需要預(yù)留一些裝修費(fèi)。下表格中僅為提供計(jì)算思路）

小總結(jié)—三個(gè)貸款的注意點(diǎn)：

1.首付占比越低越好
2.月還款額度不超過(guò)家庭月收入的50%
3.貸款利率——要爭(zhēng)取折扣

Part Two 如何挑好房

要點(diǎn)一：位置、交通、樓齡、配套，到底該怎么選

• 位置—盡量選擇靠近市區(qū)，寧愿稍微老一點(diǎn)的房子（但太老會(huì)影響二次銷售）。市區(qū)的配套要比郊區(qū)好很多。

• 交通—離地鐵500米以內(nèi)最佳，最遠(yuǎn)不超過(guò)1公里。

• 樓齡—二手房樓齡最好就是5年之內(nèi)，通常不要超過(guò)10年。

• 配套—500米以內(nèi)最好有一些傳統(tǒng)的菜市場(chǎng)和大型超市（方便買菜，減低生活成本）。附近有學(xué)校，初中以下的學(xué)校最重要（學(xué)位房！）。

要點(diǎn)二：利用app快速找房，輸入地理位置和價(jià)格范圍即可

要點(diǎn)三：帶上家人去看房！

二手房一定要了解：
1.上一手的情況，為啥出售等；
2.觀察樓盤(pán)情況（樓道是否干凈，小區(qū)比單樓好，物業(yè)管理如何）；
3.左鄰右舍的情況（精神面貌、行為舉止等），可以多和樓盤(pán)里面其他人聊天看下附近的生活便利情況等。

Part Three 過(guò)一個(gè)安心日子！

買房后，最怕什么？？——人倒下?。?/h5>

怎么辦？——必須配備保險(xiǎn)?。?/h5>

小Q真心覺(jué)得，這點(diǎn)是良心推薦?。。?！

大總結(jié)：計(jì)算房?jī)r(jià)，挑個(gè)好房，力防風(fēng)險(xiǎn)！

希望看到此文章的小伙伴們，都能有點(diǎn)啟發(fā)，買到自己的暖心小窩喔！#####