作者：左右
鏈接：https://zhuanlan.zhihu.com/p/21364088
來(lái)源：知乎
著作權(quán)歸作者所有。商業(yè)轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系作者獲得授權(quán)，非商業(yè)轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。
在開(kāi)店過(guò)程中，判斷一個(gè)店面的立地（即位置的可投資、可開(kāi)發(fā)性），是極重要的。有人說(shuō)，開(kāi)發(fā)是老板的眼睛，如果立地判斷沒(méi)有做好，開(kāi)店就等于是瞎子在投資。因此，做好立地判斷十分重要。昨天和大家分享了找店面的渠道和方法，今天進(jìn)一步告訴大家一些相當(dāng)實(shí)用的技能，可以迅速學(xué)會(huì)的店面評(píng)估手段。
首先我們要明白一個(gè)商業(yè)本質(zhì)，即如何判斷一個(gè)商圈或者城市有發(fā)展?jié)摿Γ?/p>
任何一個(gè)區(qū)域需要發(fā)展，前提是必須有人口基數(shù)作為基礎(chǔ)，因?yàn)樯虡I(yè)本身依托人而發(fā)展。要致富先修路，也是一個(gè)重要理論，它帶給我們的警示是，是否存在流動(dòng)人口；為什么這么說(shuō)，交通發(fā)達(dá)的地區(qū)要么是交通樞紐，要么是人口密集度，要么是有旅游區(qū)，他們的本質(zhì)都是，存在明顯的人流高低峰，這就是流動(dòng)人口；最后是購(gòu)買力，包含購(gòu)買習(xí)慣和消費(fèi)能力。
我們可以認(rèn)為：判斷一個(gè)商圈或者城市是否有發(fā)展?jié)摿Γ褪橇私馑?b>是否有龐大的人口基數(shù)；是否存在流動(dòng)人口，是否有購(gòu)買力。前面兩個(gè)至少滿足一個(gè)，最后一個(gè)是必要條件。
根據(jù)這個(gè)商圈的判斷屬性，我們得出店面立地的判斷依據(jù)，只有三個(gè)關(guān)鍵詞。
首先是人流量，它需要考量的問(wèn)題是：
一、店面門口是否具備滿足營(yíng)運(yùn)需求的人流量；即是否達(dá)到我想要的人流量。
二、門口流量消費(fèi)結(jié)構(gòu)是否符合門店定位；即這些人流是否是有效客流，是否具備購(gòu)買力。
然后是展示度，它需要考量的問(wèn)題是：
一、面寬；
二、是否存在視野障礙物；
三、是否處于背面；
這三個(gè)因素考量的問(wèn)題就是，我看到店面招牌最遠(yuǎn)的距離是多遠(yuǎn)？
最后是接近性，它需要考量的問(wèn)題是：
一、是否存在隔離帶；
二、是否處于人流分流點(diǎn)不利的一面；
簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)，就是這個(gè)店面別人看到了，好不好進(jìn)店的問(wèn)題。
因此，判斷一個(gè)店面立地的三個(gè)關(guān)鍵詞就是：人流量、展示度、接近性。
按照個(gè)人經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，三個(gè)條件都滿足的最優(yōu)情況基本不存在。我們只能在一些店面中根據(jù)這三個(gè)屬性進(jìn)行判斷哪個(gè)是最優(yōu)的店面。
如上圖的情況，我們做一個(gè)比較：
人流量：
A＞? E=F＞C＞B＞D
展示度：
A＞C＞F＞B＞D＞E
接近性：
E＞A＞F＞B＞D＞C
最后我們的店面選在了F。
A所有的東西都非常合適，但是一處于人流主干道，與我們的休閑定位不符；同時(shí)租金非常高，超出我們的預(yù)算；
B和D在這里面的比較值都處于比較低的，可以理解為處于人流不利的一面；
C的展示面非常好，也離公交車較近的位置，但是有綠化和沿路的樹(shù)，有隔離帶，有障礙物；
E的店面太小，不符合我們的要求；
F的人流量可以接受，價(jià)格可以接受，展示面不錯(cuò)，就是它了。
我們就是通過(guò)這樣的比較得出店面選址和立地，其實(shí)都是依靠上面說(shuō)的三要素。但實(shí)際情況要復(fù)雜的多，我們需要不斷接觸和評(píng)估。
我們一般會(huì)有一些數(shù)據(jù)作為參考：
人流量計(jì)算和面寬，以及進(jìn)店距離作為評(píng)估依據(jù)。
人流量有專門的測(cè)算表格，各位可以在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行搜索。測(cè)算人流是比較辛苦的，也有一些要求：比如沒(méi)有購(gòu)買力的不算，如乞丐，單獨(dú)的小孩；交通工作人員不算，因?yàn)榇嬖谳^多重復(fù)人流和政府行程影響，例如舉辦某些活動(dòng)等。
面寬就是可作為門店招牌的寬度和高度。
進(jìn)店距離是人流動(dòng)線（人流行動(dòng)線路）到店門的距離。
除此之外還有一些偏門的參考因素，如是否有雨遮啊，是否西曬啊等等，可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行變通。所有的方法都必須接受市場(chǎng)的考驗(yàn)，過(guò)去成功的方法不代表永遠(yuǎn)成功。
其實(shí)，不管店面的評(píng)估條件如何，都沒(méi)有最完美的立地和最正確的選擇。所有的立地本身需要運(yùn)氣成分，我們所做的工作不過(guò)是將一些不利的因素最大程度的排除在外，盡可能提高開(kāi)店成功的概率。
評(píng)估店面一定要根據(jù)自身實(shí)際情況做出判斷，因?yàn)榈昝嬉灿蟹隙ㄎ坏恼f(shuō)法。你說(shuō)一家私密高端內(nèi)衣店，總不能開(kāi)在人流最曝光的地方吧。就算有這種情況，但是你最后看看，他們是不是都轉(zhuǎn)型了，或者在裝修上也做到內(nèi)衣的私密性要求了呢？
因此，滿足高人流、展示度佳、接近性好的店面固然是好，但不一定是最適合開(kāi)店的選址，選址更是需要考慮店鋪?zhàn)陨矶ㄎ?，以及租金成本的綜合考量。自己判斷難免疏漏，最好還是有“前輩”指點(diǎn)一二，一起分析比較，現(xiàn)在加入【洞見(jiàn)商機(jī)】微信社群，就可以獲得主編親自指導(dǎo)的機(jī)會(huì)哦！
看上邊的內(nèi)容看得不帶勁吧，還是跟真人聊才帶勁，我們主編在后臺(tái)等你騷擾，如果嫌棄客服回得慢，可以大聲喊“我要主編”主編就出現(xiàn)了！
