2019年全國的房地產(chǎn)都不景氣，青島也不例外。坊間傳聞青島房?jī)r(jià)降了30%，大爺大媽們聊天的內(nèi)容也從買房賺了多少多少錢到某某賣房子賠了多少錢，小年輕們也可以從買房子全民焦慮的狀態(tài)中解脫出來專心工作了，可見房?jī)r(jià)適當(dāng)降降還是有好處的。
那到底青島的房?jī)r(jià)降低了多少？不同的統(tǒng)計(jì)方式有不同的結(jié)果，我想從官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和實(shí)際看盤感受兩個(gè)方向分析下，新房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)滯后而且受政府政策影響過大，官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只分析二手房。
1.官方統(tǒng)計(jì)的青島房?jī)r(jià)
下表為國家統(tǒng)計(jì)局公布的2019年10月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)，從表中可以看出，環(huán)比9月份青島房?jī)r(jià)降低了0.6%，降價(jià)幅度居全國第四；同比2018年10月份降低了4%，降價(jià)幅度位居全國第一。另一個(gè)問題是，這已經(jīng)是青島房?jī)r(jià)連續(xù)9個(gè)月下降了，而且降價(jià)幅度逐月增加，頹勢(shì)不容忽視?？梢娗鄭u房?jī)r(jià)下降不是隨便說說，而是真金白銀大降價(jià)。
?可能讀者朋友對(duì)數(shù)據(jù)不是太敏感，我大概計(jì)算了下，這個(gè)降幅基本回到了兩年前，也就是2017年三四季度上合峰會(huì)漲價(jià)潮之前。不過，數(shù)據(jù)畢竟是數(shù)據(jù)，感觀不真切，下面我從新房和二手房?jī)蓚€(gè)方面列舉幾個(gè)典型案例。
2.新房降價(jià)潮風(fēng)起暗涌
西海岸新區(qū)憑借國家級(jí)新區(qū)的優(yōu)勢(shì)吸引了大批外來人口，然而新區(qū)面積太大，賣地太多，吸引來的人口實(shí)在是填不滿龐大的新房市場(chǎng)，所以西海岸新區(qū)率先扛起了降價(jià)的大旗。今年上半年，原膠南核心區(qū)的中建錦繡城從帶裝修12000降到毛坯9000多，結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)打擊了前期買房業(yè)主的小心臟，打砸售樓處、游街示威輪番上演，最后也不了了之；離核心區(qū)不遠(yuǎn)的青島西站區(qū)域，憑高鐵站、交通商務(wù)區(qū)的概念，吸引了金地、綠地、金茂三家大開發(fā)商，價(jià)格戰(zhàn)一發(fā)不可收拾，直接7000多起價(jià)，一下把膠南房?jī)r(jià)拉回了N年前，也由此推算出膠南核心區(qū)降到9000多只是個(gè)開始；老黃島地區(qū)的融創(chuàng)維多利亞灣也悄悄把房?jī)r(jià)降到了10000左右，中介處也是經(jīng)常傳出9000多的房源，早期投資這里的業(yè)主，盼交通、盼學(xué)區(qū)、盼超市、盼漲價(jià)，從萬達(dá)盼到了融創(chuàng)，好像也沒有本質(zhì)的改變，望著膠州灣對(duì)面近在遲尺的青島主城區(qū)，煙霧繚繞中寒了多少買房壯士的心。
膠州是另一個(gè)剛需聚集地，由于不限購的優(yōu)勢(shì)，吸引了很多省內(nèi)外地客戶來掃盤，在青島其他地方都大降價(jià)時(shí)，膠州還保留著一騎絕塵的驕傲。膠州樓盤很多，價(jià)格也相差很大，核心城區(qū)有一萬二三的，偏遠(yuǎn)鎮(zhèn)上也有四五千的。具體到膠州核心城區(qū)，房?jī)r(jià)最高時(shí)達(dá)到了一萬七八，即使到現(xiàn)在，不少樓盤還保持著一萬二三的均價(jià)，但攪局者自古有之，人家都賣7500起了，你13000的自信從何而來。
在李滄區(qū)房?jī)r(jià)2016年突飛猛進(jìn)邁進(jìn)2萬大關(guān)后，城陽區(qū)成為市區(qū)上班剛需的不二選擇。上合峰會(huì)前，城陽房?jī)r(jià)也跟風(fēng)迅速漲到了2萬，然而沒有支撐的漲價(jià)就像沒有根的浮萍，終歸是要落下來的。隨著今年9月底即墨、城陽邊界的金茂智慧國際城起價(jià)9500的開盤，城陽開發(fā)商立馬尷尬起來，降價(jià)怕老業(yè)主鬧事，不降價(jià)賣不出去，苦苦堅(jiān)持到11月，也不得不加入了降價(jià)的大潮。
隨著李滄區(qū)配套日益完善、城建逐漸成型、房?jī)r(jià)瘋狂上漲，李滄區(qū)這幾年已經(jīng)徹底擺脫了城鄉(xiāng)結(jié)合部的陰影，“昔日你瞧不上，今日你攀不上”，在李滄區(qū)現(xiàn)實(shí)上演。李滄房?jī)r(jià)最高能到多少？李村中心區(qū)、東李已經(jīng)逼近3萬大關(guān)，誓死要和城陽的2萬拉開距離。工資1年能漲1萬就不錯(cuò)了，李滄房?jī)r(jià)1年1平漲1萬，2年1平漲2萬，韭菜長的太慢了，沒地割了。于是，最近東李的綠城、中部的融創(chuàng)、火車北站的越秀商量好似的一起把房?jī)r(jià)降到了18000，讓人夠不著的李滄出現(xiàn)了喜人的變化。
最后再說個(gè)嶗山區(qū)的大盤：中聯(lián)依山伴城，這是嶗山區(qū)不多見的大盤，開了好幾期，好像每次都開在了樓市不景氣的時(shí)候。中聯(lián)依山伴城的位置雖然不是前海一線，但也是李滄南嶗山北、地鐵和科技城規(guī)劃相加持的好地方，近期開盤也不得不調(diào)到了20000出頭，還得委托渠道商、中介在朋友圈里吆喝推廣。
3.二手房降價(jià)是真見了血
新房房?jī)r(jià)看郊區(qū)，二手房房?jī)r(jià)看市區(qū)，皆因郊區(qū)新房房源多，市區(qū)二手房源多、需求大。新房漲降價(jià)還有政府在后邊頂著，二手房完全是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，最能反映真正的市場(chǎng)行情。前面說過，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是青島二手房?jī)r(jià)降幅全國第一，實(shí)際情況呢，我看只多不少，暴風(fēng)雨來的更猛烈。
青島新聞網(wǎng)上有一篇新聞，說青島的房東越來越好說話了，砍價(jià)30萬都能爽快接受，只要你愿意買。根據(jù)我的考察，青島降幅最大的還要數(shù)老市區(qū)的老破小，與去年最高價(jià)相比降了一小半。記得去年上半年，是市區(qū)老破小曇花一現(xiàn)的春天，高樓層甚至是頂樓都敢賣到25000，中間樓層都逼近30000了，但是現(xiàn)在呢，高樓層基本一萬出頭，中間樓層也降到一萬五了。下圖是一些中介朋友圈的房源，都是高樓層或頂樓，有些還是青島前十名小學(xué)平安路第二小學(xué)的學(xué)區(qū)房，房?jī)r(jià)很有誘惑性喲。
下圖是中介朋友圈的中低樓層房源，你能想到這些房子原來能買到兩萬六七，甚至三萬嗎？
老破小沒有未來，那次新房呢。下圖中是一些次新房房源，我報(bào)一下去年的最高價(jià)，你就知道降了多少了。市北區(qū)中西部和以中海國際、海爾鼎世華府、偉東湖光美地為代表的李滄中部，去年最高賣到30000；以維多利亞灣為代表的老黃島去年能賣到一萬七八；中冶愛彼岸去年最高賣到25000；最后一張是從某殼網(wǎng)截取的鳳凰城的房源，某殼網(wǎng)去年能查到的已成交房源里，最高是28000元每平；天泰城為代表的的十梅庵片區(qū)去年賣到20000；中歐國際城為代表的的高新區(qū)東片區(qū)，去年最高賣到25000。覆巢之下，安有完卵，在降價(jià)大趨勢(shì)下，最能抗跌的次新房也架不住了。
從上面三方面的分析看，青島房?jī)r(jià)確實(shí)降了，但到底降了多少呢？這個(gè)問題仁者見仁、智者見智，有人恍然覺悟似的說降了一半，也有已經(jīng)上車、高位站崗的打死不承認(rèn)降價(jià)，以我的感覺來看，降了20-30%還是有的。當(dāng)然，我上面列舉的那些房源都是特例，但保證真實(shí)，你也許會(huì)說那些都是個(gè)別房源，大部分房子還是掛的挺高的。你要明白一點(diǎn)，有便宜的誰會(huì)買貴的。
在市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，同一片區(qū)房源售價(jià)最低的就是買房者所能承受、所愿意承受最高的價(jià)格。
聽說最近東北雪鄉(xiāng)下雪了，下面這張雪景太美了。不知青島的房?jī)r(jià)是否和這天氣一樣冷，對(duì)于剛需買房者又是否和這雪景一樣美呢？
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