九月里不斷有朋自遠(yuǎn)方來港，不亦樂乎。來的短的，逛街購物、吃美食、看維港夜景，時(shí)間充裕的，踏遍南丫島，嘗海鮮大餐，把酒言歡，憶往昔趣事連篇。都是認(rèn)識(shí)十年、二十年以上的鄰居、同事，年齡相仿，四十以上，雖人到中年，還都顯得很年輕，現(xiàn)在的人真是不顯老。
都是相熟的朋友，除了吃喝玩逛也有聊不完的話題，老人、孩子、共同認(rèn)識(shí)的朋友，身體、旅行、房產(chǎn)、養(yǎng)老……不約而同都很耐心地了解了香港的高端醫(yī)療、養(yǎng)老年金，和內(nèi)地的對(duì)比等情況，都表示以前除了工作、買房，沒太關(guān)心其它的如保險(xiǎn)、理財(cái)，現(xiàn)在都開始了解、考慮了。為此，我想作為一個(gè)通過國家認(rèn)證的理財(cái)規(guī)劃師，有十多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷加上近十年財(cái)富管理行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以及這兩年對(duì)海外市場(chǎng)的了解，給朋友們介紹一些現(xiàn)狀和我的思考，一起探討交流，沒有章節(jié)，想到啥說啥。
因?yàn)檫^去十幾年做房地產(chǎn)，所以直到現(xiàn)在還經(jīng)常被問到對(duì)房價(jià)走勢(shì)、買賣房子、房產(chǎn)稅等的看法。又因?yàn)楹髞砦抑饕P(guān)注資產(chǎn)配置，所以經(jīng)常是由房產(chǎn)投資進(jìn)而討論到家庭資產(chǎn)配置的問題。作為同齡人，我的朋友、客戶多為六、七十年代生人，很幸運(yùn)在各自的大城市都置有一套或幾套房產(chǎn)。在我從業(yè)的那些年中，我一直建議身邊人買房，不僅因?yàn)槲沂琴u房子的，哈哈，北京的萬泉新新家園、碧水云天、萬城華府、西山華府、釣魚臺(tái)七號(hào)院…你聽說過否，更因?yàn)榉績r(jià)上漲自有規(guī)律可言，身在其中能非常明確地感覺到。買了的皆大歡喜，恨沒多買幾套、沒做貸款用上杠桿?，F(xiàn)在大家都信服任志強(qiáng)，恨易XX、謝XX這些誤人的磚家，聽了他們的話沒買房的腸子都悔青了。當(dāng)下，中國的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，無論房市、股市、匯市、企業(yè)經(jīng)營都是愁云慘淡，在這個(gè)十字街頭，該往何處去，該如何投資？還能買房投資嗎？
首先，我建議朋友們能學(xué)習(xí)和建立自己的投資價(jià)值觀和方法論。聽著有點(diǎn)高大上，但真的很重要，有統(tǒng)計(jì)說現(xiàn)在人們投資理財(cái)多是看微信及各種媒體的文章，很零碎不系統(tǒng)，而且媒體上的文章不外乎看空、看多、謹(jǐn)慎樂觀三種，很多人只關(guān)注結(jié)論，就容易被誤導(dǎo)甚而采取錯(cuò)誤的決策。如果能關(guān)注文章的邏輯，有自己經(jīng)過獨(dú)立思考后的觀點(diǎn)，才是對(duì)我們自己的投資決策和身家負(fù)責(zé)。
那何為投資的價(jià)值觀和方法論呢？以個(gè)人為例，有如：
1、 君子愛財(cái)取之有道，己所不欲、勿施于人；
2、 投資講求對(duì)趨勢(shì)的判斷和對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的理解，要選擇自己明確了解基礎(chǔ)資產(chǎn)和管理人的領(lǐng)域和產(chǎn)品，不要迷信任何渠道和平臺(tái)的擔(dān)保；
3、 投資是獲取風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)下的收益，想清楚再投；
4、 術(shù)業(yè)有專攻，專業(yè)的事情交給專業(yè)的、德才兼?zhèn)涞娜俗觯?br>
5、 只投自己最熟悉的領(lǐng)域。
其次，每年（最好頻率再高點(diǎn)）抽出一點(diǎn)時(shí)間坐下來盤點(diǎn)一下家當(dāng)、整理思路、認(rèn)真規(guī)劃一下，最好用EXCEL做個(gè)分類統(tǒng)計(jì)表。在這里做個(gè)澄清，財(cái)富管理和投資是不同的。財(cái)富管理更多的是研究家庭資產(chǎn)的配置，財(cái)富的保值增值，而投資更多的是如何在承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的前提下獲得超額收益。如何進(jìn)行資產(chǎn)配置，你需要了解自己的風(fēng)險(xiǎn)偏好、風(fēng)險(xiǎn)承受能力、以及自己長期和中短期的目標(biāo)。我們不一定需要親自專研投資之道，也不一定要對(duì)投資感興趣，但需要花一點(diǎn)時(shí)間學(xué)習(xí)家庭財(cái)富管理的基本常識(shí)，比如家庭主要費(fèi)用的預(yù)算、退休養(yǎng)老的規(guī)劃、子女教育金或創(chuàng)業(yè)金的規(guī)劃、家庭保險(xiǎn)的規(guī)劃、何為復(fù)利等等。
第三，最重要的投資是投資自己和保障規(guī)劃。
投資自己的健康，新鮮的飲食、良好的健身生活方式，學(xué)習(xí)進(jìn)修、興趣愛好、心性修養(yǎng)等等，保持身心靈的平衡。高凈值客戶多是靠主營業(yè)務(wù)發(fā)財(cái)?shù)?，中產(chǎn)的朋友主要是靠努力工作，你的職業(yè)含金量、專業(yè)技能、人脈積累和上升空間以及持續(xù)性都是你重要的投資。已有一定財(cái)富積累的如何獲得高品質(zhì)的醫(yī)療、財(cái)富安全及傳承，中產(chǎn)家庭如何規(guī)避主要的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是家庭收入主要貢獻(xiàn)者的風(fēng)險(xiǎn)，孩子的教育、自己的養(yǎng)老，盡該盡的責(zé)任，安排好自己的生活。這個(gè)今后可以詳細(xì)展開了說。再有就是是否要?jiǎng)?chuàng)業(yè)，或成為創(chuàng)業(yè)公司持股合伙人，這也是你財(cái)富能幾何級(jí)數(shù)增長的方式，關(guān)鍵看你適合否。
最后說說房產(chǎn)！
眾所周知，中國一線城市的中產(chǎn)以上階層，幾乎近70%以上的資產(chǎn)在房地產(chǎn)上，雖然自住房不能算投資類資產(chǎn)，但它的賬面價(jià)格總會(huì)令人心歡的視為家庭資產(chǎn)的一部分。
過去十幾年買房子的確是穩(wěn)賺不賠的投資。當(dāng)然大家也看到了近幾年尤其是這兩年頻繁出臺(tái)的調(diào)控政策，國家的大基調(diào)已非常明確，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲，房住不炒。房產(chǎn)被凍住，雖然看不到下跌的趨勢(shì)，但如果你仔細(xì)觀察，會(huì)明顯感到房地產(chǎn)的流動(dòng)性在變差，房屋交易的成本、時(shí)間、難度在增加。市場(chǎng)主流買家不再是投資客（都想打包甩貨呢），也不是剛需客（很多買不起），而是改善型需求在置換購房，這說明需求在放緩、縮窄。還有未來不可避免的房產(chǎn)持有稅、交易稅，以及作為在遺產(chǎn)稅中最不可規(guī)避的資產(chǎn)類別，這些都是懸在頭上的靴子，早晚會(huì)落地。所以對(duì)向我詢問還能不能買房的，我的回答可以概括為，看你的目的。我把目的分為自用、置產(chǎn)、投資、投機(jī)四種，自用的能買還是買吧；置產(chǎn)的多為錢多的且對(duì)房產(chǎn)有偏好的，在做好其他資產(chǎn)配置的情況下，可以考慮稀缺地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，不要指望暴漲，長期持有還是可以保值的；投資的，不建議，升值空間不大了；投機(jī)的，想拿個(gè)一兩年就套現(xiàn)的沒有這個(gè)光景了。另外有一點(diǎn)建議，也是我自己在考慮的，不管未來房價(jià)漲跌，可以同期操作調(diào)整房屋持有結(jié)構(gòu)，將大戶型、房齡老、硬件落后、物業(yè)管理差的房子置換為面積合適、房齡新、硬件先進(jìn)、管理好的樓盤，目的是將資產(chǎn)品質(zhì)變高，無論自住還是出手都更好。
以上幾點(diǎn)是我的建議，希望對(duì)你有啟發(fā)和幫助。過去十年，只要買了房就等于理了財(cái)，未來十年，風(fēng)險(xiǎn)更大、投資更復(fù)雜，房地產(chǎn)時(shí)代之后，要去多學(xué)習(xí)一下投資，不是讓你去炒股，而是學(xué)會(huì)如何做好家庭資產(chǎn)配置，如何在保護(hù)好已有財(cái)富的基礎(chǔ)上保值增值，以期達(dá)到財(cái)務(wù)健康及至財(cái)務(wù)自由。這個(gè)需要學(xué)習(xí)、提升認(rèn)知，需要智慧。
我和我的同齡人再過十年陸續(xù)該到退休年齡了，人生下半場(chǎng)最關(guān)鍵的是守得?。∑诖旰笪覀兡軗碛薪】档纳眢w、很好的財(cái)務(wù)自由度，高品質(zhì)的生活。祝每一位朋友把握當(dāng)下，未來好運(yùn)！
