近來，關(guān)于個稅住房租金專項附加扣除的政策，爭論和評價很多。關(guān)乎大家的切身利益，討論很多是很正常的，在二線城市以上工作的人，很大一部分都是租客，他們希望可以享受這個附加扣除，但是現(xiàn)實中房租市場供大于求，能否享受抵扣關(guān)鍵在于房東是否配合。因為根據(jù)政策，享受扣除需要填報房屋坐落地址和房東身份信息，以及留存租賃合同或者租賃協(xié)議，作為房東抵觸是因為擔心這些房租收入將來要交稅了。
其中在深藍財經(jīng)網(wǎng)站就有這樣一篇文章《租房抵扣個稅動了誰的蛋糕？房東：要是申請，就退租！》，里面談到月租金3000元（本文租金均以此為例），房產(chǎn)稅為12%，這是錯誤的。對于房東來說，他需要承擔的稅費有房產(chǎn)稅、個人所得稅、增值稅、城建稅、教育附加和地方教育附加，其中增值稅、城建稅、教育附加和地方教育附加不是必須征收，需要條件；開具專用發(fā)票才需要征收增值稅、教育附加，在此基礎(chǔ)上，房東月收入超過10萬，才需要征收教育附加和地方教育附加。
其中房產(chǎn)稅，并不是像文中說的12%，根據(jù)財稅[2008]24號文件，個人出租住房，不區(qū)分用途，房產(chǎn)稅稅率為4%，房東需要繳納的房產(chǎn)稅為120元（3000x4%）。
個人所得稅，根據(jù)財稅[2000]125號（該文件繼續(xù)有效），出租住房取得的所得暫減按10%稅率征收個人所得稅。但是需要繳納的個稅并不是300元（3000x10%），而是租金減去相關(guān)稅費、修繕費用和費用扣除標準的數(shù)額 x 10%。由于征管較為繁雜，故各地稅務(wù)局在實際管理中一般采取核定征收方式，直接用不含稅月租金 x 核定稅率計算個稅稅額。就我所在城市而言，核定的稅率為2.5%，需要繳納的個稅為75元（3000x2.5%）。
目前基層稅務(wù)局對于個人出租住房這一塊的稅收管轄權(quán)基本上處于放棄，只有需要發(fā)票時，去稅務(wù)局代開發(fā)票才征收房產(chǎn)稅和個人所得稅。所以如果對方僅僅是需要普通發(fā)票的話，需要繳納的稅費合計是120+75=195元。
如果對方需要的是專用發(fā)票（專用發(fā)票不能開具給個人，只能開具給一般納稅人），需要征收增值稅。根據(jù)增值稅暫行條例，其稅率減按1.5%計算增值稅，則需要繳納的增值稅為42.86元，城市維護建設(shè)稅的稅率有三檔，市區(qū)為7%，那么需要繳納的城市維護建設(shè)稅為3元（42.86x7%=3），由于月收入未達10萬元，故不需要繳納教育附加和城市教育附加。由于繳納了增值稅，個人所得稅也就發(fā)生了變化，其稅額為73.93元（（3000-42.86）x2.5%）。
綜上，房東需要繳納的稅費合計為195元。
假設(shè)租客在廣州工作，月薪10K，繳納的三險一金中，基本養(yǎng)老保險為800元（10000x8%）、醫(yī)療保險200元（10000x2%）、失業(yè)保險20元（10000x0.2%）、住房公積金為1200元（10000x12%），總計2220元。再假設(shè)專項附加扣除中僅有住房租金可以扣除，可以享受1500元的專項附加扣除，那么該租客需要繳納的個人所得稅為38.4元（（10000-2220-5000-1500）x3%），其中1280元（10000-2220-5000-1500）稱為應(yīng)納稅所得額。上例假設(shè)租客的三險一金足額繳納，除了在體制內(nèi)和國企基本不存在，但是算法基本一樣。加入房東不配合，不讓租可享受附加扣除，那么需要繳納的個人所得稅為83.4元（（10000-2220-5000）x3%）），僅僅差了45元。由于這兩種算法都在個稅稅率的同一級稅率，所以只差了45元（1500x3%），倘若越級了，比如享受附加扣除前的應(yīng)納稅所得額2000元，那么繳納個稅為60元；不享受附加扣除的應(yīng)納稅所得額為3500元，繳納的個稅為140元（3500x10%-210），差了80元。
運用數(shù)學(xué)知識可知，假設(shè)享受前的應(yīng)納稅所得額為X，第一級和第二級稅率的差額為（0.07X-60）元，最大數(shù)為150元，第二級和第三級稅率的差額（0.1X-900），以此類推…
通過這個例子發(fā)現(xiàn)，租客少繳納的個稅不夠房東補繳的稅費。但是每個人的實際情況都不一樣，可以自己計算。
如果以后稅務(wù)局會為此對房東征稅，房東的收益減少是必然的。但是通過計算，租客可以針對自己的實際情況計算出有無住房租金附加扣除的繳納個稅的差額，來和房東進行溝通。
另外，今后稅務(wù)局是否會對房東這部分收益征稅還不清楚。可以想到的是，智囊團通過這個方法減輕納稅人的負擔是件好事，甚至順便統(tǒng)計了房產(chǎn)信息以及收益情況，如若利用起來，可能為便于以后房產(chǎn)稅的征管。但是據(jù)朋友反應(yīng)，現(xiàn)在租客在辦理居住證的時候需要和房東攜帶合同一起前去房產(chǎn)交易中心備案，在備案的時候也不用繳納稅費，那么是否是現(xiàn)在政府放棄個人住房的稅款征收呢，以后會不會改變呢。
