看點(diǎn)與思考：

你辦公的地方是甲級寫字樓嗎？

辦公樓，也叫寫字樓，是商業(yè)地產(chǎn)項目里一個明顯的市場細(xì)分和功能分支。

辦公樓項目主要分布在大城市像北上廣深及一些省會城市、發(fā)達(dá)單列市如青島、廈門及部分地級市如蘇州、無錫。

大部分的地級市及縣級市很少會有真正的辦公樓項目。

這些地方的辦公主要在廠房內(nèi)、街道內(nèi)、商業(yè)街二三樓及商業(yè)裙房內(nèi)，還有一些單位有獨(dú)立的大院作辦公的地方。

辦公樓有檔次之分，但無確定的分級標(biāo)準(zhǔn)，傳統(tǒng)上按照甲乙丙等級來分。

甲級寫字樓就是比較高檔的，但還不是最高檔的，最高檔的一般稱為頂級寫字樓。

高檔的寫字樓是以“5A” 配備的，也稱5A寫字樓。

5A是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。

5A一定是甲級寫字樓，但不一定是頂級寫字樓；頂級寫字樓還得有另外的5A。

5A：管理品牌A級，位置交通A級，客戶層次A級，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)A級，硬件設(shè)施A級。

有一流的內(nèi)外空間環(huán)境和設(shè)施，包括綠化景觀、人文景觀、景觀視野、建筑技術(shù)、大廳、層高、承重、進(jìn)深、柱距。

還有弱電系統(tǒng)、停車系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、自控系統(tǒng)等。

電梯的配備，也是界定開發(fā)商實(shí)力和寫字樓檔次的證明。

高檔寫字樓要求在約每3000-4000平方米就配備一部電梯，而且客人在電梯間等電梯的時間一般不超過30秒。

有一些寫字樓，一到上下班高峰期間或午飯期間，樓梯間擠滿了大量的人，想上的上不去，想下的下不來。

高峰期要擠進(jìn)一部電梯，可能要等10分鐘以上。

這樣的電梯配置，即使你大樓造的再好，但給人的感覺也會很差，也入不了高檔寫字樓之列。

車位的配置，高檔寫字樓要求在約100-200平方米配一部車位，而客人從車位至地下室電梯口有合理的路線及引導(dǎo)。

頂級寫字樓在“兩頭”，一頭是地上，即1-2層帶豪裝挑高大堂的獨(dú)立式建筑。

一頭是在天上，即高層（18-39層）和超高層（40層以上）建筑。

規(guī)模較大，建筑面積超過5萬平方米，如上海中心、環(huán)球金融中心、金貿(mào)大廈等，其一部分就是頂級寫字樓。

小型寫字樓一般以出售為主，高檔寫字樓一般以出租為主，例如恒隆廣場在香港和國內(nèi)各地造了不少，只租不售。

如果做那種雙塔樓或姐妹樓（一高一低），則可考慮一棟出售，另一棟出租。

辦公樓的檔次、交通環(huán)境、硬軟件條件及租金水平是決定辦公樓出租率的重要因素。

一般來說，出租率達(dá)70%以上，是辦公樓招商運(yùn)營成功的標(biāo)志。

你在甲級寫字樓辦公嗎？