資產(chǎn)評估概述

（倒計時：127）

[if !supportLists]一、[endif]資產(chǎn)評估的概念及特點

[if !supportLists]1．[endif]資產(chǎn)評估的含義

[if !supportLists]（1）[endif]什么是資產(chǎn)評估

資產(chǎn)評估主要是指：評估機構(gòu)及專業(yè)評估人員根據(jù)委托對估價對象價值進行評定、估算，并出具報告的專業(yè)服務(wù)行為。

[if !supportLists]（2）[endif]資產(chǎn)評估的要素（10個）

估價主體、估價對象、估價目的、價值類型、估價基準日、估價原則、估價假設(shè)、估價程序、估價方法、估價結(jié)論。

估價主體（評估機構(gòu)&評估人員）、估價當(dāng)事人（估價主體&估價委托人）、估價對象（被估價的相關(guān)財產(chǎn)或權(quán)益）、估價目的（估價委托人對估價報告的預(yù)期用途，eg：抵押貸款、市場價值）、價值類型（所評估的估價對象的某種特定價值或價格，包括價值和價格的名稱、定義或內(nèi)涵。主要有：市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值）、估價基準日（房地產(chǎn)為估價時點，土地為估價期日）、估價原則（估價活動中所依據(jù)的法則或標準）、估價假設(shè)（針對估價對象狀況等估價前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假定，包括：一般假設(shè)、未定事項假設(shè)、背離事實假設(shè)、不想一致假設(shè)和依據(jù)不足假設(shè)）、估價程序（指完成估價項目所需做的各項工作進行的先后次序）、估價方法（是測算估價對象價值或價格所采用的方法。一般有：比較法、收益法、成本法）、估價結(jié)論（是通過估價活動得出的估價對象價值或價格及提供相關(guān)專業(yè)意見，包括評估價值及相關(guān)專業(yè)意見。）

[if !supportLists]（3）[endif]資產(chǎn)評估的分類（4類）

[if !supportLists]①[endif]根據(jù)委托方需求：評估、評估復(fù)核、評估咨詢

[if !supportLists]②[endif]是否完全遵守準則：完整性資產(chǎn)評估、限制性資產(chǎn)評估

[if !supportLists]③[endif]組成、獲利因素：單項資產(chǎn)評估、整體資產(chǎn)評估

[if !supportLists]④[endif]法律法規(guī)：法定資產(chǎn)評估、非法定資產(chǎn)評估（法定有國有資產(chǎn)、公益性資產(chǎn)）

[if !supportLists]（4）[endif]資產(chǎn)評估的特點（4個）

[if !supportLists]①[endif]市場性

[if !supportLists]1）[endif]資產(chǎn)估價是市場經(jīng)濟要求的中介服務(wù)活動

[if !supportLists]2）[endif]資產(chǎn)評估是在模擬市場條件下進行

[if !supportLists]3）[endif]資產(chǎn)評估結(jié)果要經(jīng)得起市場檢驗

[if !supportLists]②[endif]公正性

[if !supportLists]1）[endif]資產(chǎn)評估必須按照統(tǒng)一的評估準則及規(guī)程進行，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)

[if !supportLists]2）[endif]資產(chǎn)評估必須獨立于當(dāng)事人及資產(chǎn)業(yè)務(wù)，這是公正性的群眾基礎(chǔ)

[if !supportLists]③[endif]專業(yè)性

[if !supportLists]1）[endif]資產(chǎn)評估機構(gòu)由評估專業(yè)人員組成

[if !supportLists]2）[endif]評估專業(yè)人員具有專業(yè)化分工

[if !supportLists]3）[endif]評估專業(yè)人員需具有專業(yè)知識及經(jīng)驗

[if !supportLists]④[endif]咨詢性

[if !supportLists]1）[endif]評估結(jié)論是專業(yè)化的估價意見

[if !supportLists]2）[endif]其結(jié)論本身沒有強制執(zhí)行的效力

[if !supportLists]3）[endif]評估專業(yè)人員不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負責(zé)

[if !supportLists]二、[endif]資產(chǎn)評估的產(chǎn)生及發(fā)展

[if !supportLists]1．[endif]資產(chǎn)評估的產(chǎn)生發(fā)展進程

[if !supportLists]（1）[endif]原始評估階段（農(nóng)業(yè)革命末期；偶發(fā)性、無償性）

[if !supportLists]（2）[endif]經(jīng)驗評估階段（經(jīng)常性、有償、需承擔(dān)責(zé)任）

[if !supportLists]（3）[endif]規(guī)范評估階段（公司化、專業(yè)、責(zé)任追蹤）

[if !supportLists]2．[endif]中國資產(chǎn)評估的發(fā)展進程

[if !supportLists]（1）[endif]產(chǎn)生階段（1988年~1992年）

[if !supportLists]①[endif]1988年，大連率先開展國有資產(chǎn)評估活動；

[if !supportLists]②[endif]1989年，原國家國有資產(chǎn)管理局頒發(fā)了《關(guān)于國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變化時必須進行資產(chǎn)評估的若干暫行條例》；

[if !supportLists]③[endif]1990年7月，國家國有資產(chǎn)管理評估中心宣告成立；

[if !supportLists]④[endif]1991年11月，國務(wù)院發(fā)布了《國有資產(chǎn)評估管理辦法》，標志我國國有資產(chǎn)制度基本形成。

[if !supportLists]（2）[endif]出具規(guī)模階段（1993年~1995年）

[if !supportLists]①[endif]1993年12月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會成立；

[if !supportLists]②[endif]1995年3月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會代表中國加入國際評估標準委員會；

[if !supportLists]③[endif]1995年5月，建立組成資產(chǎn)評估師制度；

[if !supportLists]④[endif]1996年起，國家組織了全國統(tǒng)一的注冊資產(chǎn)評估師考試；

[if !supportLists]（3）[endif]規(guī)?；A段（1996年~至今）

[if !supportLists]①[endif]1996年5月，中國評估協(xié)會制定了《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》；

[if !supportLists]②[endif]2004年2月，財政部制定了《資產(chǎn)評估基本準則》、《資產(chǎn)評估道德準則基本準則》

[if !supportLists]③[endif]2016年，全國人大常委會第二十一次通過《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》；

[if !supportLists]④[endif]2017年9月，中評協(xié)對原資產(chǎn)評估準則進行了全面修訂，形成了包括資產(chǎn)評估基本準則、執(zhí)業(yè)準則、指南、指導(dǎo)意見共27個準則在內(nèi)的新的資產(chǎn)評估準則體系。

[if !supportLists]三、[endif]資產(chǎn)評估的主體

[if !supportLists]1．[endif]定義：是指資產(chǎn)評估活動中的組織和操作者。

[if !supportLists]（1）[endif]具體來說就是指評估機構(gòu)和專業(yè)評估人員

[if !supportLists]（2）[endif]評估機構(gòu)和專業(yè)評估人員是整體，不可分割

[if !supportLists]2．[endif]評估機構(gòu)（專門從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的專業(yè)機構(gòu)）

[if !supportLists]（1）[endif]評估機構(gòu)的種類

[if !supportLists]①[endif]資產(chǎn)評估機構(gòu)（財政部）

[if !supportLists]②[endif]房地產(chǎn)估價機構(gòu)（住建部）

[if !supportLists]③[endif]土地估價機構(gòu)、礦產(chǎn)資源評估機構(gòu)（自然資源部）

[if !supportLists]④[endif]二手機動車評估機構(gòu)（商務(wù)部）

[if !supportLists]⑤[endif]保險公估機構(gòu)（銀保監(jiān)會）

[if !supportLists]（2）[endif]評估機構(gòu)的組織形式

[if !supportLists]①[endif]合伙制評估機構(gòu)（>=2人，有限責(zé)任）

[if !supportLists]②[endif]公司制評估機構(gòu)（>=8人，無限責(zé)任）

[if !supportLists]（3）[endif]評估專業(yè)人員

[if !supportLists]①[endif]評估師（取得評估師資質(zhì)、簽字）

[if !supportLists]②[endif]其他專業(yè)從業(yè)人員

[if !supportLists]（4）[endif]評估專業(yè)人員的權(quán)利及義務(wù)

[if !supportLists]①[endif]權(quán)利（5項）

[if !supportLists]1）[endif]有權(quán)要求委托方提供資料及協(xié)助（產(chǎn)權(quán)資料(房產(chǎn)證、國土證)、委托人資料(身份證、營業(yè)執(zhí)照、授權(quán)委托書)）

[if !supportLists]2）[endif]依法向相關(guān)部門查閱文件、證明和材料

[if !supportLists]3）[endif]拒絕對評估行為和評估結(jié)果的非法干預(yù)

[if !supportLists]4）[endif]依法簽署評估報告

[if !supportLists]5）[endif]法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利

[if !supportLists]②[endif]業(yè)務(wù)（8項）

[if !supportLists]1）[endif]誠實守信，獨立、客觀、公正

[if !supportLists]2）[endif]遵守準則，履行職責(zé)，獨立分析，勤勉謹慎

[if !supportLists]3）[endif]完成繼續(xù)教育，提高專業(yè)能力

[if !supportLists]4）[endif]對評估資料進行核查和驗證

[if !supportLists]5）[endif]對國家、商業(yè)秘密以及個人隱私予以保密

[if !supportLists]6）[endif]回避與當(dāng)事人及評估對象有利害關(guān)系的業(yè)務(wù)

[if !supportLists]7）[endif]接受行業(yè)協(xié)會的自律管理，履行協(xié)會章程規(guī)定

[if !supportLists]8）[endif]法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他業(yè)務(wù)

[if !supportLists]四、[endif]資產(chǎn)評估的對象

[if !supportLists]1．[endif]資產(chǎn)評估對象的界定

[if !supportLists]（1）[endif]資產(chǎn)評估對象：指資產(chǎn)評估的標的物，即被評估的資產(chǎn)。

[if !supportLists]（2）[endif]資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)是指由特定主體（企業(yè)、法人、其他組織）擁有和控制，能為其帶來為了經(jīng)濟利益的資源。

[if !supportLists]（3）[endif]資產(chǎn)的含義

[if !supportLists]①[endif]由特定主體擁有和控制

[if !supportLists]②[endif]能給產(chǎn)權(quán)主體帶來經(jīng)濟利益

[if !supportLists]③[endif]必須能給以貨幣計量

會計中的資產(chǎn)是指：企業(yè)在過去的交易或事項中形成的，由企業(yè)（或法人）擁有或控制，預(yù)期能給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源。

二者不同點：1.擁有人的涵蓋范圍不同，資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)的擁有的主體為：企業(yè)、法人、其他組織，而會計中的資產(chǎn)是企業(yè)和法人；2.會計中的資產(chǎn)是在獲取交易行為中形成的，并預(yù)期能給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益，而資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)沒有強調(diào)過去交易與未來預(yù)期。

[if !supportLists]（4）[endif]評估對象與評估范圍的關(guān)系

[if !supportLists]①[endif]評估范圍是評估對象的具體化

[if !supportLists]②[endif]評估對象說明的是資產(chǎn)的種類問題

[if !supportLists]③[endif]評估范圍說明的是資產(chǎn)的數(shù)量或邊界問題

[if !supportLists]2．[endif]資產(chǎn)評估對象的分類

[if !supportLists]（1）[endif]物質(zhì)形態(tài)：有形資產(chǎn)and無形資產(chǎn)

[if !supportLists]（2）[endif]是否可移動：流動資產(chǎn)and固定資產(chǎn)

[if !supportLists]（3）[endif]整體與局部：單項資產(chǎn)and整體資產(chǎn)

[if !supportLists]（4）[endif]可確指資產(chǎn)??and 不可確指資產(chǎn)（可確指獨立于企業(yè)，不可確指不可獨立于企業(yè)，eg：商譽）

[if !supportLists]五、[endif]價值及資產(chǎn)評估價值的影響因素

[if !supportLists]1．[endif]價值與價格的含義

[if !supportLists]（1）[endif]經(jīng)濟學(xué)

價值：凝結(jié)在商品中一般的、無差別的人類勞動

價格：是價值的表現(xiàn)形式，是交換價值在流通過程中所取得的轉(zhuǎn)換形式

[if !supportLists]（2）[endif]資產(chǎn)評估

價值：評估專業(yè)人員根據(jù)特定的定義在特定時間內(nèi)對商品、服務(wù)價值的一種估計值。

價格：特定交易行為中買賣雙方實際支付或收到的貨幣數(shù)額。

[if !supportLists]（3）[endif]資產(chǎn)評估價值的特點

[if !supportLists]①[endif]是一種評估值

[if !supportLists]②[endif]屬于交換價值的范疇

[if !supportLists]③[endif]具有多樣性

[if !supportLists]2．[endif]資產(chǎn)評估價值構(gòu)成的理論基礎(chǔ)

[if !supportLists]（1）[endif]勞動價值

[if !supportLists]（2）[endif]效用價值（能夠滿足人民需求的程度）

[if !supportLists]（3）[endif]供求價值（有效需求=有效供給 ，均衡價格）

[if !supportLists]3．[endif]資產(chǎn)評估價值的影響因素

[if !supportLists]（1）[endif]資產(chǎn)自身因素（權(quán)利及實體狀況）

[if !supportLists]（2）[endif]市場因素（需求及攻擊）

[if !supportLists]（3）[endif]經(jīng)濟因素（財政收入、物價水平）

[if !supportLists]（4）[endif]行政因素（法律、政策法規(guī)）

[if !supportLists]（5）[endif]其他因素（環(huán)境、心理、社會）