《香港物業(yè)報(bào)告2009》公布中小型單位空置率創(chuàng)下3.8%新低，于是有人認(rèn)為上車盤(pán)出現(xiàn)斷層，要求政府重建居屋，甚至一炮過(guò)把居屋及夾屋貨尾推出市場(chǎng)救火；而大型單位空置率則創(chuàng)出近年新高的10.5%，即有人說(shuō)是十室一空，豪宅市場(chǎng)仲唔死得？

筆者一向說(shuō)屋多過(guò)戶廿多萬(wàn)，該報(bào)告則說(shuō)空置量是47,350單位，然則誰(shuí)是誰(shuí)非？請(qǐng)看該報(bào)告的「詞匯釋義」：

落成量指獲發(fā)占用許可證的樓宇數(shù)量。

入住量指在報(bào)告年度內(nèi)入住的單位數(shù)目?jī)粼鲩L(zhǎng)額。計(jì)算方法是將年內(nèi)落成量與年初的空置量相加，然后減去該年的拆卸量和年終空置量。

空置量指在年終進(jìn)行普查時(shí)，實(shí)際上未使用的單位數(shù)目。有一點(diǎn)必須留意，就是當(dāng)中部分單位仍未獲發(fā)滿意紙或轉(zhuǎn)讓同意書(shū)，因而未能使用。此外，正在進(jìn)行裝修的單位亦界定為空置。

另一點(diǎn)必須注意的，是入住量和空置量跟發(fā)展商已售出(即一手市場(chǎng)買(mǎi)賣)或仍然持有的單位(即未售出單位)數(shù)量并無(wú)關(guān)系。

數(shù)據(jù)定義的含糊性

其玄機(jī)在于，所謂入住量是推算出來(lái)的，而空置量并不包括已建成但未出占用許可證（occupation permit，俗稱入住許可證）的樓宇，甚至連裝修中的單位亦視為空置。筆者以常理推斷，該報(bào)告并非每年均調(diào)查全港二百多萬(wàn)個(gè)現(xiàn)存單位的實(shí)際占用情況，而只是調(diào)查某一年取得入住許可證樓盤(pán)的情況，再將過(guò)去多年累積的所謂空置量前數(shù)迭后數(shù)計(jì)出所謂入住量，當(dāng)中長(zhǎng)年累月的誤差究竟若何，相信要待2011年人口普查才有較接近現(xiàn)實(shí)的答案。而筆者使用全港總戶數(shù)與全港住宅單位比較得出屋多過(guò)戶26萬(wàn)，究竟住宅樓宇是否真正短缺，就留待讀者們衡量。

即如政府官方的調(diào)查數(shù)據(jù)也有如此這般的水份，市場(chǎng)上一般評(píng)論者又憑甚么數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)來(lái)分析問(wèn)題，還是只借助一己的主觀印象來(lái)落墨呢？很多人掛在咀邊的「連元朗都賣六千喇！點(diǎn)買(mǎi)樓呀？」。元朗有個(gè)新盤(pán)部份單位成交價(jià)達(dá)六千元，是否代表所有元朗樓都要賣六千呢？天水圍也屬于元朗區(qū)，嘉湖山莊美湖居在1997年，也只能賣五千。

強(qiáng)調(diào)個(gè)別數(shù)據(jù)之誤

2011年10月發(fā)展局公報(bào)第三季《私人住宅一手市場(chǎng)供應(yīng)統(tǒng)計(jì)數(shù)字》(http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201109.pdf)，好幾間傳媒對(duì)于未來(lái)3-4年潛在供應(yīng)由56,000大增至63,000大書(shū)特書(shū)，數(shù)字創(chuàng)出十個(gè)季度新高，是金融海嘯以來(lái)最多；已批出土地仍未動(dòng)工的單位（即熟地）由第二季的5,000伙暴升至1.3萬(wàn)伙；「均顯示住宅未來(lái)供應(yīng)大增在即」云云。

不過(guò)細(xì)心看由2008年至今每季的數(shù)據(jù)，潛在供應(yīng)在52,000至65,000個(gè)之間徘徊，剛公布的63,000個(gè)并不是特別高，例如2010年中的兩個(gè)季度都有61,000個(gè)；13,000個(gè)熟地在2008年上半年及2010年第二季都曾出現(xiàn)；而供應(yīng)單位50,000個(gè)更是毫不起眼的水平。

強(qiáng)調(diào)第三季3-4年潛在供應(yīng)創(chuàng)出海嘯后新高，或熟地增加1.6倍，只是運(yùn)用數(shù)據(jù)碎片及印象的反面教材。

住宅分區(qū)也會(huì)被印象誤導(dǎo)

將某一新盤(pán)價(jià)錢(qián)，推論到全區(qū)固然是單憑印象，就算某樓盤(pán)屬于那一個(gè)區(qū)，往往亦是單憑印象。何謂地區(qū)，究竟要細(xì)分到那個(gè)層次？香港九龍新界是一層，十八區(qū)又是另一層，這還有政府統(tǒng)計(jì)署的官方分界圖可依，再細(xì)分下去界線便開(kāi)始含糊。如果跟隨統(tǒng)計(jì)署使用選區(qū)分界，將與約定俗成的區(qū)域不同，而且選區(qū)劃界往往為遷就人口變遷而劃得支離破碎。筆者就聽(tīng)過(guò)有報(bào)導(dǎo)說(shuō)「葡萄園受惠于九龍南線通車」，對(duì)，大家都是元朗，不過(guò)元朗范圍十分之大，并不是人人都受惠。

筆者寫(xiě)作《智識(shí)揀樓》時(shí)，劃分區(qū)域往往以地勢(shì)、交通及小區(qū)特征作界線，例如半山壹號(hào)何以劃作「何文田」，因?yàn)樵搮^(qū)是九龍中部高地，或有人問(wèn)：那么旁邊的樂(lè)民新邨又當(dāng)作何文田還是土瓜灣呢？誰(shuí)人把何文田定為豪宅區(qū)？愛(ài)民邨、山谷道邨、俊民苑也在該區(qū)，又何豪之有呢？【本文由“脫苦?！卑l(fā)布，2017年8月1日】【本文由“脫苦海”發(fā)布，2017年8月2日】