2015年迎來中國眾創(chuàng)空間發(fā)展的元年。蘇河匯——總部位于上海的新銳天使投資和眾創(chuàng)空間運營機構(gòu)，以“中國眾創(chuàng)空間第一股”的身份率先登陸資本市場；莘澤股份——憑借“孵化+投資”的輕資產(chǎn)模式，以“科技企業(yè)孵化器第一股”的身份登陸新三板市場。這類以“輕資產(chǎn)”模式運營的孵化機構(gòu)，在“雙創(chuàng)”產(chǎn)業(yè)的風(fēng)口上，扶搖直上。

另一方面，隨著宏觀環(huán)境發(fā)生變化，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)面臨發(fā)展瓶頸，土地紅利正逐漸被園區(qū)經(jīng)濟紅利所追趕，作為培育新經(jīng)濟增長方式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，受到政策的廣泛支持，也成為眾多傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商的重要轉(zhuǎn)型之路。如萬科成立全國化的產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)管理公司，轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商；華夏幸?！胺趸?加速器-專業(yè)園區(qū)-產(chǎn)業(yè)新城”模式實現(xiàn)在全國各地的快速規(guī)?；瘮U張。而以SOHO 3Q、優(yōu)客工場、無界空間等為代表的聯(lián)合辦公空間的快速發(fā)展，更是將園區(qū)擴張推至風(fēng)口浪尖。

國內(nèi)園區(qū)發(fā)展水平約與孵化器同步，涌現(xiàn)出了一批以著名大學(xué)為依托的科技園區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這類園區(qū)，或本身具備產(chǎn)城融合的功能屬性，或具有極大的品牌影響力，基于品牌內(nèi)生發(fā)展的需要，除了極具地域?qū)傩缘膱@區(qū)外，早已邁出園區(qū)擴張之路。規(guī)?；瘮U張是品牌溢價和價值輸出的最佳體現(xiàn)。

與此同時，園區(qū)參與全球競爭的趨勢日趨明朗。Wework入華首個項目即將開業(yè)；美國著名孵化器Y Combinator在中國海選創(chuàng)業(yè)項目；2014年美國著名孵化器Plug & Play正式進入中國，同瀚海智業(yè)共同成立瀚海Plug & Play加速器。瀚海智業(yè)是國內(nèi)孵化器國際化發(fā)展的典型，在美國硅谷、洛杉磯、波士頓、加拿大多倫多、德國慕尼黑等地建立了7個科技、文化園區(qū)。園區(qū)的全球化競爭愈演愈烈。

事實上，園區(qū)規(guī)模化擴張并非陽光下的新鮮事，且將持續(xù)成為園區(qū)發(fā)展的主要趨勢?，F(xiàn)就市場公開信息，綜述如下幾類園區(qū)擴張模式：

1.以上海錦和商業(yè)經(jīng)營管理股份有限公司（園區(qū)品牌名：越界）為代表的老舊工業(yè)建筑承租、改造運營模式。

上海錦和商業(yè)經(jīng)營管理股份有限公司（以下簡稱“錦和商業(yè)”）成立于2007年，致力于城市既有物業(yè)的改造、運營管理服務(wù)，定位于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類園區(qū)的開發(fā)與運營管理。目前錦和商業(yè)及其下屬子公司承租運營的項目共17個，已投入運營的物業(yè)面積近30萬平方米，全部改建完工投入運營后，可供租賃面積將超過40萬平方米。錦和商業(yè)參股公司運營的項目共3個，已投入運營的物業(yè)面積約1.9萬平方米；全部改建完工投入運營后，可供租賃面積約9.3萬平方米。錦和商業(yè)受托運營的項目共1個，運營管理的物業(yè)面積約1.8萬平方米。

2014年，錦和商業(yè)向上海證監(jiān)會提交IPO申請。2016年，據(jù)證監(jiān)會消息稱，錦和商業(yè)首發(fā)申請被否，其中一個原因是，在承租期內(nèi)是否存在園區(qū)土地用途和使用權(quán)人變更的風(fēng)險及對發(fā)行人持續(xù)經(jīng)營的影響。

錦和商業(yè)的主要擴張模式是通過租賃方式獲取物業(yè)的經(jīng)營權(quán)，單個項目的經(jīng)營期限不超過20年，如果公司無法通過新項目承租或企業(yè)并購等方式獲得新園區(qū)的經(jīng)營權(quán)，則公司面臨持續(xù)盈利和成長性風(fēng)險。

近年來，越界品牌在文創(chuàng)市場表現(xiàn)突出，正逐步從上海向全國擴張，這既得益于文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，也得益于政府經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，城市老舊工業(yè)建筑騰籠換鳥的政策引導(dǎo)，然而，這類擴張模式的前期改造成本較大，導(dǎo)致行業(yè)進入門檻相對較高；從收入角度分析，園區(qū)主要經(jīng)營收入為房屋租賃收入，收入來源單一，尚無法從服務(wù)、孵化、甚或投資角度形成另一大支撐性收入，這也是目前大部分孵化器、園區(qū)面臨的問題。

越界正在謀求上市，筆者認(rèn)為，這是希冀通過資本市場，形成園區(qū)向外擴張的資金實力和品牌影響力，這也是為應(yīng)對上市公司并購擴張的市場競爭壓力下的戰(zhàn)略布局。中國的園區(qū)發(fā)展，多年來，重“量”更勝于“質(zhì)”。未來充分市場競爭下的“優(yōu)勝劣汰”，園區(qū)的收并購案例將更頻繁地進入人們的視線。無疑，上市公司在收并購操作上更具優(yōu)勢。

2.以華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司為代表的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)與運營模式。

華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司（股票代碼：600340）創(chuàng)立于1998年，是中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運營商。截止2016年3月底，公司資產(chǎn)規(guī)模超過1860億元。房企弱勢下，華夏幸福的逆襲源自于其“園區(qū)+地產(chǎn)”的開發(fā)運營模式，將產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)相結(jié)合，打造產(chǎn)業(yè)新城。

首先，華夏幸福是當(dāng)下政府力推的PPP模式的踐行者，通過與地方政府簽訂排他性“園區(qū)孵化”協(xié)議，華夏幸福在托管年限內(nèi)完成規(guī)劃、建設(shè)、招商和后期維護工作，政府則通過稅收和土地賺取收益，并分期支付公司一級開發(fā)的成本。在此模式下，華夏幸福省去園區(qū)土地購置成本，直接進行園區(qū)建設(shè)，實現(xiàn)短期內(nèi)園區(qū)的快速開業(yè)和運作。

其次，通過“園區(qū)孵化”與“地產(chǎn)開發(fā)”產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。一方面能依靠政府影響力和園區(qū)孵化模式，以較低價格取得土地，并參與到城市綜合體的諸多業(yè)態(tài)物業(yè)開發(fā)改造中；另一方面也能快速在全國其他地區(qū)進行模式輸出和規(guī)模擴張。

另外，為彌補快速擴張過程中的服務(wù)軟肋，2015年12月，華夏幸福投資4.335億元，收購蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司，火炬孵化旗下?lián)碛胁萍紙@、創(chuàng)客邦、O‘Park創(chuàng)業(yè)中國三大業(yè)務(wù)品牌，此次并購動作的優(yōu)勢互補性顯而易見。

華夏幸福雖為上市公司，但其產(chǎn)業(yè)新城模式，依然帶來了較大的資金壓力，市場公開資料顯示，華夏幸福處在高杠桿模式下完成其規(guī)模擴張戰(zhàn)略。此類重資產(chǎn)方式的規(guī)模擴張，帶來極強的行業(yè)壁壘性。

3.以市北高新為代表的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)管理、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)收購、孵化器、創(chuàng)業(yè)投資相結(jié)合模式。

上海市北高新股份有限公司（A股代碼：600604；B股代碼：900902）是一家以園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)經(jīng)營、企業(yè)服務(wù)集成及產(chǎn)業(yè)投資為核心業(yè)務(wù)的上市公司，其擴張方式主要有兩種：

1、通過競拍和合作等多種方式獲取土地。公開信息顯示，2016年公司新開工和在建項目預(yù)計超過50萬平米。除了深耕上海，市北高新還利用股東資源，開拓南通，參與長三角建設(shè)。而南通科技城的開發(fā)是公司進行模式復(fù)制和異地擴張的第一步。

2、通過收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的方式擴張。例如：2015年10月21日，市北高新增資入股市北集團持有的欣云投資，開發(fā)運營市北·壹中心項目（14-06地塊）。2016年公司擬收購欣云投資剩余股權(quán)，標(biāo)的旗下14-06地塊項目。2015年8月公司完成對發(fā)行股份收購市北發(fā)展、泛亞投資100%股權(quán)。利用上市公司融資優(yōu)勢，收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的方式，將快速增加市北高新的資產(chǎn)規(guī)模，提升資產(chǎn)整體盈利能力。

與華夏幸福不同的是，市北高新的孵化服務(wù)是自建的，通過旗下的國家級孵化品牌“聚能灣”，構(gòu)建“原始股投資-天使投資-風(fēng)險投資-股權(quán)投資”企業(yè)全生命周期的投資體系。截至2015年底，聚能灣通過原始股投資的方式與37家初創(chuàng)型企業(yè)簽署了投資協(xié)議，加大產(chǎn)業(yè)投資孵化力度。

從收入來源分析，市北高新的主要收入仍來自于園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)、項目銷售，這類模式的行業(yè)進入門檻高，前期項目銷售壓力較大，且產(chǎn)業(yè)投資回報較低。而市北高新的孵化與投資兩大業(yè)務(wù)，所需人力資本結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，且創(chuàng)投短期內(nèi)尚無法形成客觀利潤，但園區(qū)的規(guī)模擴張有利于增加其項目來源。

4.以品牌和資源溢價為核心，與各地方政府、產(chǎn)業(yè)大企或傳統(tǒng)地產(chǎn)商合作的擴張模式。

利用相對成熟的品牌和資源體系作為核心優(yōu)勢，對接各地方政府、產(chǎn)業(yè)類大企、或傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商的園區(qū)擴張方式，或可采用“輕資產(chǎn)”拓展方式，或可采用“重資產(chǎn)”拓展方式。前者是指依托品牌知名度、資源、體系性優(yōu)勢，合作成立園區(qū)管理運營公司；后者是指直接與地方政府等合作，進行園區(qū)開發(fā)、建設(shè)、運營和管理。此模式下，前者以亞馬遜AWS孵化器為代表；后者以清華科技園為代表。

亞馬遜AWS孵化器是亞馬遜云服務(wù)（Amazon Web Service，AWS）的線下孵化平臺。亞馬遜的擴張模式為：由AWS為入駐企業(yè)提供云服務(wù)、技術(shù)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)技術(shù)輔導(dǎo)等服務(wù)；由各地方政府或傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商提供辦公場所、基礎(chǔ)設(shè)施及政府優(yōu)惠政策；其線下園區(qū)的運營機構(gòu)為創(chuàng)夢天地。例如：AWS與上海市嘉定區(qū)政府合作成立了上海AWS孵化器；黃浦江邊老碼頭，AWS與上海弘基企業(yè)（集團）股份有限公司合作成立創(chuàng)夢天地云計算孵化器；AWS與重慶市對外貿(mào)易經(jīng)濟委員會以及重慶市大渡口區(qū)人民政府成立了重慶亞馬遜AWS聯(lián)合孵化器。

啟迪控股股份有限公司是清華科技園的建設(shè)和運營者，依托清華大學(xué)和清華科技園的品牌知名度、資源優(yōu)勢、以及孵化金融體系，形成了啟迪科技園、啟迪之星（眾創(chuàng)空間）、啟迪科技城3類對外擴張品牌產(chǎn)品。

首先，啟迪科技園的對外擴張模式為：與地方政府合作，在當(dāng)?shù)爻闪@區(qū)開發(fā)公司，進行科技園的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營與管理，現(xiàn)已在北京、上海、香港、無錫、廣州、陜西、昆山等地設(shè)立了9個園區(qū)。例如：啟迪科技園（廣州）分園，是由清華科技園、招商地產(chǎn)和番禺區(qū)政府共同建設(shè)、運營的，目前是清華科技園在國內(nèi)規(guī)模最大的分園之一，亦是華南區(qū)域規(guī)模最大的科技園區(qū)之一；啟迪科技園（昆山）分園的建設(shè)運營主體是昆山啟迪科技園發(fā)展有限公司，該公司由啟迪控股與昆山市政府投資設(shè)立。

其次，啟迪科技城的對外投資方式主要分為兩種：1）啟迪科技城是清華大學(xué)與地市級政府戰(zhàn)略合作的具體承載；2）由啟迪園區(qū)運營公司與地方經(jīng)濟開發(fā)區(qū)合作共建而成。例如：啟迪科技城（南京）是根據(jù)清華大學(xué)與南京市戰(zhàn)略合作協(xié)議基礎(chǔ)設(shè)立；啟迪科技城（福州）是清華大學(xué)與福建省、福州市兩級人民政府全面合作的載體。

由此我們不難發(fā)現(xiàn)，輕資產(chǎn)的園區(qū)擴張方式，對資金門檻要求較低，前期可節(jié)省大量建設(shè)經(jīng)費，有利于園區(qū)規(guī)模的快速擴張，但對品牌價值和服務(wù)資源溢出能力有較高要求。重資產(chǎn)的園區(qū)擴張方式，對資金所需尤為突出，相較而言，此類模式的可推廣、可規(guī)?；瘡?fù)制性不強。

5.聯(lián)合辦公空間江湖的合縱連橫

聯(lián)合辦公空間的本質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)，而聯(lián)合創(chuàng)業(yè)空間，“+創(chuàng)業(yè)服務(wù)社區(qū)”、“+投資”、“+外部服務(wù)商”、“+……”均是其后端的服務(wù)方式，事實證明，除投資外，沒有其他服務(wù)品類能形成支柱性收入來源，而即使投資一旦成功能帶來可觀的利潤，因其周期長、風(fēng)險大，短期內(nèi)也無法形成資金流，由此，房租差價以及相關(guān)的基礎(chǔ)物業(yè)收入成為聯(lián)合辦公空間的主要現(xiàn)金流入。因此，規(guī)模擴張是聯(lián)合辦公空間的核心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，畢竟不成規(guī)模談何共享？不成規(guī)模談何投資？因此，規(guī)?；瘮U張是聯(lián)合辦公空間的內(nèi)含基因。

據(jù)投中研究院數(shù)據(jù)，2015年初眾創(chuàng)空間全國數(shù)量約70余家，截至2015年年底，全國數(shù)量已達到了1.6萬家。進入2016年以來，眾創(chuàng)空間倒閉、同質(zhì)化競爭、鉆政府補貼空子的“風(fēng)聲”不絕于耳，眾創(chuàng)空間在倏忽之間由藍海一躍至紅海。

中國的眾創(chuàng)空間因行業(yè)進入門檻低，在政策刺激下，前期眾多“玩家”蜂擁而入，有傳統(tǒng)房產(chǎn)商、投資者、傳統(tǒng)園區(qū)、“資源”大牛等等。如SOHO中國董事長潘石屹在北京、上海等地推出SOHO 3Q辦公空間；前知名地產(chǎn)人士毛大慶發(fā)起優(yōu)客工場，成立1年有余，預(yù)計今年將完成40個場地開業(yè)落成，據(jù)6月21日消息，優(yōu)客工場完成3億元Pre-B輪融資；年初剛完成4.3億美元融資的Wework的首個入華項目（位于上海武定路延平路）即將開業(yè)；3W孵化器轉(zhuǎn)型聯(lián)合辦公空間；投資人俞敏洪和盛希泰的洪泰創(chuàng)新空間入局，聯(lián)合辦公空間江湖風(fēng)生水起。

聯(lián)合辦公空間入局時間雖不長，然合縱連橫之勢卻已然而起。強強聯(lián)合是較為常見的模式。例如：優(yōu)客工場與無界空間簽署合作協(xié)議，以戰(zhàn)略股權(quán)合作的方式，參與無界空間的A輪融資，并達成戰(zhàn)略性股權(quán)合作協(xié)議；36氪、氪空間與納什空間宣布結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，同時氪空間以戰(zhàn)略入股的形式，參與到納什空間的B輪融資，三方將在共享辦公領(lǐng)域展開深度合作，涵蓋物業(yè)拓展、招商、企業(yè)服務(wù)等多業(yè)務(wù)層面；科技寺創(chuàng)業(yè)空間與美國WeWork簽署了長達10年的合作協(xié)議，前者成為WeWork在亞洲首家創(chuàng)業(yè)生態(tài)合作方。WeWork將亞洲總部(上海市威海路696弄)的所有開放式工位交給科技寺經(jīng)營。

隨著市場競爭的日益激烈，未來，對于無法形成規(guī)模化運作，或無法形成特色商業(yè)模式的空間必遭市場淘汰，或成為大品牌的下一個并購標(biāo)的。

園區(qū)品牌化擴張勢不可擋，在觀摩各路“玩家”擴張戰(zhàn)術(shù)之際，筆者形成如下思考：

1.園區(qū)的規(guī)?；瘮U張之路，一般門檻較高，對資金、品牌價值、管理服務(wù)水平都具有較高要求，而創(chuàng)業(yè)服務(wù)的非標(biāo)化，使得園區(qū)尚無法形成如品牌加盟、特許經(jīng)營類的連鎖擴張方式，具體而言：品牌加盟，指由園區(qū)給予加盟方一定的經(jīng)營條件，以及組織、訓(xùn)練、服務(wù)采購和管理的協(xié)助，相應(yīng)的要求加盟者支付加盟費。但倘若無法控制品質(zhì)，一旦失控，會損害品牌形象。特許經(jīng)營，指直接吸取社會上已有的中小園區(qū)、眾創(chuàng)空間、孵化器等加盟，納入大品牌管理體系，按照大園區(qū)品牌的運作流程經(jīng)營管理。此類連鎖經(jīng)營方式能在一定程度上降低擴張成本，并以較快速度擴張品牌知名度，為后續(xù)的資產(chǎn)運作打下基礎(chǔ)。

2.園區(qū)擴張過程中需形成品牌戰(zhàn)略意識。所謂品牌戰(zhàn)略，指針對園區(qū)綜合服務(wù)解決商而言，因具備大品牌戰(zhàn)略基礎(chǔ)，應(yīng)注意園區(qū)擴張過程中的品牌層次化及區(qū)別化。在大品牌戰(zhàn)略指引下，根據(jù)特定的細分標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)建相關(guān)子品牌，用以傳達不同的品牌特色和品牌價值。

3.構(gòu)建品牌管理體系?，F(xiàn)階段的園區(qū)擴張仍屬于野蠻生長階段，園區(qū)品牌內(nèi)涵尚需不斷深入挖掘和創(chuàng)造?，F(xiàn)階段來說，大部分園區(qū)品牌的價值延伸度還不夠，包括人才團隊支撐和梯度尚需加強。

4.園區(qū)管理團隊及服務(wù)能力如何與載體擴張保持同步是考驗園區(qū)規(guī)模化擴張成功的關(guān)鍵。構(gòu)建“互聯(lián)網(wǎng)+”下的線上平臺和線下標(biāo)準(zhǔn)化管理流程和服務(wù)內(nèi)容，是成敗關(guān)鍵，現(xiàn)階段而言，業(yè)內(nèi)尚未形成標(biāo)準(zhǔn)化園區(qū)管理體系。

5.注意園區(qū)全球化趨勢下的行業(yè)格局變化。目前已被驗證的園區(qū)盈利模式有兩個：即房屋收入和股權(quán)投資。因此，資產(chǎn)配置全球化、項目來源全球化將加劇園區(qū)的全球化競爭局勢。如YC、Plug & Play的全球化項目來源是因其投資導(dǎo)向。而國內(nèi)的如瀚海智業(yè)等園區(qū)的“出海”之路，還包括資產(chǎn)配置、海外投資等方向，當(dāng)然也曾有園區(qū)在淺藏輒止后以失敗告終的案例?？傮w而言，對國內(nèi)大部分園區(qū)而言，國際化道路仍屬于摸索階段，園區(qū)的國際化探索是對其國際資本運作能力以及管理運營能力的極大挑戰(zhàn)。

6.注意園區(qū)資本運作能力提升。隨著園區(qū)行業(yè)競爭的逐步發(fā)酵，未來，園區(qū)之間的收并購事件的頻率將逐步增加，且隨著國家資本市場的日趨成熟，收并購無疑對上市公司來說具有較大優(yōu)勢。因此，具備規(guī)模擴張雄心的園區(qū)而言，其資本運作能力或?qū)⒂瓉砜简灐?/p>

備注：

1、筆者認(rèn)為，聯(lián)合辦公空間不是嚴(yán)格意義上的園區(qū)，但為闡述品牌擴張，將之列入；

2、案例信息、數(shù)據(jù)均來自網(wǎng)絡(luò)。