碎碎念：這本書(shū)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的支柱地位、運(yùn)作機(jī)制、房?jī)r(jià)過(guò)往上漲原因的復(fù)盤(pán)和未來(lái)調(diào)控方向的展望都寫(xiě)的很全面和詳細(xì)（盡管一些學(xué)術(shù)性的統(tǒng)計(jì)方法不是很懂），房?jī)r(jià)的影響因子真的很復(fù)雜哇...
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我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程
1978—1998年是房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化試點(diǎn)階段，房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出極大的發(fā)展?jié)摿Α?998年，我國(guó)結(jié)束了單位福利分房的住房制度，住房全面市場(chǎng)化，直接刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1998—2008年是住房全面市場(chǎng)化以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的時(shí)期，長(zhǎng)期被抑制的居住需求的釋放帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，同時(shí)也推動(dòng)了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。2008年以來(lái)，隨著居住需求釋放的完成以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的對(duì)居住質(zhì)量的要求，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入由住房數(shù)量向居住質(zhì)量轉(zhuǎn)變的階段，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)波動(dòng)式發(fā)展，房地產(chǎn)投資對(duì)其產(chǎn)出的推動(dòng)作用明顯下降。這一時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)明顯特征是庫(kù)存的大量增加，人均住房面積超過(guò)30平方米，而且居住面積提升的速度明顯下降。這說(shuō)明這一時(shí)期住房數(shù)量的需求已經(jīng)得到基本滿(mǎn)足。
從歷次量?jī)r(jià)波動(dòng)來(lái)看，銷(xiāo)售面積都領(lǐng)先于價(jià)格先行變動(dòng)，平均來(lái)看，在銷(xiāo)售面積達(dá)到波谷時(shí)，價(jià)格會(huì)在3個(gè)月后到達(dá)波谷；在銷(xiāo)售面積達(dá)到波峰時(shí)，價(jià)格會(huì)在5.83個(gè)月后達(dá)到波峰。
房地產(chǎn)投資與GDP的比值能夠代表建設(shè)新住宅在全年經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出中的比例。從較長(zhǎng)的時(shí)間跨度來(lái)看，隨著工業(yè)化與城鎮(zhèn)化的興起與完成（劉易斯拐點(diǎn)出現(xiàn)），居民對(duì)住宅數(shù)量的需求逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)高質(zhì)量的居住條件的需求。因此房地產(chǎn)業(yè)增加值持續(xù)上升，而住宅投資的比重下降。經(jīng)濟(jì)體中住宅投資的相對(duì)份額會(huì)經(jīng)歷先上升、后下降的趨勢(shì)，即住宅投資的“倒U形”曲線(xiàn)。
從長(zhǎng)期看，老齡化社會(huì)發(fā)展的最終結(jié)果是房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力的消失。人口老齡化、家庭小型化與人口集中化是未來(lái)我國(guó)人口情況發(fā)展的三大趨勢(shì)，家庭規(guī)模隨著工業(yè)化進(jìn)程而逐漸變小的理論被稱(chēng)為家庭規(guī)模收斂理論。
房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展差異不均衡
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要與一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相匹配。城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的加深帶動(dòng)了住房需求，進(jìn)而推動(dòng)住宅投資的擴(kuò)大。這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的健康途徑。
長(zhǎng)期來(lái)看，在沒(méi)有外力措施的支撐下我國(guó)大多數(shù)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模將難以再繼續(xù)擴(kuò)大，但是不同城市間的結(jié)構(gòu)性差異將增大：
1）一二線(xiàn)城市對(duì)于房地產(chǎn)的需求仍然強(qiáng)勁，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然有較大潛力。一二線(xiàn)城市由于有產(chǎn)業(yè)支撐，存在明顯的集聚效應(yīng)，就業(yè)機(jī)會(huì)較多，工資較高，仍在不斷吸引外來(lái)人口進(jìn)入，而且主要是年輕人和素質(zhì)較高人群進(jìn)入，他們的收入水平處于社會(huì)上層。
2）三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展動(dòng)力下降，需要謹(jǐn)防住房供給過(guò)剩的問(wèn)題。
大多數(shù)三四線(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較差，經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)不明顯，而且城市數(shù)量較多，不但面臨一二線(xiàn)城市的虹吸效應(yīng)，還要面對(duì)其他三四線(xiàn)城市的激烈競(jìng)爭(zhēng)，人口形勢(shì)不容樂(lè)觀。從長(zhǎng)期來(lái)看，三四線(xiàn)城市整體處于人口凈流出的狀態(tài)（常住人口小于戶(hù)籍人口，而且其常住人口增長(zhǎng)率還低于全國(guó)人口的自然增長(zhǎng)率），在缺乏人口支撐的背景下，大力發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的短期影響是房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的快速上升；長(zhǎng)期影響是住房供應(yīng)量過(guò)剩及大量不可再生土地資源的閑置浪費(fèi)，進(jìn)而影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)甚至國(guó)家經(jīng)濟(jì)整體平穩(wěn)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)
1、間接貢獻(xiàn)在于“土地財(cái)政”，實(shí)質(zhì)是地方政府將獲得的所持有土地的增值收益用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：地方政府財(cái)政收入對(duì)土地出讓金的依賴(lài)較大。由于分稅制改革后，中央回收了部分財(cái)權(quán)，地方政府本級(jí)財(cái)政收入大幅減少，從而對(duì)財(cái)政收入的靈活支配能力不足。因此，收歸地方政府的土地出讓收入成為地方政府的重要補(bǔ)充。土地出讓收入與地方政府本級(jí)財(cái)政收入的比值在2018年高達(dá)71%。而居住用地的地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于工業(yè)用地，這實(shí)際上導(dǎo)致地方政府通過(guò)高價(jià)出售居住用地獲得資金，并以補(bǔ)貼的形式招商引資，將其轉(zhuǎn)化為資本品，如基礎(chǔ)設(shè)施、廠(chǎng)房、設(shè)備等，擴(kuò)大制造業(yè)的固定資本形成，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)際增長(zhǎng)。
土地財(cái)政的形成原因：
1）財(cái)稅體制改革：1971—1994年為“財(cái)政包干”制（極大地刺激了地方政府發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)的積極性，但中央政府出現(xiàn)嚴(yán)重的入不敷出&地方保護(hù)主義盛行）》》994年開(kāi)始實(shí)行分稅制改革、改為分成制（主要稅源納入國(guó)稅，由中央政府統(tǒng)一掌握，而地方政府則通過(guò)地稅掌握剩余稅源）
2）地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)
3）資本積累是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的客觀要求：通過(guò)高價(jià)出售居住用地來(lái)建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施和對(duì)工業(yè)企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)貼是中國(guó)城市能夠邁過(guò)城市化初始資本門(mén)檻的根本原因。我國(guó)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期面臨的情況是勞動(dòng)要素的極度豐富，但是資本要素極度稀缺。因此，資本積累是我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重心。在這樣的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式下，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)地發(fā)揮了提高居民投資水平（提高儲(chǔ)蓄率），加速資本積累的作用。
土地財(cái)政的弊端與不可持續(xù)性
1）導(dǎo)致并加劇了資源錯(cuò)配：“土地財(cái)政”推高了居住用地價(jià)格的同時(shí)，大幅降低工業(yè)用地價(jià)格，這使許多地方大量工業(yè)用地空置（并不是所有的城市發(fā)展都能成功，如果地方政府寄予厚望的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)發(fā)展不起來(lái)，那么正反饋過(guò)程就無(wú)法進(jìn)行下去，我國(guó)部分三四線(xiàn)城市面臨著嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)空洞化和人口流出問(wèn)題）
2）推高價(jià)格：由于“土地財(cái)政”本質(zhì)是將未來(lái)的土地收益轉(zhuǎn)化為現(xiàn)在的現(xiàn)金，那么只有土地未來(lái)會(huì)增值才有人愿意購(gòu)買(mǎi)，從這個(gè)意義上講，土地尤其是住宅用地必須是一個(gè)資本品才能將這套流程運(yùn)行下去，那么附屬在土地的房屋也必然帶有資本的屬性，這同“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”精神背道而馳，是屢屢調(diào)控房?jī)r(jià)，卻越調(diào)越高的重要原因。
3）加劇貧富差距問(wèn)題
4）本質(zhì)是利用土地作為信用載體為城市的發(fā)展融資，這必然會(huì)帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)。
5）從資源經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，即使沒(méi)有“土地財(cái)政”的助推作用，土地價(jià)格的上漲也是不可避免的，因?yàn)橥恋厥遣豢稍偕Y源。
我國(guó)的“土地財(cái)政”制度有著很強(qiáng)的歷史合理性，但是任何事物都有其適用范圍，隨著外部環(huán)境的變化，經(jīng)濟(jì)制度也應(yīng)當(dāng)隨著環(huán)境發(fā)生改變。在外部環(huán)境沒(méi)有發(fā)生劇烈變化的時(shí)候，我們也不宜對(duì)經(jīng)濟(jì)制度進(jìn)行劇烈的改動(dòng)，而是應(yīng)當(dāng)對(duì)外部環(huán)境進(jìn)行研究與預(yù)判，對(duì)它們的改進(jìn)與替代應(yīng)當(dāng)是逐步推進(jìn)而非一次性的
2、逆周期調(diào)節(jié)的作用：雖然房地產(chǎn)業(yè)自身具有較強(qiáng)的順周期特點(diǎn)，但是由于房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、影響范圍廣等特點(diǎn)，使其成為在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要逆周期調(diào)節(jié)手段。經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率往往高于其平均水平。
3、控制通脹水平：房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化改革以及“土地財(cái)政”機(jī)制的引入，使超發(fā)的貨幣流入房地產(chǎn)業(yè)這一資金的“蓄水池”， 通過(guò)住宅這一項(xiàng)高價(jià)值商品增值的方式吸收通貨膨脹壓力，減少對(duì)糧食、日用品等生活必需品的價(jià)格沖擊。因此，房?jī)r(jià)上漲和全面通貨膨脹相比，僅僅是“兩害相權(quán)取其輕”的妥協(xié)辦法。
4、社會(huì)保障：以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系：保障性住房具有調(diào)節(jié)收入分配的作用。政府通過(guò)對(duì)高收入者征稅，并轉(zhuǎn)移到低收入者進(jìn)行住房相關(guān)的補(bǔ)貼。在住房數(shù)量相對(duì)不足的城市，將補(bǔ)貼用于新建大量公共租賃住房，提高住房供給；在住房數(shù)量相對(duì)充足的城市，通過(guò)資金補(bǔ)貼的方式對(duì)低收入者發(fā)放住房補(bǔ)貼。通過(guò)住房相關(guān)稅收和補(bǔ)貼對(duì)收入進(jìn)行再分配以調(diào)節(jié)收入差距，是維持社會(huì)穩(wěn)定的重要措施。
過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)在長(zhǎng)期看會(huì)產(chǎn)生不利影響：
1、生產(chǎn)設(shè)備投資的擠出效應(yīng)：因?yàn)榉康禺a(chǎn)在生產(chǎn)活動(dòng)中處于次要地位，在資源有限的情況下，過(guò)多地進(jìn)行房地產(chǎn)投入，從生產(chǎn)的角度看并不能提升全社會(huì)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出水平，反而會(huì)減少對(duì)機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)技術(shù)、開(kāi)發(fā)創(chuàng)新等關(guān)鍵領(lǐng)域的投入，反而阻礙經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)。
2、對(duì)于工業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)率的擠出效應(yīng)：房?jī)r(jià)提升推高了職工工資水平，而職工工資水平的提升擠壓了企業(yè)的利潤(rùn)率水平，最終導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)率水平的下行。
3、房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度投入可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)業(yè)有一定的順周期和正向反饋的特性。房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度繁榮導(dǎo)致的房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題會(huì)嚴(yán)重消耗經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α?/p>
4、高房?jī)r(jià)使居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)加重，導(dǎo)致消費(fèi)能力降低
房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的相互關(guān)系：主要包括開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款兩個(gè)部分。
投資端：房地產(chǎn)業(yè)從投資拿地到開(kāi)工建設(shè)，再到成屋銷(xiāo)售一般需要2~3年的建設(shè)周期，整個(gè)過(guò)程需要投入大量資金，形成了開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金密集型特征。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于資本有高度的依賴(lài)特性。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的資金實(shí)力整體較弱，外部融資成為企業(yè)快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房企之間競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，規(guī)模擴(kuò)張成為房企的重要發(fā)展戰(zhàn)略，因此會(huì)選擇高杠桿的負(fù)債式擴(kuò)張&&我國(guó)實(shí)行的房地產(chǎn)“預(yù)售”制度也增加了企業(yè)的負(fù)債率，在房屋竣工交付前收到的預(yù)售房款在財(cái)務(wù)上是以負(fù)債入賬，盡管這部分負(fù)債不需要支付利息。只有到項(xiàng)目竣工交付后才會(huì)轉(zhuǎn)化為結(jié)算收入，也就是企業(yè)的資產(chǎn)。
消費(fèi)端：也具備典型的資金密集型特征，一般居民購(gòu)房會(huì)耗費(fèi)家庭大部分的儲(chǔ)蓄。
房?jī)r(jià)的影響因素：
1、內(nèi)在機(jī)制：
1）稀缺性：其稀缺性一方面體現(xiàn)在土地的稀缺性，另一方面體現(xiàn)在住宅依托的配套服務(wù)的稀缺性
2）投資品屬性
3）較強(qiáng)的政策性。
2、住宅供需：
影響住宅價(jià)格的是住宅市場(chǎng)上的供給量，而并非實(shí)際落成交付使用的數(shù)量。住宅價(jià)格與住宅的批準(zhǔn)上市面積之間存在明顯的負(fù)向關(guān)系。批準(zhǔn)上市面積是市場(chǎng)上直接的住宅供應(yīng)量，其變化能夠直接影響住宅市場(chǎng)的供求力量對(duì)比。雖然住宅建設(shè)是形成住宅的必要環(huán)節(jié)，但是由于住宅的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，行政審批手續(xù)也較為復(fù)雜，并且存在期房銷(xiāo)售的方式，所以住宅建設(shè)環(huán)節(jié)的信息向房地產(chǎn)市場(chǎng)傳導(dǎo)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，不確定性過(guò)高，因此對(duì)于住宅價(jià)格沒(méi)有直接影響。
3、房地產(chǎn)庫(kù)存
1）熱點(diǎn)城市庫(kù)存進(jìn)一步降低，供應(yīng)不足導(dǎo)致亂象頻發(fā)，主要有以下四種表現(xiàn)：(1)房企為了快速回籠資金，更青睞全款或首付款比例高的客戶(hù)，這增加了真正剛需群體的購(gòu)房難度。(2)由于一二手房?jī)r(jià)格倒掛存在獲利空間，出現(xiàn)權(quán)力介入導(dǎo)致市場(chǎng)不公現(xiàn)象。(3)明顯的價(jià)格倒掛導(dǎo)致有些人會(huì)變相獲取購(gòu)房資格，假離婚、假落戶(hù)，甚至以注冊(cè)公司的名義買(mǎi)房的亂象頻生。(4)限價(jià)政策導(dǎo)致房企利潤(rùn)空間縮小，必然會(huì)捂盤(pán)惜售，供應(yīng)量不足，這反而加劇了熱點(diǎn)城市供應(yīng)短缺，造成實(shí)際房?jī)r(jià)上漲。
2）部分三四線(xiàn)城市去庫(kù)存戰(zhàn)略帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的快速上漲，高房?jī)r(jià)推升土地成本、人力成本等商務(wù)成本，擠壓企業(yè)的利潤(rùn)空間，從而阻礙企業(yè)進(jìn)入這些地區(qū)，甚至?xí)仁贡镜仄髽I(yè)外遷。
4、地價(jià)的成本支撐&信號(hào)作用，且與房?jī)r(jià)相互影響：
地價(jià)決定房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)決定地價(jià)：從房地產(chǎn)調(diào)控的角度看，如果是地價(jià)決定房?jī)r(jià)，那么政府出讓土地時(shí)主動(dòng)壓低地價(jià)能夠控制房?jī)r(jià)上漲；而如果是房?jī)r(jià)決定地價(jià)，那么土地出讓價(jià)格就不能作為調(diào)控房?jī)r(jià)的工具。
5、宏觀經(jīng)濟(jì)因素
在國(guó)內(nèi)，土地由地方政府壟斷供應(yīng)，由房地產(chǎn)公司購(gòu)置并開(kāi)發(fā)。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)借助于現(xiàn)代金融體系進(jìn)行運(yùn)作，因此地價(jià)明顯受到利率、貨幣存量、通貨膨脹率等宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響。短期內(nèi)CPI、M2和市場(chǎng)利率都影響了房?jī)r(jià)的上漲，同時(shí)GDP增速是房?jī)r(jià)增速的內(nèi)生原因，即GDP的變動(dòng)導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的變動(dòng)，而房?jī)r(jià)的變動(dòng)則進(jìn)一步推動(dòng)了GDP的變動(dòng)。長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)增速與流動(dòng)性增速和通脹正相關(guān)，與利率水平負(fù)相關(guān)。
6、市場(chǎng)參與者預(yù)期
從需求說(shuō)，一旦購(gòu)房者形成上漲的價(jià)格預(yù)期，其未來(lái)的購(gòu)買(mǎi)行為將會(huì)前置到當(dāng)期執(zhí)行，導(dǎo)致當(dāng)期需求大幅增加，使房?jī)r(jià)上漲。從供給角度說(shuō)，如果房地產(chǎn)商預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)上漲，就會(huì)推遲住房的出售，導(dǎo)致當(dāng)期供給大幅下降，同樣使房?jī)r(jià)上漲。此外，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期會(huì)刺激房地產(chǎn)商高價(jià)拿地，造成房屋成本上升，也會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面形勢(shì)良好，成為房?jī)r(jià)及房?jī)r(jià)預(yù)期上漲的基礎(chǔ)性支撐。
》》導(dǎo)致經(jīng)歷20年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)至今未經(jīng)歷一個(gè)完整的市場(chǎng)周期
