北大徐遠(yuǎn)教授說(shuō)：決定房子價(jià)值的，有三個(gè)因素，分別是“位置、位置、位置”。愚公聽(tīng)了后也許會(huì)吐血：何苦如此？也許會(huì)泯然一笑：你不懂，我要的是清風(fēng)明月。你我皆凡人，不能移山，也找不來(lái)神仙搬山，還是得尋尋覓覓得一斗室而居，考慮好房子的價(jià)值是必須的。
讀了徐遠(yuǎn)教授關(guān)于房產(chǎn)的幾個(gè)問(wèn)答，好像真的看得更遠(yuǎn)一點(diǎn)。
1.房?jī)r(jià)收入比
2017年，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)收入比前三分別是北京（25.5）、上海（23.5）和廈門(mén)（22.1），而同期美國(guó)同等城市的房?jī)r(jià)收入比大致在10左右，相差不小，這樣來(lái)看，貌似國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)不接地氣。果真如此嗎？徐遠(yuǎn)教授說(shuō)，計(jì)算的姿勢(shì)不對(duì)，房子不同于一般商品，更類(lèi)似于股票，它現(xiàn)在的價(jià)格反映著對(duì)未來(lái)收入的期望。比值，類(lèi)似于股票市盈率。吳軍老師講過(guò)，對(duì)于高市盈率股票，計(jì)算市盈率與收入增速比值更有效。在計(jì)算房?jī)r(jià)收入比時(shí)，收入的數(shù)字應(yīng)該取未來(lái)中高收入者的，未來(lái)不可能沒(méi)人都買(mǎi)得起房?？紤]到經(jīng)濟(jì)與城市的增速，如果現(xiàn)在月入2W，每年增長(zhǎng)8%，10年后年收入52W，是不是比值就大幅降低了呢？美國(guó)、日本的房?jī)r(jià)收入比之所以較低，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增速平穩(wěn)，人們的預(yù)計(jì)收入也沒(méi)有大的增長(zhǎng)。一個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比高，不一定說(shuō)明那個(gè)城市房子貴，很可能是因?yàn)槟莻€(gè)城市的增長(zhǎng)潛力好。不少三四線城市比值很低，可能不是某些專(zhuān)家所說(shuō)的適于安家置業(yè)，可能是發(fā)展?jié)摿τ邢蕖?/p>
2.三四線城市買(mǎi)房
首先要看這個(gè)城市還有多少潛力。杭州、成都、鄭州、武漢等都有可能形成區(qū)域性中心城市，而長(zhǎng)三角、珠三角城市網(wǎng)中的中小城市，也有潛力長(zhǎng)大。
然后要看這個(gè)城市的位置。黑河-騰沖線兩側(cè)，近百年來(lái)人口分布比例基本沒(méi)有太大變化，在以西買(mǎi)房就得謹(jǐn)慎了。反過(guò)來(lái)，偏遠(yuǎn)地區(qū)的人民，不妨到大城市闖一闖，比如愚公。
最后要認(rèn)識(shí)到，買(mǎi)房只是眾多投資手段中的一個(gè)，股票、基金、區(qū)塊鏈可都是不分區(qū)域的，把握全局，才能獲得更多機(jī)會(huì)。
3.人口老齡化
隨著老齡化加劇，未來(lái)多出來(lái)的房子誰(shuí)來(lái)住呢？這其實(shí)又回到開(kāi)頭的闡述，房子的價(jià)值在于位置、位置、位置。熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域的房子永遠(yuǎn)不愁沒(méi)人來(lái)住，中心區(qū)就那么大，房子就那么多。日本老齡化夠嚴(yán)重了吧，東京人口仍然持續(xù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)仍是居高不下。
我現(xiàn)在所住胡煥庸線東側(cè)不太遠(yuǎn)的四線小城的小區(qū)，四年前買(mǎi)入時(shí)，單價(jià)4800，現(xiàn)在7500，看似增長(zhǎng)了很多56%，但折算到每年不到12%。實(shí)際上，如果投資配置得當(dāng)，也是有可能跑過(guò)這個(gè)增長(zhǎng)率的。說(shuō)實(shí)話，這個(gè)小城成長(zhǎng)為中心城市的概率很小，寄希望于買(mǎi)房暴富是不太可能了。除了購(gòu)房滿(mǎn)足基本需求外，均衡投資是更好的選擇。
