朋友小A近來(lái)打算買房，問(wèn)我咨詢這樣的事兒：
小A在某二線城市市郊擁有一套兩居室的房子，因?yàn)榇蛩闵ィ壳暗姆孔硬粔蜃?，且希望搬到市區(qū)內(nèi)居住，于是打算在市區(qū)內(nèi)再新購(gòu)一套三居室的房子。小A相中的房子在地段、交通、戶型等各方面條件都十分符合他的預(yù)期，但是在資金方面遇到了難題：由于小A目前的資金可以勉強(qiáng)支撐市區(qū)房的首付款，所以小A打算暫時(shí)保留市郊的房子作為資產(chǎn)儲(chǔ)備，可在面臨商業(yè)貸款的選擇時(shí)糾結(jié)不已：
由于小A目前市郊的房子還有47萬(wàn)的商業(yè)貸款未還清，如果再購(gòu)買市區(qū)這套房，需要首付四成，且商業(yè)貸款的利率要比基準(zhǔn)利率上浮15%；如果還清市郊房的商業(yè)貸款，則市區(qū)房只需要首付三成，且商業(yè)貸款利率只上浮10%。目前三成首付和四成首付之間差距20萬(wàn)元，小A手頭的資金勉強(qiáng)能應(yīng)對(duì)三成的首付，如果按照四成首付還需再去東挪西湊地借款。小A想，既然要花20萬(wàn)來(lái)湊四成的首付，還是更高的貸款利率，那何不咬咬牙多借一點(diǎn)，把上一套的商業(yè)貸款還清，還能享受比較低的貸款利率。但是，小A市郊房原先采用的是等額本息的還款方式，一共貸款51萬(wàn)，時(shí)間20年，總利息30萬(wàn)左右，月供約3500元。小A剛剛還款三年，目前還有47萬(wàn)欠款。這意味著之前三年還的12.6萬(wàn)元中，只有4萬(wàn)是本金，大部分都是利息。要提前還款，小A心有不甘。那么問(wèn)題來(lái)了，究竟該不該提前還貸呢？
我?guī)椭捋了捋思路，小A有兩種選擇方案：
選擇方案一： 提前還貸，新房首付三成，銀行貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，即4.9%（基準(zhǔn)利率）*（1+10%）=5.39%；
選擇方案二：不提前還貸，新房首付四成，銀行貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮15%，即4.9%（基準(zhǔn)利率）*（1+15%）=5.635%
分析如下：
（1）首先，在有充足資金的情況下，就算能夠付清房子全款也應(yīng)該貸款買房。因?yàn)槟壳皝?lái)看，用現(xiàn)金做投資理財(cái)，獲得超過(guò)銀行貸款利率（按小A的高利率方案5.635%）的年化回報(bào)率還是相對(duì)容易的。當(dāng)然，前提是：一旦有了能用于還款的現(xiàn)金真的都用于投資理財(cái)了。如果擱置或者花掉，那么銀行貸款的優(yōu)勢(shì)就沒(méi)有意義了。
（2）基于第一點(diǎn)，就暫時(shí)不要考慮究竟總貸款利息是多還是少的問(wèn)題。因?yàn)?b>如果把現(xiàn)金拿去做理財(cái)投資的話（前提是利率高過(guò)銀行貸款利率），雖然不同的貸款利率在總利息上有差別，但對(duì)于投資理財(cái)?shù)氖找媛识?，?shí)際上只是賺多賺少的區(qū)別。并且，看起來(lái)好幾十萬(wàn)的銀行貸款利息其實(shí)并不如想象得那么多。比如小A在市郊的房子貸款20年一共要還30萬(wàn)的利息，這30萬(wàn)的利息其實(shí)不是現(xiàn)在的30萬(wàn)，而是今后20年利息加起來(lái)的總和。基于通貨膨脹的原因，20年后的30萬(wàn)相當(dāng)于今天的多少萬(wàn)？這是一個(gè)逐年減少的概念。也就意味著：20年里的30萬(wàn)利息其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有想象的那么多。
（3）不管是選擇哪種方案，20萬(wàn)的差額免不了要出。只是看是用于付市區(qū)房的首付，還是去還市郊房的貸款。如果20萬(wàn)可以還清市郊房的貸款，那么小A購(gòu)買市區(qū)新房就能享受第一種方案（首付三成且低貸款利率），從投資角度顯然這種方式更為劃算；但現(xiàn)實(shí)顯然不是，要提前還清市郊房的貸款需要47萬(wàn)，除了花掉20萬(wàn)的現(xiàn)金差額，還另外需要47-20=27萬(wàn)元的現(xiàn)金。
（4）對(duì)于提前還貸，多出來(lái)的27萬(wàn)元現(xiàn)金，如果去做投資理財(cái)，顯然優(yōu)于拿去還款（參見(jiàn)第1點(diǎn)）。同時(shí)，比較方案一的“三成首付低利率”與方案二的“四成首付高利率”這兩種方式，銀行貸款利率差別只是針對(duì)基準(zhǔn)利率5%（15%-10%）的增幅，實(shí)際貸款利率差別只有4.9%（基準(zhǔn)利率）*5%=0.245%。因此，只要能夠把用于還款的現(xiàn)金用于投資理財(cái)（超過(guò)方案二的高利率5.635%），那么選擇哪種方案的差別都只是多賺少賺的差別。
綜上，關(guān)于是否提前還貸這個(gè)問(wèn)題：
其實(shí)銀行貸款買房，最本質(zhì)的優(yōu)勢(shì)，就是用低成本的資金去換取更高的投資回報(bào)。從這點(diǎn)出發(fā)，銀行貸款是時(shí)間越久越好，并且利率越低越好。
因此，我對(duì)小A的建議是：提前拿現(xiàn)金去還貸本身不劃算，更何況還貸的錢還是借來(lái)的。算上借錢的負(fù)擔(dān)，其實(shí)投資成本更高。還是保留市郊房的貸款，市區(qū)新房選擇高首付高貸款利率吧。就當(dāng)是投資少賺一點(diǎn)。但最最關(guān)鍵的前提是：未來(lái)用來(lái)還款的現(xiàn)金都做了更高回報(bào)率的投資才算數(shù)。別把現(xiàn)金閑置咯！
