房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)一直沒(méi)有被很好地互聯(lián)網(wǎng)化。
你們看下首富榜就知道了。
在那么多互聯(lián)網(wǎng)大佬的夾擊下，房地產(chǎn)富豪們還挺立在前列。
整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)至今都沒(méi)有很好地在線化運(yùn)作。開(kāi)發(fā)模式還是傳統(tǒng)的拿地、融資、銷(xiāo)售的老套路，地產(chǎn)大佬的套路只是規(guī)模越做越大，沒(méi)啥新創(chuàng)意。
某寶、某東電商把傳統(tǒng)零售打的滿地找牙，在房產(chǎn)銷(xiāo)售上沒(méi)有被互聯(lián)網(wǎng)逆襲。最好的房產(chǎn)電商某房網(wǎng)，也只是停留在信息發(fā)布上，沒(méi)有做出直接能夠交易的功能。說(shuō)實(shí)在的，對(duì)銷(xiāo)售的改善乏善可陳。
總之，房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)+的大格局下，幾乎沒(méi)受什么影響，還是在線下的世界野蠻生長(zhǎng)。
二手房市場(chǎng)也是這樣。
我們買(mǎi)房、賣(mài)房還是通過(guò)傳統(tǒng)的中介掛牌、撮合、交易、備案，和十年前沒(méi)有變化。最近幾年純互聯(lián)網(wǎng)中介也在一波熱潮后，被綠中介、紅中介和門(mén)口小店打壓地銷(xiāo)聲匿跡。
這是有必然原因的。二手房買(mǎi)賣(mài)玩的是線下地推，互聯(lián)網(wǎng)標(biāo)準(zhǔn)化、高頻交易來(lái)抓長(zhǎng)尾客戶的這套顯然吃不開(kāi)。
買(mǎi)房、賣(mài)房是低頻交易，對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)，幾年和幾十年才買(mǎi)一套，不需要互聯(lián)網(wǎng)交易來(lái)提高效率。各地甚至各區(qū)的交易流程、稅費(fèi)率、信貸流程差異很大，無(wú)法標(biāo)準(zhǔn)化放到互聯(lián)網(wǎng)上。
最最重要的是，二手房的核心——線下的房源，是需要中介一套一套和業(yè)主打電話、上門(mén)拜訪挖掘出來(lái)的，這是典型的勞動(dòng)密集型活動(dòng)。整個(gè)上海中介圈，有十幾萬(wàn)從業(yè)人員，最大的工作就是每天給業(yè)主打電話，確認(rèn)房源信息和掛牌價(jià)格。這么多人力投入，互聯(lián)網(wǎng)中介根本干不了。
所以幾年內(nèi)，二手房買(mǎi)賣(mài)和投資的模式大方向上不會(huì)有變化。
但是隨著綠中介的創(chuàng)新，投資客的打法也得有所微調(diào)。
因?yàn)榫G中介開(kāi)行業(yè)之先河，做了一件大事，把所有房源的真實(shí)報(bào)價(jià)都放在網(wǎng)上了。這點(diǎn)為他們點(diǎn)贊，在這之前，所有中介網(wǎng)站的房?jī)r(jià)信息都是垃圾，明顯低報(bào)，欺騙買(mǎi)家蓄客。臟數(shù)據(jù)導(dǎo)致買(mǎi)房人根本無(wú)法了解某小區(qū)真實(shí)價(jià)格，兩眼抓瞎。
綠中介干得不錯(cuò)，靠融資來(lái)得幾十億資金養(yǎng)了一大批團(tuán)隊(duì)，每日更新真實(shí)房源數(shù)據(jù)，一把打垮了原來(lái)老大紅中介?，F(xiàn)在綠中介的網(wǎng)站是我每天必看網(wǎng)站，愛(ài)不釋手。
可是這也帶來(lái)個(gè)問(wèn)題。
房?jī)r(jià)信息不對(duì)稱在逐漸消失。投資者知道了真實(shí)價(jià)格，業(yè)主們也知道了。在線信息化減少了筍盤(pán)的出現(xiàn)可能，縮小了投資者的盈利空間。我最近幾周看到的低價(jià)筍盤(pán)，一上綠中介的網(wǎng)站，幾乎都是幾天內(nèi)下架成交?；ヂ?lián)網(wǎng)不能改變交易，但能打通信息。
二手房投資者的出路在哪里。
還是在線下。通過(guò)一套一套肉身貼近的看盤(pán)，打造出對(duì)各小區(qū)價(jià)格體系的認(rèn)知。
挖其他中介的筍盤(pán)是第一個(gè)機(jī)會(huì)。現(xiàn)在中介行業(yè)集中度還很低。綠中介目前在上海的市場(chǎng)占比只有10%-15%左右，在其他城市也不會(huì)高多少。這意味著還有85%的筍盤(pán)是在其他中介手上。這些中介都不掛網(wǎng)或者價(jià)格失真的。能不能找到就是能力差異。
議價(jià)是第二個(gè)機(jī)會(huì)。綠中介網(wǎng)站的價(jià)格信息是真實(shí)的掛牌價(jià)格，但是無(wú)法體現(xiàn)出房東的議價(jià)空間。這些議價(jià)空間，只有看房的時(shí)候和房東、中介當(dāng)面溝通才能了解到。比較好的支付方式、哭窮大法、談判技巧、甚至顏值、談吐帶來(lái)的讓價(jià)空間，這些網(wǎng)上看不見(jiàn)。
抓住時(shí)機(jī)是第三個(gè)機(jī)會(huì)。每三年一輪的房地產(chǎn)周期，每輪都會(huì)有10%到15%的回調(diào)，能抓住底部，自然能賺得到。
押對(duì)板塊是第四個(gè)機(jī)會(huì)。近郊板塊幾年內(nèi)迅速崛起成熟，能壓中的話，又會(huì)產(chǎn)生相對(duì)于其他板塊多增加的10%到15%的漲幅。
