進(jìn)來(lái)許多大號(hào)都在談房?jī)r(jià)要跌了，知乎大號(hào)貓叔聊地產(chǎn)文章“明明房?jī)r(jià)跌了，為什么我們還不愿買(mǎi)房”也在訴說(shuō)一個(gè)事實(shí)：多地房?jī)r(jià)真的正在偷偷下跌。
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目前來(lái)看，一二線城市普遍存在房?jī)r(jià)下跌現(xiàn)象，三四線城市這一情況不明顯，但究竟會(huì)不會(huì)跌？我姑且試著分析一下。
樓市有一個(gè)不成文的規(guī)律，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌！
從購(gòu)房者角度來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲，影響最大的兩類(lèi)人，一類(lèi)是有剛需的購(gòu)房者，房?jī)r(jià)上漲，會(huì)刺激剛需抓緊時(shí)間搶盤(pán)，生怕晚了就漲的更高。另一類(lèi)是手里有閑錢(qián)的人，看到房?jī)r(jià)上漲，就想抓緊在低位買(mǎi)入，然后囤著，等漲到合適的價(jià)位再賣(mài)出去，從中獲取高額的收益。而從整體來(lái)看，最后的效果就是大量購(gòu)房者一哄而上，房?jī)r(jià)暴漲！房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，剛需購(gòu)房者又會(huì)想著再等等，等價(jià)格再低點(diǎn)的時(shí)候再買(mǎi)，這樣能省很多錢(qián)。而手里有閑錢(qián)的人也不再急著買(mǎi)入。這樣從整體上看到的效果就是，房市冷清，價(jià)格搖擺不定。
從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲，大量購(gòu)房者入市，來(lái)發(fā)張為了謀求最大利益，開(kāi)始控制售房數(shù)量，坐地起價(jià)。房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商又擔(dān)心房子一直空著沒(méi)人買(mǎi)，為了回籠資金不得不降價(jià)出售，而結(jié)果就是，買(mǎi)房者會(huì)繼續(xù)觀望，希望能夠繼續(xù)下跌。
房地產(chǎn)一直是一個(gè)高負(fù)債運(yùn)營(yíng)的行業(yè)
眾所周知，融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌曾經(jīng)在一次采訪中談到為什么選擇房地產(chǎn)行業(yè)，孫宏斌是這樣說(shuō)的
“我選擇房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，是因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)我做不了別的。第一，你沒(méi)有資金，沒(méi)有實(shí)力，這是先決條件；第二，我當(dāng)時(shí)也想過(guò)回中關(guān)村干老本行，但是我覺(jué)得那個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，像HP、IBM等國(guó)際大公司都在做中國(guó)市場(chǎng)，還有來(lái)自北大的、清華的、科學(xué)院的一些公司的競(jìng)爭(zhēng)，我感覺(jué)做起來(lái)挺費(fèi)勁。想來(lái)想去，我就發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)代理這個(gè)行業(yè)是一個(gè)很大的行業(yè)，但是多大那個(gè)時(shí)候也沒(méi)有概念。所以，我想這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的選擇，因?yàn)椴恍枰度牒芏噱X(qián)，而且當(dāng)時(shí)做這個(gè)行業(yè)的人很少?，F(xiàn)在超過(guò)10年的這種公司已經(jīng)不多，順馳做這個(gè)行業(yè)在全國(guó)也算是元老級(jí)的公司?！?br>
正如孫宏斌所說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)就是一個(gè)空手套白狼的行業(yè)，只要拿到相關(guān)的證書(shū)就可以有資質(zhì)參與土地競(jìng)標(biāo)，有競(jìng)標(biāo)資格就可以拿到銀行土地競(jìng)標(biāo)的貸款，利用貸款拿到土地以后就是將土地承包給建筑商，通過(guò)開(kāi)盤(pán)預(yù)售加上地產(chǎn)集資就有了啟動(dòng)資金。建成以后再通過(guò)出售住宅房回籠資金，然后進(jìn)行下一輪競(jìng)標(biāo)。
明眼人可以看得出來(lái)，房子一天賣(mài)不出去，資金一天無(wú)法回籠，就要多支付銀行一天的利息，而這利息是以萬(wàn)計(jì)的。房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商不用考慮銀行利息的問(wèn)題，但是房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商就不得不考慮這個(gè)問(wèn)題，為了回籠資金，減少損失，開(kāi)發(fā)商不得不降價(jià)出售，像房?jī)r(jià)下跌開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)的情況是斷然不會(huì)發(fā)生的。
房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是金融市場(chǎng)調(diào)節(jié)的重要手段
從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，金融市場(chǎng)一直是國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況的風(fēng)向標(biāo)。金融市場(chǎng)健康穩(wěn)健，那么國(guó)家的經(jīng)濟(jì)狀況就穩(wěn)步發(fā)展，如果金融市場(chǎng)不穩(wěn)定，那么國(guó)家的經(jīng)濟(jì)狀況就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。
而房地產(chǎn)行業(yè)，一直都是金融市場(chǎng)的關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)商競(jìng)標(biāo)土地需要貸款，購(gòu)房者買(mǎi)房需要貸款，這些都是銀行貸款的大頭。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況直接關(guān)系到銀行貸款的收回，而銀行資金的周轉(zhuǎn)狀況，就會(huì)直接影響金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。
如果房?jī)r(jià)一直上漲，那么購(gòu)房者的購(gòu)房成本就會(huì)一直增加，而在收入水平相對(duì)穩(wěn)定的條件下，購(gòu)房者為了擁有自己的房產(chǎn)，就不得不降低生活成本，也就是消費(fèi)能力降低，而這一行為帶來(lái)的結(jié)果就是經(jīng)濟(jì)下行，從而導(dǎo)致通貨膨脹的發(fā)生。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是消費(fèi)者可支配收入減少，用于流通的錢(qián)少了，市場(chǎng)按照正常預(yù)期生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品賣(mài)不動(dòng)，導(dǎo)致產(chǎn)品積壓，無(wú)法變現(xiàn)，生產(chǎn)者經(jīng)營(yíng)者收入下降，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)減弱，經(jīng)歷低迷。
而起到宏觀調(diào)控職能的政府為了防止這一現(xiàn)象的發(fā)生，必然要采取一定的措施，而作為始作俑者的房地產(chǎn)行業(yè)，就只能被動(dòng)挨刀。作為殺手锏的房產(chǎn)稅，只能被提上日程。
關(guān)于房產(chǎn)稅，搜狗百科的解釋就是：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
用通俗的話解釋?zhuān)褪欠课葑鳛槟愕膫€(gè)人財(cái)產(chǎn)，要像你的收入一樣，根據(jù)自身價(jià)值向國(guó)家繳納一定比例的稅款。如果你是全額繳納的，你需要根據(jù)購(gòu)房時(shí)的價(jià)值征收相應(yīng)比例的稅款，通過(guò)按月分期或者一次性征收的方式繳納，也就是說(shuō)如果你用來(lái)出租，那么你的租金基本上要全額繳納給國(guó)家，有的甚至還不夠。如果你是貸款買(mǎi)房，你相當(dāng)于每個(gè)月要還雙倍的貸款。這樣的結(jié)果就是，沒(méi)人愿意多買(mǎi)房，因?yàn)檫@就是一個(gè)燙手山芋。哪怕未來(lái)會(huì)升值，但是在你出手以前，你需要一直砸錢(qián)，最后的結(jié)果可能會(huì)是賠錢(qián)。當(dāng)然，這一切都是建立在有人愿意接手的情況下?，F(xiàn)實(shí)的狀況是，同樣的價(jià)錢(qián)大家更喜歡買(mǎi)新房。也就是說(shuō)你花了幾十萬(wàn)幾百萬(wàn)買(mǎi)來(lái)的房子只能是房子，永遠(yuǎn)也變不了現(xiàn)，除非你作為抵押物變現(xiàn)，而這中間的損失用腳趾頭也能算得明白。
如果買(mǎi)房的人不敢買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商為了止損也只能降價(jià)出售。只要價(jià)格一有下降，所有購(gòu)房者都將不再著急，而開(kāi)發(fā)商就會(huì)更加坐不住，房?jī)r(jià)必然會(huì)迎來(lái)一輪暴跌！
綜上所述，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，如果沒(méi)有新的政策性引導(dǎo)，未來(lái)房?jī)r(jià)必定一跌再跌！
