二手房為什么難搞

• 目標廣而散，要到處挑選
• 中介服務參差不齊，新樓盤是由開發(fā)商統(tǒng)一賣的，整個環(huán)境和服務水平是比較高的，但是二手中介和小店面都是沿街而開。中介服務的水平差距大，總體水平比一手房低
• 交易手續(xù)繁多冗雜，中介和你談，談完中介再和業(yè)主談，又要討價還價，又要交接事項。又得貸款，又得戶口遷入遷出，房產證，總之手續(xù)比一手房復雜的多。
• 好房子可遇不可求，有的可能看兩三個月都沒有合適的，現(xiàn)在放盤的沒有你需要的，放出來的戶型是你不喜歡的
• 成交談判斗智斗勇，比如房東看房價漲了，趁機漲價反悔
• 稅費中介費成本高

如何買到好的二手房

1.選區(qū)位，不盲目看樓，結合個人情況，選定好買房的區(qū)域
如果毫無目的的看房，效率會非常低，不僅累，而且會錯過真正合適的房子
結合自身情況定區(qū)域，區(qū)域先放大，后期再縮小范圍，前期一般刪選是你的資金預算，上班地點等等。
不要只鎖定一個小區(qū)，這樣會錯過很多好房子，因為買二手房要看時機，如果恰巧這個樓盤沒人放盤，或者放盤的戶型不適合你，那你買房的效率就會非常低。除非你自己已經(jīng)住著一套，故意在等另一套。

2.選小區(qū)：結合地段，配套，學位來重點刪選出小區(qū)池
一般通過地段和學位兩個核心條件去選房子，配套是輔助這兩點做參考的
要么明確一個或者幾個地段，就要買這個區(qū)域的房子，然后在這些區(qū)域都有哪些小區(qū)
要么明確你的孩子必須要上省一級學校，然后這個區(qū)域有哪幾所省一級學校，然后按照學校去找學區(qū)。
同步結合你的資金資源，預算也不要掐太死，二手房有議價的空間，如果房子真的喜歡，要么你和業(yè)主死命砍價，砍不了你就讓自己買的起它，但關鍵是給自己多一次看房的機會。

3.看房：網(wǎng)上先選好房，有很多可以看二手房的APP
3.1 網(wǎng)上先選好房子
有很多二手房的APP,搜房，鏈家，安居客，房多多都是比較大的
房源的真實性，個人覺得鏈家會靠譜一些，像搜房之類的第三方平臺，很多房子都是包裝出來的，那么多年都沒有變過
線下看房可以選鏈家，服務整體是行業(yè)最好的，但是中介費也最貴，線上看房可以上愛屋吉屋，因為可以視頻看房，足不出戶，可以省去很多時間
3.2直接去小區(qū)的中介檔口咨詢看房
可以先挑一些大的二手中介公司，比如鏈家，中原，世聯(lián)，合富置業(yè)，滿堂紅等這些全國性的連鎖中介公司。
當然每個城市都有當?shù)乇容^大和比較出名的公司，還有有一些中介公司雖然不是很大，但是在小區(qū)開了很久，而且重點是做這個小區(qū)，只要它是正規(guī)的，服務還是專業(yè)的，也可以選擇，他們手上的房源肯定會比較充裕。

4.看房：用地段，配套，學位，戶型，鄰居來看就行。
注意問題：
4.1看房過程淡定冷靜，不要在房子里和業(yè)主談價格，不要表現(xiàn)很喜歡，否則房主加價，你應該淡定 稍微的提出一些房子的問題，為你以后談價格做鋪墊，在房子里不好砍價。
4.2一定要去小區(qū)，小區(qū)周邊走一走到處問問，周邊配套都是可以看的，如果有地鐵，測試一下走去地鐵要多久，有好的學校，可以親自去學校看看，看下氛圍看下環(huán)境，問下小區(qū)里的住戶小區(qū)里的教育質量，同時要去小區(qū)的相關部門確認這個小區(qū)是否真的在學區(qū)房的范圍內，可以和住戶聊一聊生活方便不方便，安不安靜，管理好不好等等。不要問中介和房東，他們說的比較客觀。
4.3步梯不要頂，電梯不買底。頂樓漏水，對老人小孩不方便，頂樓的租金較低，未來越來越多人嫌棄頂樓。電梯底層有安全問題，潮濕問題和蚊蟲問題，如果樓上的人素質不高扔垃圾。

買二手房的流程和手續(xù)是怎么樣的

2.價格談判和確定
2.1價格談判
2.1.1首先，提前明確自己所能承受的最高房價，如果超過就不接受，房東也有心里價，一般房子會掛的比自己的心里價要高，所以一般是有砍價空間的 ，在看房的過程中盡量不要用過多的語言和表情表現(xiàn)出你很喜歡，淡定淡定，甚至還要挑毛病，否則業(yè)主乘勝追擊
2.1.2其次，摸清業(yè)主的底細和心態(tài)，比如業(yè)主是不是急于用現(xiàn)金才買，或者業(yè)主在某個時間段內必須出手，有的是要出國，越接近于業(yè)主的期限，業(yè)主越是急于出售，這對你殺價非常有利，
2.1.3最后，注意多收集所要談判的房子的相關資料，實地考察各種情況，明白它的不足，時不時亮出來給業(yè)主，表示你有誠意要買，非常了解了，對談價格有利
2.2確定房屋的稅費由誰來承擔
二手房交易會涉及8種稅費，但是真正需要重點關注的有3個：契稅，增值稅，個人所得稅
因為在談錢的時候會涉及到稅費，一定要搞清楚稅費如何計算，同時應該由誰來承擔，如果買方承擔，那么作為買方的你是否可以借此砍價。

3.交定金
交定金后業(yè)主違約，有定金合同和收據(jù)的話，可以要求業(yè)主雙倍退還你的定金，態(tài)度要強硬

4.簽合同，交首付
4.1房屋有多個共有人，如夫妻共有，繼承人共有，那就要和全部共有人簽訂買賣合同，只和其中一個人簽是無效的
4.2大部分購房合同會有一條，單方面原因(買方和賣方)的原因導致交易無法完成，須要賠償對方房屋總價的10%作為違約金，如果中介沒有加這一條，你自己要求加
PS：絕招：購房合同上還可以補上一條，如有一方違約的，除了付相應的違約金外，違約方還要承擔守約方的訴訟費，律師費等。
4.3中介費要和中介談好，簽合同付一部分，過戶成功或者收樓再付一部分，省的后面中介不管事或者不上心。

5.過戶
申請貸款：貸款可以交給中介公司安排搞定，配合交資料就好
交稅：中介公司的人帶著買方和賣方及相關資料，到地稅局辦理核稅繳納手續(xù)，地稅局出局稅務收據(jù)
辦理過戶：回到交易中心，遞交契稅，營業(yè)稅收據(jù)和雙方所有過戶所需的證件，填寫《房屋所有權轉移登記申請書》，領取受理通知單，同時補交房屋印花稅，
滿20個工作日后(每個地區(qū)的時間可能不太一樣)，有專門的人會通知，前往交易中心領取房產證。

6.銀行放款
當房產證辦下來以后，銀行那邊的貸款也基本上會同步批下來，不過這個時候恰到年關，銀行額度緊張，放款速度不一定。

7.收樓
7.1約定交樓時間：交房明確時間，甚至寫進合同里，逾期應該約定延遲履行金
7.2明確戶口遷出時間：戶口最好要求是交易過戶前遷出明確約定具體的法律責任。特別是有小孩的?？丛繓|的孩子還有沒有在讀書。
7.3檢查房屋質量和設備：一定要注意檢查是否有墻體漏水，空鼓，管道堵塞等房屋質量問題，檢查電線，空調，灶具，抽油煙機，熱水器，燈具等相關設備有無問題，如有要求業(yè)主做好維護更換后再交樓。

二手房有哪些費用

稅費
1.契稅
第一次購房：90平米以下按1%稅率征收，90~144平米按1.5%，144平米以上按3%
第二次購房：都是3%，不分面積

2.個人所得稅
征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅
稅率：交易總額1%或者兩次交易差(上一次賣這個房子和這次賣這個房子的價格差)的20%，賣方繳納
免征條件：1家庭唯一住宅2購買時間超過5年

3.營業(yè)稅
稅率：房屋成交總額*5.55%

• 房產證滿2年，144平方以下的普通住宅房產免征營業(yè)稅
• 房產證不滿2年，按照5.55%繳納營業(yè)稅
• 房屋面積超過144平方，房產證滿2年的按照差額繳納
  計算公式：（現(xiàn)在出售價格-上次購買價格）*5.55%
  想要達到二手房稅費的成本最低，那就挑至少證滿2年的二手房

中介費
正常來說，中介費的成交價是1%~3%；買賣雙方各一半，但是現(xiàn)實情況下很多人是給3%，而且只由買房承擔。買房是弱勢群體。
中介費給1個點的人精，2個點的略貴，3個點太蠢。

二手房必須要注意的事項

1.不要跳出中介，除非你對這個行業(yè)非常的了解
買房最忌諱的就是耽誤時間，好房源不等人，不然賠了夫人又折兵。

2.大中介就一定靠譜？找到好的經(jīng)紀人才靠譜
一個好的經(jīng)紀人，會熟悉各類政策，而且熱情上心，幫你解決從貸款到收房一系列事宜。也可以貨比三家，同一個中介找不同店面的人。

3.懂得二手房貸款的這些事可以更省錢

3.1貸款的時候一定一定要再問銀行，還有什么辦法更加優(yōu)惠，許多銀行都會針對大客戶有優(yōu)惠政策，比如你在貸款銀行買了理財產品，有大額存款都有可能是你的貸款更加容意。甚至更低的折扣。有的東西你不問他不會告訴你。
3.2在業(yè)主貸款或者購買理財產品時，可以申請減免罰息和短期利息。

3.3不要趕在年底申請貸款，年底審批會緊一點，畢竟每年的額度有限。充分利用你的中介，他能幫你辦到最低折扣和貸款。

3.4貸款的調息方式一定不要選擇固定利率
還款利率在貸款時有兩種選擇：
1))固定利率：即以貸款當時利率計算知道還款結束，利率不變
2))同步調息：根據(jù)國家政策同步調息，國家降息你的利率跟著降，國家漲你跟著漲
在當前情況下，肯定選擇非固定利率，現(xiàn)在利息上漲是暫時的，長期來看，利息會下降

4.一定要關注二手房的房齡
除了房屋質量會受年限影響以外，還有貸款時間。
銀行會根據(jù)房屋剩余所有權時間綜合計算貸款年限，銀行普遍規(guī)定二手房房齡不能超過20年或者25年，而且有更嚴重的銀行規(guī)定不能超過15年，因此房齡過大，可能就貸不到最長年限了。還要考慮你轉手的時候，下一個買家還剩多少年了 。