文/魏千洛
偶然看到兩張很可愛(ài)的圖片，轉(zhuǎn)發(fā)給相熟的小朋友們。
小朋友們一邊淡淡滴憂傷，一邊瘋狂吐槽。
“我也想買(mǎi)房啊，可是哪有首付。”
“我也想買(mǎi)房啊，月供壓力太大了，日子還過(guò)不過(guò)了？！”
“我也想買(mǎi)房啊，兩眼一抹黑，究竟怎么買(mǎi)，買(mǎi)哪里的合適？！”
“我有點(diǎn)慫啊，總覺(jué)得中介挺嚇人的樣子?！?/p>
......
哈哈哈，被這些可愛(ài)的問(wèn)題逗笑了。
回想起我買(mǎi)第一套房，傻白甜到極致。
讓填表填表，讓簽字簽字，讓刷卡刷卡。
一路團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)被推著走，竟然也沒(méi)有被人坑，還順順利利拿到房產(chǎn)證，真是僥幸到可以。
然后第二套，更是連看都沒(méi)看，一切閨蜜都幫代辦了，連合同的字都是她幫簽的。
我只是看完戶型圖，往指定賬戶打了款，然后小閨蜜將合同拍了張照片，發(fā)了條微信了事。
輕率得可以。
聽(tīng)到這里，大家可能會(huì)撇撇嘴，翻個(gè)大大的白眼，這些傻白甜的經(jīng)歷能對(duì)我有啥啟發(fā)和借鑒作用么？
哈哈哈，之前的不能，接下來(lái)能。
我最近一直在著手研究我的第三，第四，第五套房。
一路請(qǐng)教多位高人，再回顧以前的經(jīng)歷，總結(jié)如下，希望對(duì)大家購(gòu)買(mǎi)第一套房有一些幫助。
年輕人為什么要買(mǎi)房？
首付怎么來(lái)？
月供怎么付？
好房子怎么選？
接下來(lái)，我們一一揭曉。
買(mǎi)房其實(shí)需要一個(gè)明確的理由，不然為什么要承受如此大的首付及月供壓力來(lái)買(mǎi)房，安安心心租套房，想住哪里住哪里多好。
那，年輕人究竟為什么要買(mǎi)房？
簡(jiǎn)單說(shuō)，買(mǎi)房是為了保值增值。
如果不將錢(qián)變成保值增值的理財(cái)產(chǎn)品，錢(qián)就會(huì)在通貨膨脹中消耗殆盡。
先把結(jié)論扔在這里，我們慢慢分析。
什么是通貨膨脹？
百度百科的定義是這樣的。
通貨膨脹是一種貨幣現(xiàn)象，指貨幣發(fā)行量超過(guò)流通中實(shí)際所需要的貨幣量而引起的貨幣貶值現(xiàn)象。通貨膨脹與物價(jià)上漲是不同的經(jīng)濟(jì)范疇，但兩者又有一定的聯(lián)系,通貨膨脹最為直接的結(jié)果就是物價(jià)上漲。
通貨膨脹率（Inflation Rate）是貨幣超發(fā)部分與實(shí)際需要的貨幣量之比，用以反映通貨膨脹、貨幣貶值的程度。
經(jīng)濟(jì)學(xué)上，通貨膨脹率是指一般價(jià)格總水平在一定時(shí)期（通常是一年）內(nèi)的上漲率。
這個(gè)概念看起來(lái)有點(diǎn)復(fù)雜，和我們有什么關(guān)聯(lián)呢？
簡(jiǎn)單理解就是，通貨膨脹導(dǎo)致錢(qián)越來(lái)越不值錢(qián)了。
如果通脹率是5%，今年的100塊，明年就變成95塊了。
揣在兜里的5元錢(qián)，好端端就不見(jiàn)了。
如果每年通脹率是5%，今年的100塊，10年后就變成了59.87元了。
下面我們來(lái)看看，央行公布的近幾年的年通貨膨脹率：
2014年：7.5％
2015年：12.8%
2016年：8.5%
2017年：7.5%
2018年：目標(biāo)5-7%
2019年：預(yù)計(jì)4-6%
看到這里，是不是有點(diǎn)冷汗直流？！
從2014年到2019年，2018按5%算，2019按4%算，我們的100元，只剩62.26元。
而且這些數(shù)據(jù)只是官方公布的數(shù)據(jù)，據(jù)各路經(jīng)濟(jì)學(xué)家的保守估計(jì)，年通脹率應(yīng)該在10-12%。
看到這里，大家可能會(huì)想，理財(cái)產(chǎn)品這么多，也可以讓錢(qián)保值增值啊。
股市，七賠二平一賺。
巴菲特的年化收益是22%，普通如我們，做到著實(shí)困難。
而且即便每年有20%的回報(bào)率，按年輕人不多的本金來(lái)看，總收益也是平平。
10萬(wàn)塊，翻一倍，也才20萬(wàn)。
基金投的是一攬子股票，收益當(dāng)然弱于股市。
企業(yè)債收益4-8%；
國(guó)債3-4%；
貨幣基金收益2-3%；
銀行一年定期存款1.75%，關(guān)鍵現(xiàn)在連本都不保了。
根據(jù)《存款保險(xiǎn)條例》規(guī)定，如果銀行倒閉，儲(chǔ)戶的存款以50萬(wàn)為上限理賠（不包含理財(cái)產(chǎn)品）。
私募，信托，期貨等收益較高的產(chǎn)品，都只對(duì)高凈值人群開(kāi)放，年輕人無(wú)緣得見(jiàn)。
這樣一算，尋常理財(cái)是達(dá)不成保值增值的要求了。
接下來(lái)，我們看看房產(chǎn)。
房產(chǎn)除了保值增值的特性外，還有一個(gè)重要的金融杠桿屬性。
來(lái)來(lái)來(lái)，算道數(shù)學(xué)題。
100萬(wàn)，買(mǎi)全款房，房產(chǎn)每年升值5%，2年時(shí)間，收益率為10%，房產(chǎn)出租，租金另算；
100萬(wàn)，分成2個(gè)50萬(wàn)，用50萬(wàn)作首付，買(mǎi)2套各自價(jià)值100萬(wàn)的房，房產(chǎn)每年升值5%，2年時(shí)間，每套升值5%，2年升值10%，2套收益率為20%，租金另算；
100萬(wàn)，分成3個(gè)30萬(wàn)，用30萬(wàn)作首付，買(mǎi)3套各自價(jià)值100萬(wàn)的房，房產(chǎn)每年升值5%，2年時(shí)間，每套升值5%，2年升值10%，3套收益率為30%，租金另算；
100萬(wàn)，分成20個(gè)5萬(wàn)，用5萬(wàn)作首付，買(mǎi)20套各自價(jià)值100萬(wàn)的房，房產(chǎn)每年升值5%，2年時(shí)間，每套升值5%，2年升值10%，20套收益率為200%，租金另算；
如何實(shí)際操作，承擔(dān)的負(fù)債壓力及風(fēng)險(xiǎn)我們稍后再提，先看看邏輯，杠桿做得越高，收益率越高。
房貸是中國(guó)唯一的，普通人可以低息拿到的金融負(fù)債，而且是保值增值的良性負(fù)債。
如果你已經(jīng)下定決心要買(mǎi)一套房了，至少會(huì)出現(xiàn)三個(gè)新問(wèn)題。
首付怎么來(lái)？
月供怎么付？
如果付最少的首付買(mǎi)到最高價(jià)值的房？
首付怎么來(lái)？
傳統(tǒng)的方法，有多少錢(qián)，買(mǎi)多少大房。
先把自己搜刮干凈，再把父母搜刮干凈。
臉皮撐得住的，再豁出去，把親戚朋友能借的都借一遍，甚至找老板預(yù)支幾年的薪水。
大多數(shù)人能走到這里。
還有一些能用到公積金貸，商業(yè)貸。
這已是不多的部分人被開(kāi)發(fā)商，被中介推著，能走到這里。
我昨晚聽(tīng)到一個(gè)直播，購(gòu)房人說(shuō)有50萬(wàn)的公積金貸款不想用，因?yàn)橐独?，?wèn)老師如何用手中的錢(qián)投資買(mǎi)房。
直播的大V都?xì)庑α恕?/p>
哈哈，不想付利息限制了許多人的可用資金。
還有更小概率的人，把錢(qián)的主意，打到了未來(lái)的錢(qián)身上。
其實(shí)，在買(mǎi)房會(huì)用到的公積金貸和商業(yè)貸款外，還有很多可以用的銀行資金。
比如信用貸。
比如抵押貸。
這兩項(xiàng)，我是剛剛聽(tīng)說(shuō)，直接被刷新世界觀，竟然還有這么便宜的錢(qián)，銀行是不過(guò)了么？！
一位BAT類(lèi)大的互聯(lián)網(wǎng)公司的年輕員工，工作4-5年，月薪2萬(wàn)以上，公積金2700元，你猜能貸到多少信用貸？！
200-300萬(wàn)?。。?/p>
年化利率6%左右。
我知道這個(gè)信息后，趕緊告訴美團(tuán)的小朋友，小朋友聽(tīng)到的第一感覺(jué)也瘋。
竟然這么多！
我請(qǐng)她有多快就多快，拿著自己的資質(zhì)去找?guī)准毅y行咨詢，看究竟能貸到多少，年化利率多少。
我曾不久前，聽(tīng)到某大型知名企業(yè)員工講她們工資不高，但是消費(fèi)攀比成風(fēng)，所以砍頭貸找上她們。
貸多少，先拿走貸款的30%，利率更是高到嚇人，比信用卡分期還高。
再對(duì)比這個(gè)信用貸，真是妥妥地秒殺各種小貸產(chǎn)品，而且無(wú)需資產(chǎn)抵押物。
簡(jiǎn)直無(wú)天理！
再來(lái)第二個(gè)，抵押貸。
這個(gè)門(mén)檻略高，需要有一套房。
大概能貸到第一套房的6-7成。
年化利率通常是6%，最低可以到4.75%。
聽(tīng)某持有北京十幾套的炒房達(dá)人說(shuō)完，汗顏！
哈哈，真是貧窮限制了我的想像力。
以上提到的只是兩個(gè)參考，更多的可用的錢(qián)，需要持續(xù)的學(xué)習(xí)，才有可能以低成本的方式拿到。
低成本，長(zhǎng)期可用，金額越大越好，是我理解的優(yōu)質(zhì)的資金來(lái)源。
這樣的資金就是首付的很好來(lái)源。
首付款有了，那月供怎么辦？
典型的擔(dān)心是，錢(qián)大部分都是借的，利息會(huì)高到吃不消。
挑一個(gè)好房子，除掉房子自身增值的考慮外，最好房租大于或等于50%月供。
（如何挑一個(gè)好房子，下一步我們會(huì)具體說(shuō)。）
比如月供是5000。
月供5000=房租2500+自己每月要還的2500
房租是無(wú)壓力的被動(dòng)收入，每月要還的2500，當(dāng)你房子出手的那一刻起，已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房者。
所以，你要還的只是在你持有周期內(nèi)的2500元，這樣一算，是不是壓力小很多，哈哈。
而且錢(qián)越來(lái)越不值得，月供越來(lái)越不值一提，不值錢(qián)到何種地步，此處應(yīng)有圖。
44年前，1200元全買(mǎi)成黃金的話，放到現(xiàn)在價(jià)值超過(guò)百萬(wàn)；
44年前，1200元如果全買(mǎi)成可口可樂(lè)的股票，現(xiàn)在市值超過(guò)千萬(wàn)；
44年前，1200元在北京市中心黃金地段買(mǎi)上兩棟樓，今天起拍價(jià)就能過(guò)億；
這位阿姨44年前將1200元全部存入銀行，到今天也勉強(qiáng)只夠買(mǎi)輛差點(diǎn)的自行車(chē)...
錢(qián)是持續(xù)貶值的，欠銀行的錢(qián)也是一樣，今天看上去令人生畏的貸款及利息，明天只是小菜一碟。
還是說(shuō)我自己的例子。
2009年，我買(mǎi)房，房款70萬(wàn)。
當(dāng)時(shí)覺(jué)得應(yīng)該要少貸一點(diǎn)，少還利息，公積金貸了28萬(wàn)，30年，等額本息還款，利息大概占了16萬(wàn)左右，每月還款1400元。
北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2009年全市職工年平均工資為48444元，每月4037元。
那時(shí)的1400元對(duì)我還是蠻重要的一筆，每月還款，我會(huì)很有斗志地想，為了安心還款，我要好好賺錢(qián)。
10年后的今天，1400元，可能就是一頓稍微好點(diǎn)的午餐，而我每月27號(hào)要還的房貸還是1400元，如果房子出租，大概能租到6800元。
有時(shí)我會(huì)小后悔地想想，如果當(dāng)時(shí)買(mǎi)個(gè)十套八套的，我可就是富一代了啊，哈哈哈，可是千金難買(mǎi)早知道，還好現(xiàn)在也不晚。
同時(shí)，隨著時(shí)間的流逝，我欠銀行的錢(qián)正在逐漸貶值，而房產(chǎn)一直在增值。
而我的房子，早已超過(guò)500萬(wàn)。
本想再看看北京近幾年的房租情況。
我找到一堆數(shù)據(jù)，來(lái)源都非官方，這里暫不列舉了。
新聞上有各種慫人聽(tīng)聞的房租漲幅。
我因?yàn)橐恢睕](méi)有租過(guò)房，上次聽(tīng)一個(gè)90后的小朋友說(shuō)起房租，說(shuō)是租了個(gè)13000元/月的房，我聽(tīng)完直接驚呆。
??？！
13000，確定這是租金不是月供嗎？
竟然是真的！
嗯，養(yǎng)房東還真是不如養(yǎng)套房......
畢竟錢(qián)不是花掉了，而是換了種形式陪在了我們身邊，哈哈。
我們來(lái)實(shí)際算一下買(mǎi)房的利息賬，讓大家有個(gè)直觀的感受。
如果年輕人有9萬(wàn)本金，想要去買(mǎi)一套房，按銀行的首貸標(biāo)準(zhǔn)，9萬(wàn)作首付，可以買(mǎi)到30萬(wàn)的房。
首付9萬(wàn)，貸款21萬(wàn)，貸款期限30年。
貸款利率4.9%，利率上浮1.15倍。
按等額本息，每月還款1210.2元，利息22.5萬(wàn)。
按等額本金，每月還本金583.33元，第1期還款1569.45元，最后一期360期還款586.07元，利息17.7萬(wàn)。
以上是按商業(yè)貸款利率上浮的金額計(jì)算的。
如果是公積金貸款，利息會(huì)少得多。
這里解釋一下等額本息和等額本金。
等額本息，是每月還款金額一樣，先還息，后還本，哪怕你想提前還款，息也是要全額付掉的。
等額本金，是每月還的本金一樣，先還本，后還息，如果想提前還款，是可以節(jié)省利息的。
所以銀行都愿意等額本息，多收利息，而大部分貸款人都想等額本金。
兩種選擇都有自身的考慮，而我建議等額本息還款。
為什么呢？
這和剛說(shuō)的貸款買(mǎi)房的概念類(lèi)似。
我們的父輩，都有一種樸素的思想，量入為出，絕不欠錢(qián)。
欠錢(qián)一方面是心理上不踏實(shí)，一方面是還要支付高昂的利息，怎么也是不合適的。
正如我們開(kāi)頭提到的通脹率，不僅我們兜里的錢(qián)因?yàn)橥浂鴾p少，我們欠銀行的本息也會(huì)因?yàn)橥浂鴾p少。
盡量借銀行的錢(qián)，借最久的期限，用別人交的房租養(yǎng)你的房，想想是不是也能笑醒呢？哈哈哈。
好，首付的錢(qián)有了，月供的心理安慰也約莫有了些，現(xiàn)在真的下定決心要買(mǎi)自己的第一套房了。
下篇來(lái)看看如何挑一套相對(duì)不錯(cuò)的房。
