9月1日，廣東省國(guó)土資源廳出臺(tái)的《關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)制度促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導(dǎo)意見（試行）》正式投入實(shí)施，有限期3年。在這份《意見》當(dāng)中，工業(yè)用地使用年限被縮減至20年，并且率先嘗試工業(yè)用地的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。

此前的8月24日，廣東省政府出臺(tái)《廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施》，被稱為“實(shí)體經(jīng)濟(jì)十條”。其中規(guī)定，“允許制造業(yè)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)按幢、按層等固定單元進(jìn)行分割，用于引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目”；“高標(biāo)準(zhǔn)廠房可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉(zhuǎn)讓”。

明確租賃權(quán)益

此次《意見》中明確提出，“對(duì)于通過公開交易方式確定租賃使用的工業(yè)土地，土地使用者可憑與國(guó)土資源主管部門簽訂的土地租賃合同和繳款憑證辦理有關(guān)規(guī)劃、報(bào)建、土地登記等手續(xù)。在租賃期內(nèi)，地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施均可以轉(zhuǎn)租和抵押。”

換句話說，租賃產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)客戶同樣擁有租賃產(chǎn)權(quán)和物業(yè)處置權(quán)，這無疑是一項(xiàng)歷史性的重大改革，對(duì)于入園企業(yè)的融資和資產(chǎn)處置選擇方面以及園區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)體系的創(chuàng)新與完善有著莫大的意義。

《意見》還指出，“工業(yè)項(xiàng)目采取出讓或租賃方式供應(yīng)土地的，原則上不超過20年；對(duì)于國(guó)家、省重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等，需經(jīng)地級(jí)以上市人民政府認(rèn)定后，以認(rèn)定的出讓年期出讓，最高不超過50年?！?/p>

這兩個(gè)新用地政策有其深度邏輯。廣東省國(guó)土資源廳副廳長(zhǎng)楊林安表示，我國(guó)企業(yè)的平均壽命只有3.7年，其中中小企業(yè)的平均壽命僅2.5年，集團(tuán)企業(yè)的平均壽命僅7~8年，把工業(yè)用地的出讓年限設(shè)定為50年出讓給企業(yè)，既提高了企業(yè)的初始用地成本，推進(jìn)企業(yè)“輕資產(chǎn)”運(yùn)行，也降低了用地效率。

對(duì)于采取先租后讓方式使用土地的，設(shè)置“2+3+N”的土地出讓合同，明確約定2年基建租賃期，3年投產(chǎn)租賃期，N年的出讓年期，總年限原則上不得超過20年，每一個(gè)使用期內(nèi)均需通過驗(yàn)收評(píng)估后方可進(jìn)入下一個(gè)使用期。

這是為了解決企業(yè)租賃工業(yè)用地的后顧之憂：降低企業(yè)用地初始成本，推進(jìn)企業(yè)“輕資產(chǎn)”運(yùn)行，切實(shí)提高土地利用效率。

續(xù)期時(shí)的土地價(jià)款，可參照原出讓（租賃）合同約定的價(jià)格，結(jié)合續(xù)期時(shí)土地所在區(qū)域工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)等，綜合評(píng)估確定，但不得低于續(xù)期時(shí)所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，符合省確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的，可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)70%執(zhí)行。

鼓勵(lì)集約用地

為了支持制造業(yè)企業(yè)打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游，廣東省本次政策特別規(guī)定，“允許制造業(yè)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)按幢、按層等固定單元進(jìn)行分割，用于引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目”，直接是打破了以往這種工業(yè)物業(yè)難以轉(zhuǎn)讓的問題，允許制造業(yè)企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展需要將其原已取得的工業(yè)物業(yè)分割轉(zhuǎn)讓給該企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈上下游合作伙伴，形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)集群的“森林”，也將催生另外一種的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新模式。

同時(shí)，《意見》中還指出“在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，在工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地上對(duì)工礦廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房進(jìn)行改建、擴(kuò)建和利用地下空間，提高容積率、建筑密度的，不再征收土地價(jià)款差額”政策，以此推動(dòng)市場(chǎng)主體主動(dòng)提高工業(yè)用地和倉(cāng)儲(chǔ)用地容積率和建筑密度。

這是廣東省第一次將倉(cāng)儲(chǔ)用地也納入盤活后不再征收土地價(jià)款差額的范疇內(nèi)，未來倉(cāng)儲(chǔ)用地的發(fā)展前途可期。

標(biāo)準(zhǔn)廠房分割銷售的開閘

本次新政提出“高標(biāo)準(zhǔn)廠房可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉(zhuǎn)讓”，標(biāo)準(zhǔn)廠房的規(guī)?；N售將變得有利可圖！同時(shí)，本次新政將“層”設(shè)定為分割的最小單元，即不允許按“套、間”進(jìn)行分割，抬高炒作工業(yè)房地產(chǎn)的門檻，防止因廠房?jī)r(jià)格上漲損害廣東工業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

智生活有話說

但同時(shí)也要清醒認(rèn)識(shí)到，原有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以售養(yǎng)租的商業(yè)模式也面臨著挑戰(zhàn)和調(diào)整，用于工業(yè)用地租賃的興起和“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的推廣，以及用地期限的大幅縮短，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入門檻將大幅降低，但盈利難度則大大增加，一些全新的模式將會(huì)顛覆原有的格局，一場(chǎng)大洗牌、大變革在所難免。

就產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)維度來看，盡管新政的一些規(guī)定中短期會(huì)帶來很多的震動(dòng)和挑戰(zhàn)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，也完全有利于珠三角產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的資源高效配置和可持續(xù)發(fā)展。