這是燈叔第4次為你說書

這些年發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，兩個(gè)陌生人在一起，如果實(shí)在沒話題聊了，就開始聊房子，肯定聊的很嗨，各種酸甜苦辣咸都來了，仿佛兩個(gè)發(fā)小在互訴衷腸。

估計(jì)房子這個(gè)話題還會(huì)熱很多年。

今天跟大家說一本比較新的書《城市里的房子》，作者是北大教授徐遠(yuǎn)，長(zhǎng)期研究中國(guó)經(jīng)濟(jì)，對(duì)國(guó)內(nèi)外城市房?jī)r(jià)的演進(jìn)做過深入研究，對(duì)樓市有獨(dú)特見解。這本書集中敘述了他對(duì)國(guó)內(nèi)外房?jī)r(jià)變化的研究，以及對(duì)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)價(jià)值的判斷，最后對(duì)買房這件事給了很多具體的指導(dǎo)，可以說既有理論高度又有接地氣的操作建議。

接下來會(huì)用分幾次跟大家分享這本書的核心內(nèi)容。

今天首先來說一下，在徐遠(yuǎn)教授眼中，中國(guó)的房?jī)r(jià)到底有沒有泡沫，這個(gè)問題所有關(guān)注房產(chǎn)的朋友都會(huì)關(guān)心，不管是要買、持有還是要賣。

1 ?目前看起來很高的房?jī)r(jià)到底有沒有泡沫

首先把作者的觀點(diǎn)拋出來——沒有泡沫。

看到這個(gè)觀點(diǎn)很多還沒買房的朋友可能要罵街了，一線城市動(dòng)折10萬起步的價(jià)格，沒有泡沫？

且聽作者慢慢道來。

書中拿紐約的房?jī)r(jià)作為標(biāo)尺（美國(guó)是一個(gè)發(fā)展穩(wěn)定的大經(jīng)濟(jì)體，可以作為對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)），對(duì)比了真正有樓市泡沫的1990年的日本，當(dāng)時(shí)東京房?jī)r(jià)是紐約房?jī)r(jià)的8倍，而2017年北京的房?jī)r(jià)是紐約的一半，得出結(jié)論：北京房?jī)r(jià)雖然貴，但遠(yuǎn)沒到泡沫階段。

另外，其他發(fā)達(dá)國(guó)家，當(dāng)年處在我們現(xiàn)在這種經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段的時(shí)候，房?jī)r(jià)也是飛快上漲，我們并不是特例。

綜合收入水平、城市化率、老齡化率等方面的因素，我國(guó)房?jī)r(jià)目前相當(dāng)于日本70年代、韓國(guó)80年代的水平，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化率進(jìn)一步提高，房?jī)r(jià)還有很大上漲空間，并不存在明顯的泡沫。

那為什么整個(gè)社會(huì)都感覺房?jī)r(jià)很高呢？

2 ?房?jī)r(jià)為啥這么高

首先作者給貨幣超發(fā)平了反，2000年-2016年我國(guó)的平均通貨膨脹率是世界水平的2/3，并不是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。

房?jī)r(jià)快速上漲的根本原因是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過快、城市化速度過快。

大家吐槽的土地供應(yīng)不足導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲也站不住腳，作者舉例三四線城市土地供應(yīng)很多，但房?jī)r(jià)也一直在漲，紐約土地都是私有的，供應(yīng)沒有管制，但市中心房?jī)r(jià)一直漲。

結(jié)論是，決定房?jī)r(jià)高低的不是土地，而是位置。

位置好的房子價(jià)格才高，這里的位置指的是哪個(gè)城市和城市中哪個(gè)板塊，位置就代表這個(gè)房子附帶的醫(yī)療、教育、商圈、交通等配套資源。

比如燈叔所在的杭州，市中心有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)配套的老破小，單價(jià)比郊區(qū)寬大敞亮的新房要貴兩三倍，大家覺得房?jī)r(jià)高，很大程度上是因?yàn)槟切┪恢煤玫姆孔油荜P(guān)注。

然后就是房?jī)r(jià)收入比的問題了，這個(gè)最戳心，媒體形容房?jī)r(jià)高經(jīng)常用的文案“某地房?jī)r(jià)要一個(gè)普通白領(lǐng)70年不吃不喝才能買得起”。

作者的觀點(diǎn)，房?jī)r(jià)是對(duì)未來收入的提前反應(yīng)，這其實(shí)跟股票的價(jià)格一樣，是對(duì)未來盈利狀況的預(yù)期，未來預(yù)期增長(zhǎng)快，那現(xiàn)在的股價(jià)就高，估值幾十倍很正常。

房?jī)r(jià)高，實(shí)質(zhì)是對(duì)未來人們的收入高速增長(zhǎng)的預(yù)期，那這個(gè)收入應(yīng)該是誰的收入呢？

隨后作者把房?jī)r(jià)收入比的定義明確了一下，這里的收入，不應(yīng)該是現(xiàn)在城市居民的平均收入，而應(yīng)該是未來中高收入群體的平均收入。

為什么這么說呢，徐教授拋出了一個(gè)更戳心的論據(jù)，處于成熟期的發(fā)達(dá)國(guó)家，超過50%的人是一輩子不買房的，也就是說只有一部分中高收入者才能買得起房。所以，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是對(duì)我國(guó)中高收入群體未來收入快速增長(zhǎng)這個(gè)假設(shè)下的提前反映。

發(fā)達(dá)國(guó)家之所以房?jī)r(jià)收入比不高，正是因?yàn)樗麄兊慕?jīng)濟(jì)發(fā)展速度已經(jīng)很慢，收入增長(zhǎng)慢，房子的“估值”（房?jī)r(jià)收入比）就低。

燈叔看到這里，雖然感覺這個(gè)邏輯沒啥問題，但悲催的實(shí)際情況是，我們這個(gè)房?jī)r(jià)的“估值”被提前透支太多了，就像2007年的股市，很多股票到10年后才恢復(fù)到當(dāng)時(shí)的價(jià)格。

這個(gè)提前的透支，就成為了今天我們買房的巨大壓力，讓大部分人覺得房?jī)r(jià)高不可攀。

那么對(duì)于未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)，作者是怎么看的呢。

3

樓市未來會(huì)怎樣

作者首先又戳一下心：政府調(diào)控房?jī)r(jià)，調(diào)的不是價(jià)格高低，而是過快的增長(zhǎng)速度。

這么多年，N次“史上最嚴(yán)調(diào)控”政策，房?jī)r(jià)卻一路上漲到今天，也從側(cè)面證明了這個(gè)觀點(diǎn)。

未來樓市會(huì)怎樣，價(jià)格漲還是跌，還是要回到供求關(guān)系的本質(zhì)：供給少，需求大的地方，房?jī)r(jià)就會(huì)漲，反之，房?jī)r(jià)就會(huì)跌。

總體上，我國(guó)居民平均收入水平是美國(guó)的1/7，相當(dāng)于日本40年前的水平，經(jīng)濟(jì)還在較快增長(zhǎng)，城市化還未結(jié)束，人口雖然增速下滑但基數(shù)仍然大，所以房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步上升。

作者一直生活在北京，書中對(duì)房?jī)r(jià)的論斷多半以一線城市舉例，多少忽略了二三線及以下的情況。

燈叔自己的觀點(diǎn)來看，未來一線城市和部分強(qiáng)二線城市，會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)集中、人口持續(xù)流入導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲（但幅度和速度不會(huì)像過去10年那么高），而近幾年因棚改貨幣化安置推高的三四線甚至更后面城市的房?jī)r(jià)，會(huì)隨著年輕人口的持續(xù)流出、生育率的繼續(xù)降低等因素而變得很危險(xiǎn)。

下期預(yù)告

燈叔有一些朋友是不買房的，一直租房生活，因?yàn)橛X得租售比（房屋租金與房屋售價(jià)之比）太低，買房不合算，這個(gè)觀點(diǎn)有沒有道理呢？?

先到這里，下回分解