前幾天有朋友在群里提及《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》的出臺(tái)，普通人能從中得到什么機(jī)會(huì)？

《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》不知道各位是否看了？我談?wù)勛约旱目捶?，拋磚引玉。

我認(rèn)為這次的任務(wù)，對(duì)城市來(lái)說(shuō)是城市化的不斷深化，對(duì)農(nóng)村來(lái)說(shuō)是土改，將再一次將釋放巨大的紅利?？氨?8年的土地承包和2000年的房改。這次土改的目標(biāo)是，打破戶籍限制和土地確權(quán)。78年的承包制。從政府分配自主經(jīng)營(yíng)土地，解放了農(nóng)民的雙手，一下子解決了溫飽問(wèn)題。政府通過(guò)剪刀差，壓低農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格反哺城市，從而給城市化鋪平了道路。2000年的房改。同樣是從政府分配住房，向市場(chǎng)分配的轉(zhuǎn)化，從而釋放了長(zhǎng)達(dá)20年的房地產(chǎn)紅利。但現(xiàn)在紅利已到盡頭，從而推出了土改。如果說(shuō)2000年的房改，激活了城市土地資源。那么這次的土改，將盤(pán)活全中國(guó)的農(nóng)村土地。也就意味著中國(guó)18億的土地，變成了可以自由買(mǎi)賣(mài)，抵押貸款的資產(chǎn)。這是一次城市反哺農(nóng)村的過(guò)程

歷史是驚人的相似，如果這次土改是相當(dāng)2000年的房改，面對(duì)如此巨大的機(jī)會(huì)，我們?cè)撊绾芜x擇？

我對(duì)這個(gè)文件里提及的土地產(chǎn)權(quán)交易出現(xiàn)的機(jī)會(huì)沒(méi)那么樂(lè)觀，這與78年的土地承包和2000年的房改有很大不同，僅僅是城市化中后期對(duì)農(nóng)村土地資源的一個(gè)整合措施，78年的土地承包僅僅解決了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)積極性從而提高的農(nóng)作物產(chǎn)量，解決了吃不飽飯的問(wèn)題，談不上什么大機(jī)會(huì)；房屋市場(chǎng)化改革真正讓很多人實(shí)現(xiàn)財(cái)富增長(zhǎng)，只需要早期在大城市買(mǎi)房就可以了，下面詳細(xì)說(shuō)一下。

1978年的土地承包解決了農(nóng)民農(nóng)耕積極性的問(wèn)題，結(jié)果僅僅是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率的提高，帶來(lái)的變化就是承包前吃不飽飯，承包后能吃飽飯了，不涉及任何資本和產(chǎn)權(quán)交易，也沒(méi)有社會(huì)財(cái)富的大爆發(fā)，在民生之外，更多的是政治意義。

2000年前后的房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，本質(zhì)上就是房產(chǎn)商品化、證券化，有了城市化大爆發(fā)和金融資本的加持，這才給了普通人僅僅通過(guò)在好地段買(mǎi)房就能實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值增值甚至暴富的機(jī)會(huì)，房子變成了一種可以加杠桿（首付一成，本質(zhì)上是10倍杠桿）的金融投資標(biāo)的，在價(jià)格上就容易出現(xiàn)大波動(dòng)，但高房?jī)r(jià)并不僅僅是金融炒作的結(jié)果，它確實(shí)有稀缺的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)和巨大的需求做支撐。大城市的房子從來(lái)都是稀缺品，人口快速流入但房子供應(yīng)不足，這種稀缺性可能還會(huì)加強(qiáng)，所以高房?jī)r(jià)未必代表泡沫大，畢竟過(guò)去十幾年中國(guó)的城市化速度太快了，這一點(diǎn)從農(nóng)村的飛速蕭條也能間接反映出來(lái)，美日歐也都有房產(chǎn)泡沫史，這幾乎是快速城市化進(jìn)程中不可避免的一個(gè)規(guī)律，新加坡是個(gè)另類，這與它政策房+商品房的組合政策有關(guān)。

這個(gè)文件提及的產(chǎn)權(quán)交易政策，應(yīng)該會(huì)是一個(gè)先行試點(diǎn)再穩(wěn)步推進(jìn)的過(guò)程，穩(wěn)定壓倒一切是過(guò)去幾十年的最底層的執(zhí)政邏輯，土地產(chǎn)權(quán)涉及面太大，在政策層面會(huì)嚴(yán)格約束限制容易引起價(jià)格波動(dòng)的金融工具進(jìn)入土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)；城市化進(jìn)程中的城市房產(chǎn)具有很強(qiáng)的剛需特質(zhì)，但農(nóng)業(yè)用地產(chǎn)權(quán)顯然缺乏剛需特質(zhì)，參與交易的群體只能是投資者；再者，產(chǎn)權(quán)的交易會(huì)收到各種政策限制，流動(dòng)性很差，畢竟產(chǎn)權(quán)交易是為了整合資源提高生產(chǎn)效率，一旦頻繁轉(zhuǎn)手，勢(shì)必影響土地耕作產(chǎn)出，以上種種原因，注定了農(nóng)耕地產(chǎn)權(quán)價(jià)格不會(huì)重演城市房產(chǎn)的飛天模式，普通人想在土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)獲得超出預(yù)期的投資收益，可能性微乎其微。拋開(kāi)投資類機(jī)會(huì)，我覺(jué)得在經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)方面也許會(huì)有些機(jī)會(huì)，但這需要必要的農(nóng)耕經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)氣，有農(nóng)場(chǎng)主夢(mèng)想的或許可以考慮。

其實(shí)這個(gè)時(shí)間點(diǎn)推出土地產(chǎn)權(quán)交易有個(gè)大背景，大量勞動(dòng)力脫離農(nóng)村，畢竟相比外出務(wù)工，小面積農(nóng)田投入產(chǎn)出比還是偏低，很多外出農(nóng)民種地意愿因此下滑，土地租給鄰居甚至撂荒的情況開(kāi)始出現(xiàn)，在這種背景下，搞土地產(chǎn)權(quán)交易正好把小塊土地整合成大塊土地，順勢(shì)把過(guò)去的以家庭為單元的低效農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式逐漸轉(zhuǎn)變成高效的規(guī)模機(jī)械化生產(chǎn)，所以這個(gè)產(chǎn)權(quán)交易也是出于對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要。
總體來(lái)講，個(gè)人還是傾向于在經(jīng)營(yíng)方向上也許有小機(jī)會(huì)，在投資方向上的暴富機(jī)會(huì)，幾乎沒(méi)有。