? ? ? ? ?今早將所寫關(guān)于海南省促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)中長期健康發(fā)展的征求函的解讀，發(fā)給明源云地產(chǎn)微學(xué)院鐘院長，彼此交換了不同意見。贊同鐘院長對于我文章中寫到“2016年底至今年初這波全省商品房量增價漲行情，基本上透支了未來3--5年海南省房價上漲的勢能”，提出了不同意見。我基本上認(rèn)同鐘院長的觀點。不過就以上判斷我做一點詳細(xì)說明：1、以上判斷是一個靜態(tài)分析，未來海南房產(chǎn)品如能借全裝修房交付作為契機(jī)，做到品質(zhì)升級換代，物有所值甚至物超所值，房價肯定會繼續(xù)上漲；2、房價上漲勢能因素還會將貨幣通脹、流動性及易變現(xiàn)等變量考慮進(jìn)來，因此可能會出現(xiàn)表面房價上漲而房東未實質(zhì)受益的現(xiàn)象；3、未來海南省內(nèi)各個大區(qū)域（海澄文、大三亞）、市縣等，同區(qū)域的不同項目，會出現(xiàn)明顯分化。為了更好地闡述第3點，我以?？谑袨槔?，戲說城市運(yùn)營對于房地產(chǎn)發(fā)展的影響。
? ? ? ? 一、?？谑械那笆澜裆?/p>
? ? ? ? 海口市位于海南第一大河流“南渡江”的入?？冢虼说妹?。自古人們依水而居，加上海南為孤島，航運(yùn)是與外界互通的門戶，?？诒迸R瓊州海峽與內(nèi)地相隔30多公里，故人口匯聚、商賈云集。
? ? ? ?解放初期，以中山路、博愛路為中心，慢慢覆蓋解放路、長堤路、和平路、海秀路區(qū)域；1988年建省后，陸續(xù)開發(fā)國貿(mào)（含?？跒常?、世貿(mào)、龍昆南（含金牛嶺片區(qū)）；2000年后才將觸角伸及西海岸、南海大道、府城區(qū)域。2005年?？谑姓剂宋磥沓鞘羞\(yùn)營的發(fā)展規(guī)劃，總結(jié)為“中強(qiáng)（國興大道）、西拓、東優(yōu)、南控”（如上圖）。政府做出此規(guī)劃，其實本意已很明顯，之前的城市拓展，基本是以南大橋和海秀路的交匯點而在向西、南、東攤大餅（北面除了海甸島、新埠島外，繼續(xù)向海里延伸成本太大），政府聘請的規(guī)劃專家充分吸取國外城市攤大餅發(fā)展模式的弊端，并科學(xué)論證?？谑械膶嶋H情況（南部有諸多天然水庫、濕地、植被，是城市的綠肺），故提出“南控”。
? ? ? ?二、裁判和運(yùn)動員同場競技
? ? ? ?自從觀瀾湖項目落地后，“南控”已經(jīng)名存實亡。恒大文化旅游城再來“錦上添花”，根源上是政府對于城市快速發(fā)展的饑渴，舍長期顧短期。這就是裁判與運(yùn)動員同場競技的結(jié)果。
? ? ? 另外說的“東優(yōu)”指的是江東區(qū)域，具體是怎樣的東優(yōu)，早就像《同桌的你》唱的：
? ? ?明天你是否還惦記
? ? ?曾經(jīng)最草綠的你
? ? ?市民們都已想不起
? ? ?牛羊成群的你
? ? ?我也是偶然翻相片
? ? ?才想起同桌的你
? ? ?如今江東房產(chǎn)開發(fā)也是熱火朝天，畢業(yè)時的誓言早已隨風(fēng)散去。
? ? ? 三、亢龍有悔
? ? ? 正如前天和一位朋友說起的一樣，任何事物都有其兩面性。我們往往都愿意或期盼去接受事物美好的一面，從來也不去想還有不好的一面。例如：這位朋友問起未來?？跒车姆孔由档膯栴}，我舉了華潤萬象城這個例子。大家都期盼華潤萬象城早點建好運(yùn)營，有了它，會帶動周邊片區(qū)的發(fā)展?？墒俏覀兲煺鏌o邪了。我們不妨想想，現(xiàn)在華潤萬象城還未開業(yè)，目前國貿(mào)、?？跒硡^(qū)域道路規(guī)劃不合理，交通堵塞是家常便飯。我有一天在白水塘萬達(dá)廣場，澄邁朋友邀約吃飯，開車上繞城高速回到澄邁縣城僅用時55分鐘；另外一天業(yè)內(nèi)一朋友邀約與同行在新埠島吃晚飯，下午下班后從萬達(dá)廣場開車前往，到目的地竟然用70分鐘。所以說，如果是萬象城開業(yè)后，國貿(mào)本來交通壓力就已經(jīng)很大的區(qū)域，將是雪上加霜。以后我還是回澄邁赴宴較為便捷些。這就是城市發(fā)展過程中的偽命題——亢龍有悔。
