本來我們已經連續(xù)錄了好幾期房產話題的節(jié)目了，但是最近又發(fā)生的一些由于限購升級，引發(fā)的一些房地產當中的風險，我覺得非常有借鑒意義，想講解給大家，以利于大家防范這些風險。

今天給大家講的就是“高房價下，房地產交易的折價風險”，大家需要防范。

我下面講三個案例，我讓大家充分理解一下房產交易下的各個風險，很多時候是大家想不到的。很多人反問說，“老師，我買房子有什么風險？房子是最安全的、最穩(wěn)定的?！?/p>

其實不然，因為金額大到一定程度的資產以后，各種各樣的風險就都冒出來了，我給大家舉三個案例，大家認真體會。

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第一個案例，是非常典型被限購影響的買房的案例，發(fā)生在北京。大家都知道，北京在3月17日出了新政（簡稱317新政），這個案例就產生在這背景下。

我們格局就有一個學員，他在北京工作，已經工作好多年了，好不容易打算買房了，結果前面房價一直漲，越漲越恐慌，到了2016年的930房價限購以后，他覺得應該緩一緩了，應該房價不會這么瘋漲了，慢慢選吧。結果2017年春節(jié)一過還在漲，他就著急了。著急以后，大概在2月中旬，他終于選了一個其實也是有二十年房齡的二手房了，金額還是非常高的。他看好以后，二月中旬實在受不了了，就出手了。

付了多少？付了一百多萬的定金，因為動輒一個房子就得四五百萬。中介也幫他做好房屋核驗，簽好合同了，約好是什么時候過網簽呢？網簽就是買賣房子的時候到房管局去做網簽，約好了是3月20日，他美美地等著過網簽。

結果3月17日北京出新政，即日起，只要你有過房屋貸款記錄，有過房子的，那這都算是二套房，首付比例必須提高到60%。他在外地有過，家鄉(xiāng)有過買房的記錄，有過貸款記錄，雖然名下現在沒房了他有過貸款記錄。

他看到這個新聞，一下就呆在了辦公桌上。因為他這一百多萬的定金，是把家里所有的錢，三個家庭的錢湊起來的，上面兩個老人家庭的，夫妻雙方家庭的，包括他們這么十多年的積累攢下來的錢。一百多萬已經付給別人了。結果，現在整個這個房子首付款提高到了60%，他還需要再籌150萬以上才能過戶這個房子。

有人覺得價格漲了，我就不買不就完了嗎？問題就出在這了，如果不買咱們能拿回來一百多萬的定金，那大不了不買了，錢還在手里。

現在問題是什么，買賣過房子的都知道，定金不退呀！如果他不買這套房子，說自己湊不起這150萬，那意味著定金全沒，就是這個家庭辛辛苦苦十多年，親戚朋友借得這些一百萬的定金就沒了。

那如果他要買這個房子，那他就必須在短期內還得湊夠這么多錢去付這個首付。你覺得哪個是可以承受的了的？你說，那他就借唄。各位，普通的家庭，輕輕松松能借出來150萬的現金嗎？就算你借完了，怎么還別人呢？你怎么說呢，說我借你一年？這又不是銀行貸款三十年分期還，你怎么借別人呢？就說未來二十年我慢慢還你，別人不可能借你。那如果不借的話，一百多萬的定金付了，沒了，打水漂了，交給人家了，這更不能承受?。∵@就是現實情況發(fā)生在眼前的。這是案例一。

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第二個案例，案例一已經很慘了，可是我明確告訴你案例一不是很慘的，我們看案例二，卡在中間進退兩難的境地。

據中介機構的數據統(tǒng)計反映，現在大量的像北上廣深的人群， 75%以上是換房人群，就是賣了小的換大的。案例二我們的主人公就是改善型購房人群。他自己的小房子還沒賣，就去看好了大房子，先付了一百多萬的定金，還付了一部分首付，加起來接近兩百萬。跟房東簽了購房協(xié)議，規(guī)定必須在六個月內完成交易，不能拖。他買那個房子本來預計是首付35%，應該也夠了，其他錢貸款。

結果現在他這套小房子沒賣出去，本來找了一個買家。結果新政一出，人家買家不買了，說買不起了，原來我買你這套房子我也是首付30%，現在60%錢不夠，我就不買了。不買了，他還沒收到下家的定金，下家剛看完，還沒交定金。

時間已經過了三四個月了，那邊馬上就要交易。如果到期不交易，交得所有的定金和首付這兩百多萬就沒了，打水漂了。

沒有別的辦法，他只能把他那套小房子降價賣，但是現在房價很高，降價賣能付起60%的也很少，他著急，都降了二三十萬了，還是賣不動，找不到能付起這么多的人。但是一天一天逼近了，到交易日如果他不交易，那兩百多萬就沒了。

如果是你，你怎么辦？你是那個收了定金的房東，你說沒關系，我不要你的定金了，我還給你。你會這么做嗎？肯定不會吧。這是案例二。

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第三個案例，主人公也是同樣的道理，變成了“無房戶”。

他原來也有一套小房子，本來想買個稍大點的房子，湊點首付，百分之三四十，然后買個大的。結果他就把第一套房產賣了，拿到的錢，還完貸款以后拿到的錢正好付第二套大一點房子的首付款。結果因為新政一出定金（首付提高到60%）就不夠了。

但是原來的房子已經沒了，這個房子又買不了了，現在相當于自己成了無房戶。新房子還買不了，要么就是損失一百多萬的定金，要么就是到處去湊錢，找兩百萬，再湊兩百萬付這60%首付。大家想一想，我相信借過錢的人都有接觸，沒借過錢的覺得無所謂，你去借一兩百萬來試試。

怎么去規(guī)避這些風險呢？

通過上面講得三個案例，大家明白了吧？這就是風險，交易過程中的風險，政策帶來的風險。大額房產交易風險是無處不在的。

怎么讓自己不遇到，這種被動尷尬的局面呢？我給大家三條建議，希望大家有所幫助。

第一條建議就是：不在恐慌的時候做任何重大的投資決策。

什么叫恐慌的時候？周圍的人都瘋狂去干什么的時候，換句話就是不跟風做重大投資決定。大家都瘋狂買、瘋狂搶，這時候你就要冷靜。大家瘋狂到海南去買房子，你要冷靜。大家都瘋狂去買股票，你要冷靜。

我經常提醒自己，不要看著別人搶你就搶，別感覺過了就沒這機會了。不，不能搶。其實就是我們投資里講的買點，就是不能著急，不恐慌，任何時候不要跟風，不恐慌。

第二條建議就是：不要大量借債。

其實上面大部分情況都是借債，如果你錢很多，有全款的話，這些問題其實對你不是問題。為了獲得這個東西，大規(guī)模借債，我首付30%，我貸70%，房價這么貴了還敢大規(guī)模借債，大規(guī)模借債，必然帶來被動，這個被動你得承受。

人生當中，哪怕不是投資，就是自住的房子，也不能超過你能力范圍的借債，能力范圍超過了，必然帶來大規(guī)模風險。

第三條建議就是：兩邊加邊界的協(xié)議，千萬不要簽。

比如，你一定要六個月之內把這套房子賣了，然后還那套房子，這就是很被動的。做任何決策的時候，不要把自己推到這種兩邊都有邊界的狀態(tài)當中。大家看剛才的這三個案例，他們都有一種情況。一定要在什么時間內完成，所以先簽個協(xié)議，真是把自己逼入到了一種沒有退路的境地，兩邊限制。

我的建議就是不簽這種協(xié)議。要買你就買，錢還不夠，就先不買，等你把那個處理完了再做下一個，不能兩個事情混在一起，這個事還沒處理完，第二個事堆上來了。這種情況你會非常被動，你就喪失掉了主動權。當主動權在手，你可以不簽，你可以不買，你可以等待，它不影響你的生活。

所以，再次回味我這個節(jié)目的主題語，錢是賺不完的，但能虧得完。對于一個普通中產家庭來說，一百萬、兩百萬，這是很多年都攢不到的。一個房地產風險就可以損失掉這么多的錢，所以各位要慎重再慎重。

上面的三條建議，供大家做參考，希望大家未來規(guī)避掉這些不必要的政策風險，不必要的這些波動風險。