心理咨詢

今天按約定時間進(jìn)行了第4次心理咨詢，可能也是最后一次了，因為發(fā)現(xiàn)心理咨詢的方式，好像很難去解決自己內(nèi)心的困惑，可能更多的收獲還是通過引導(dǎo)自己進(jìn)行回顧和思考自己的問題。

講座·房地產(chǎn)行業(yè)分享

□房地產(chǎn)概念：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱（屬于二級開發(fā)）

一級：征收、拆遷（三通一平）

三級：對不動產(chǎn)的運(yùn)營（招商、運(yùn)營、商業(yè)服務(wù)等）

期房：已獲得預(yù)售許可證，沒有產(chǎn)權(quán)證；樓花（港澳說法）

準(zhǔn)現(xiàn)房：主體機(jī)構(gòu)幾近完工

尾盤：銷售達(dá)到90%以上

□產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

下游：建材廠商、施工單位、設(shè)計院、監(jiān)理單位。。

政府提供土地、金融機(jī)構(gòu)提供資金給房地產(chǎn)企業(yè)

上游：家居裝修、資產(chǎn)管理、物業(yè)、地產(chǎn)科技。。

□業(yè)態(tài)類別

住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、健康養(yǎng)老、長租公寓、物流地產(chǎn)（普洛斯）

其它業(yè)態(tài)：文旅、酒店等

□中國房地產(chǎn)最賺錢的部分（房企）

萬科全線布局，很多靠收購實(shí)現(xiàn)短板的補(bǔ)充；

未來會轉(zhuǎn)型（資金充足，可以做新業(yè)務(wù)的太多）

□核心收入

地產(chǎn)開發(fā)：不動產(chǎn)銷售、代建服務(wù)

不動產(chǎn)運(yùn)營：出租、商業(yè)運(yùn)營（自己運(yùn)營、代運(yùn)營）、酒店運(yùn)營（一般代運(yùn)營，比如萬豪）、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（鏈家）

生活服務(wù)：物業(yè)（很多上市了，萬科、龍湖還沒有上市，PE比地產(chǎn)開發(fā)高。業(yè)主是私域流量）、裝修、零售、健康服務(wù)

□盈利模式

核心是幫助政府提供土地財政，土地款基本占房款60%，幫政府打工

高杠桿模式（1個億原始資金買4個億土地，達(dá)到7個億貨值）

□為什么近期很多暴雷？

①政策收縮，企業(yè)現(xiàn)金流受影響

1. 控制資金流入，放慢資金周轉(zhuǎn)速度

2. 預(yù)售資金監(jiān)管，拉長企業(yè)回款周期

3. 延緩金融機(jī)構(gòu)對購房者的放款速度，拉長企業(yè)回款周期

恒大暴雷但沒有破產(chǎn)的原因是，背后涉及的金融機(jī)構(gòu)和普通群眾太多

②疫情和房地產(chǎn)企業(yè)自身

□未來

中央政府：房住不炒，購房貸款有所放松

地方政府：部分地方政府需要土地財政補(bǔ)充，地產(chǎn)政策放開；城投企業(yè)短期內(nèi)承擔(dān)大量購地任務(wù)，導(dǎo)致債務(wù)情況變差，未來3~5年可能有風(fēng)險

地產(chǎn)企業(yè)：占中國GDP10%+；整個產(chǎn)業(yè)鏈占20%+，頭部企業(yè)已經(jīng)走出困境；利用規(guī)模優(yōu)勢開始轉(zhuǎn)型發(fā)展

購房者：中西部非核心城市、三線及以下，無投資價值，一二線倒掛城市有空間

商業(yè)地產(chǎn)在疫情情況：

核心資產(chǎn)比較優(yōu)質(zhì)的話影響比較?。鹤饨鹗杖敫哂诔杀?/p>

疫情下中小型（KTV、餐飲-只會留3~6個月資金等、教培）比較難，拿不到租金