大家好！今天是豬年大年初二。奶爸在上海過年。遙祝各位留守英倫的房友新年豬事大吉，順心如意！

很多朋友在新的一年開始的時候就會審視過去展望未來。有些過去的經(jīng)歷是我們能夠從中總結(jié)歸納出經(jīng)驗教訓(xùn)提升自己的能力水平之后有所提高的。那么做好學(xué)習(xí)計劃努力加油吧。而有些事情我們本身的影響能力有限。但是可以從中窺探出一個趨勢。那樣的話如何讓自己的行為符合趨勢順勢而為就是一個切入點。

比如說我們慶祝新年。而一年的循環(huán)周期最明顯的特征就是氣溫的變化。我們根據(jù)祖先的智慧總結(jié)：春生夏長秋收冬藏。那就符合節(jié)令順勢而為。大到耕種小到保養(yǎng)都比較合適。而反著季節(jié)來非要冬天播種夏天進(jìn)補那自然是得不到很好結(jié)果的。對于我們做房地產(chǎn)投資的房友來說，了解一下英國的房地產(chǎn)周期也許對我們會有一些幫助。

弗雷德.哈里森就是全球非常著名的房地產(chǎn)周期研究專家中的一位。哈里森研究認(rèn)為工業(yè)革命以后開始有了完整意義的房地產(chǎn)周期。工業(yè)革命以來200多年的歷史表明，一個完整的房地產(chǎn)周期是18年左右，期間經(jīng)歷三個階段。

第一階段：恢復(fù)期 （大約第1-7年）

從上一波房價下跌到市場能夠接納的程度以后，市場這只看不見的手將在適當(dāng)?shù)臅r候穩(wěn)定住房價并開始恢復(fù)增長。這個可以稱作恢復(fù)期。而在恢復(fù)期收尾的時候可能有一波短暫的調(diào)整。原因是第一波踩點入市的投資人開始獲利出貨。

第二階段：爆發(fā)期?（大約第7-14年）

接著這個短暫回調(diào)，房地產(chǎn)市場會繼續(xù)增長并且速度加快。這個階段有點類似于投機(jī)性較大的股市。投資邏輯和市場基本面已經(jīng)不再那么重要。追漲殺跌的投資心態(tài)很大程度上成為市場的巨大動能。而房價的持續(xù)增長夯實了人們認(rèn)為房價會繼續(xù)上漲的心理預(yù)期，不那么適合做房地產(chǎn)投資的人也紛紛入市想分一杯羹。市場投機(jī)氣氛彌漫。最終走向一個拐點。

第三階段：衰退期?（大約第14-18年）

正如股票有著上市公司的資產(chǎn)價值和盈利能力作為股價的背書，房價也有著業(yè)主收入能力和房產(chǎn)租售比等等作為價格的指標(biāo)參照。長期高速上漲的房價遲早會到達(dá)一個市場公認(rèn)到房價已經(jīng)到達(dá)過高的水平。此時銀行開始控制風(fēng)險而惜貸。央行也會因為房價帶動的物價上漲等等原因加息。市場上關(guān)于房價泡沫的評論越來越多。投資人開始離場。

投資人出于獲利也好避險也罷，開始賣房離場。供需關(guān)系改變逐漸加速，房價下跌。房價的衰退期就此到來。漸漸地跌到市場可以接納的水平房價又開始恢復(fù)。進(jìn)入新一輪的恢復(fù)期。

從英國1955年來的歷史看，房價周期確實基本上符合這樣的周期。那問題來了：現(xiàn)在的英國房市處在周期的哪個階段呢？

我想大多數(shù)房友應(yīng)該對2008年金融危機(jī)有比較深刻的印象。英國房價在金融危機(jī)之后借助奧運會在2010年開始步入一個新的恢復(fù)期。按照哈里森的18年周期來看，現(xiàn)在正好是第一波上升期之后的調(diào)整期。從市場分析以及現(xiàn)在脫歐形勢不明朗等等情況來看也確實符合預(yù)期。加入哈里森的理論繼續(xù)有效，那么該關(guān)注的是這個調(diào)整期有多久以及調(diào)整幅度有多大。歷史經(jīng)驗顯示這個小調(diào)整期不長也不深。是不是意味著脫歐以后迎來第二波加速上攻呢？我們拭目以待！

必須指出所有以往市場表現(xiàn)并不能作為以后行情變化的準(zhǔn)確指導(dǎo)。市場有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎！再祝各位新年快樂，恭喜發(fā)財！