最近經常有購房者來咨詢付了房款交不了房、所購買的期房工程爛尾了，付了房款找不到房地產商、所交房屋質量有問題、房屋的構造與口頭約定不符等等。

為什么會出現(xiàn)這些問題呢，原因在于購房者在購房時沒有查閱房產的五證和兩書，以為付了款就可以萬事大節(jié)等著開發(fā)商來交房了。殊不知，這里隱藏著巨大的風險，就會出現(xiàn)了上述的種種問題。

下面讓我們一起來了解一下什么是房產的五證兩書。

什么是房產五證：

五證是指房地產商在預售商品房時應具備的《國有土地使用證》、《建設工程用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》，簡稱“五證”。

房產五證之一：《國有土地使用證》

《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。是由市國土資源和房屋管理局核發(fā)的。

房地產商沒有取得《國有土地使用證》，也就辦不了其他證件。在土地上所建房屋是違法建筑，不受法律的保護。

房產五證之二：《建設用地規(guī)劃許可證》

《建設用地規(guī)劃許可證》是由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門核發(fā)。是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。

沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。

按照有關規(guī)定，房地產商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得《建設用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無效。

房產五證之三：《建設工程規(guī)劃許可證》

《建設工程規(guī)劃許可證》是由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門核發(fā)。是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據。

沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。

房地產商如未取得《建設工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進行開發(fā)建設，嚴重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施，對有關責任人員，可由所在單位或者上級主管機關給予行政處分。

房產五證之四：《建筑工程施工許可證》

《建設工程施工許可證》是由縣級以上建設行政主管部門核發(fā)。

是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。

沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。

房產五證之五：《商品房銷售（預售）許可證》

《商品房銷售（預售）許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。

其主管機關是國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。

什么是房產兩書：

房產兩書之一：《住宅質量保證書》

《住宅質量保證書》是房地產開發(fā)商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，房地產開發(fā)商應依據《住宅質量保證書》上約定的房屋質量標準承擔維修、補修的責任。

房產兩書之二：《住宅使用說明書》

《住宅使用說明書》：應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項。

房產兩書是房地產商在商品房交付使用時，向購房者提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

有了房產兩書，在出現(xiàn)房屋質量、房屋構造問題可以要求房地產開發(fā)商承擔責任。

五證兩書中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，有這兩證表明所購房屋屬合法交易，受到法律的保護的。

購房者記不住看其他證件，一定要在購房時查看《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》。

房地產商沒有取得《國有土地使用證》，是不能取得在土地上建房資格的，建了房子也是違法建筑，也辦不了其他證件，辦不了房產權屬證件。

《商品房銷售（預售）許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤。

房地產商沒有取得《商品房銷售（預售）許可證》就沒有出售商品房的資格，就屬于違法銷售，可能購房者付了款卻拿不到屬于自己的房屋。

房產商拿出了《商品房銷售（預售）許可證》，購房者要查看自己購買的樓層是否屬于許可證預售范圍內的銷售樓盤，防止房地產商以假亂真，忽悠購房者。

上述五證不全，房屋質量沒有保障，五證都沒有，房地產商如同騙子拿了購房者的錢就可能銷聲匿跡了。

如果房地產商具備了五證兩書，購房者購了房屋就可以安心入住了。