“押注房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人，最終會(huì)付出沉重的代價(jià)?！?/p>
這是銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清昨日在第13屆陸家嘴論壇上演講中的一句話，因?yàn)橛|及到房?jī)r(jià)這個(gè)全民熱點(diǎn)，引起了媒體和網(wǎng)友的各種解讀，也由此誕生了很多段子，比如：
押注房子下跌的我已經(jīng)付出了沉重的代價(jià)……
押注股票上漲的我已經(jīng)付出了沉重的代價(jià)……
其實(shí)，郭主席的演講原話針對(duì)的是金融衍生品投資，只是最后用房?jī)r(jià)作了一個(gè)類比。下面是相關(guān)的演講原文：
“防范風(fēng)險(xiǎn)是金融工作的永恒主題，我們必須居安思危，一刻也不能松懈。就當(dāng)前而言，需要重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)方面：……第四，切實(shí)防范金融衍生品投資風(fēng)險(xiǎn)。在前期發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的金融衍生品案例中，有大量個(gè)人投資者參與投資，從成熟金融市場(chǎng)看，參與金融衍生品投資的主要是機(jī)構(gòu)投資者，非常不適合個(gè)人投資理財(cái)，道理在于，受不可控制甚至不可預(yù)測(cè)的多種因素影響，金融衍生品價(jià)格波動(dòng)很大，對(duì)投資者的專業(yè)水平和風(fēng)險(xiǎn)承受能力具有很高要求。普通個(gè)人投資者參與其中，無(wú)異于變相賭博，損失的結(jié)果早已注定。那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人很難有機(jī)會(huì)發(fā)家致富，正像押注房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人，最終會(huì)付出沉重代價(jià)一樣?！?/p>
當(dāng)然，高層的講話，都是字斟句酌的，每個(gè)字都飽含深意。網(wǎng)上的解讀中，有人看到了普通人的局限，有人看到了炒作的風(fēng)險(xiǎn)，有人看到了房?jī)r(jià)的泡沫，有人看到了理論與現(xiàn)實(shí)的背離，也有人看到了段子。
炒作外匯、黃金其他商品期貨的人畢竟是少數(shù)，但是房子幾乎跟每個(gè)普通的家庭息息相關(guān)，所以最后這一句話吸引了最多的眼光。
其實(shí)把這句話中的“房?jī)r(jià)”換成任何一種資產(chǎn)，比如“股票”“基金”“茅臺(tái)”“騰訊”等等，邏輯依然成立。
任何資產(chǎn)都不會(huì)永遠(yuǎn)上漲，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律。底層的邏輯就是均值回歸，也就是價(jià)格會(huì)圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，既不會(huì)偏離價(jià)值太遠(yuǎn)，也不會(huì)永遠(yuǎn)單向偏離。
影響價(jià)格變化的因子很多，最核心的是價(jià)值本身的變化和供求關(guān)系的變化。而這兩者又有無(wú)數(shù)的影響因子，所以價(jià)格很難預(yù)測(cè)。
正是這些不斷變化的影響因子造成了價(jià)格的周期性波動(dòng)。
周期有長(zhǎng)短。
從超長(zhǎng)周期（百年視角）來(lái)看，古有朝代更迭，今有經(jīng)濟(jì)危機(jī)，只有技術(shù)的進(jìn)步能打破內(nèi)卷的輪回，將人類文明不斷推向更高臺(tái)階。
從歷史來(lái)看，股市和房市的牛熊周期短則六七年，長(zhǎng)則十幾年、幾十年。
人類的壽命不過(guò)百年，影響我們投資決策的是，是后面這種相對(duì)較短的周期。
過(guò)去二十年，中國(guó)的房?jī)r(jià)處于上升的周期，不少買房的人都賺到了錢，這也帶給人們一種房?jī)r(jià)永不下跌的預(yù)期。
從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，買房者的利潤(rùn)，一方面來(lái)自房產(chǎn)價(jià)值的提升，另一方面來(lái)自于市場(chǎng)估值的提升。隨著估值的不斷提升，價(jià)格向下的概率就越來(lái)越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越來(lái)越大。
面對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)，我認(rèn)為，對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，還是要回歸投資的常識(shí)。
判斷某個(gè)資產(chǎn)是否值得投資，有兩個(gè)基于常識(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，一是好品質(zhì)，二是好價(jià)格。原理跟購(gòu)買消費(fèi)品是一樣的，都是要以盡量小的成本來(lái)獲取盡量好的資源，滿足盡可能多的需求。
當(dāng)然，與購(gòu)買消費(fèi)品不同的是，投資有風(fēng)險(xiǎn)，所以必須分散配置。
拿買房舉例，好品質(zhì)就是說(shuō)要買核心城市、優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)小區(qū)、優(yōu)質(zhì)房型……。好價(jià)格呢，就是要在一個(gè)相對(duì)較低的價(jià)格買入，避免沖動(dòng)追漲、高位接盤。
分散配置是防控投資風(fēng)險(xiǎn)的有效手段，也就是大家常說(shuō)的“雞蛋不能放在一個(gè)籃子里”。注意，在一個(gè)小區(qū)、一個(gè)城區(qū)或一個(gè)城市買幾套房可不是分散，分散的目的是為了對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，所以要從股債平衡的角度進(jìn)行分散。
房產(chǎn)、股票是典型的股權(quán)類資產(chǎn)，股權(quán)類資產(chǎn)的特點(diǎn)是怕深度下跌；現(xiàn)金類資產(chǎn)和債券類資產(chǎn)是典型的債權(quán)類資產(chǎn)，債權(quán)類資產(chǎn)的特點(diǎn)是怕惡性通脹。
證券投資之父格雷厄姆的建議是股權(quán)類資產(chǎn)的比例最高不要超過(guò)75%。
普通人買房，大都會(huì)做按揭貸款。假設(shè)一個(gè)普通的年輕人把所有積蓄用作首付買了一套房子，貸款70%，那么他的房產(chǎn)倉(cāng)位就是330%，股權(quán)類資產(chǎn)的比例也是330%。
顯然，這個(gè)時(shí)候，他的資產(chǎn)配置比例是極度集中、極度不符合分散原則的。
在堅(jiān)定的房產(chǎn)多軍看來(lái)，這是理想的狀態(tài)。他們會(huì)想辦法復(fù)制這種模式，甚至首付和月供也是用杠桿。靠這個(gè)模式發(fā)財(cái)?shù)娜舜_實(shí)有，甚至還有人封神了。
確實(shí)，杠桿是一個(gè)強(qiáng)大的武器，不過(guò)在使用之前，最好掂量一下自己的份量：掄不掄得動(dòng)？hold不hold得??？
而且，市場(chǎng)一直在變化，估值也一直在變化，有些過(guò)去成功的模式不一定適合當(dāng)下。
也許有人覺(jué)得我就一套自住的房子，屬于消費(fèi)，不屬于投資，所以不用操太多心。
從大處講，縱觀古今中外，房子都是重要的資產(chǎn)；從小處講，只要你的房子有完整的產(chǎn)權(quán)，又可以合法交易，那就肯定是屬于資產(chǎn)。
如果你除了一套房子，沒(méi)有其他資產(chǎn)，就更要用投資的眼光看待自己的房子。
用投資的眼光看待的意思，就是要做好資產(chǎn)配置，做好風(fēng)險(xiǎn)管控。
