結(jié)婚買房，房產(chǎn)證上寫誰的名字？只寫他，她也出了錢，萬一之后鬧糾紛，咋弄？小夫妻，倆名字都寫上，是不是讓人覺得這還沒怎么著，就彼此不信任了？在這個上了床也沒結(jié)果，愛情成了奢侈品的時代，房產(chǎn)證署名這一技能你要掌握，萬一哪天就各奔天涯了呢？
1婚前婚后買房有什么區(qū)別？
首先我們要明確婚前財產(chǎn)和婚后財產(chǎn)的概念，根據(jù)婚姻法17、18條的規(guī)定，婚前取得的財產(chǎn)為個人財產(chǎn)，婚后取得的財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)；所以買房的先后順序就顯得尤為重要，如果是在夫妻雙方婚后購房，哪怕對方?jīng)]有出過一分錢，也算是夫妻共有財產(chǎn)喲！
2結(jié)婚買房，房本上寫誰的名字，重要嗎？
馬燕跟艾力即將要修成正果，買房結(jié)婚。但是房產(chǎn)證（不動產(chǎn)登記證）上寫誰的名字使得他們有點苦惱！
究竟如何署名呢？下面一起看看可能出現(xiàn)的幾種情況，你再做選擇吧！
情況一：艾力結(jié)婚前全款買房，房產(chǎn)證只寫艾力的名字；或者艾力結(jié)婚前貸款買房，房產(chǎn)證也只寫艾力的名字，領(lǐng)結(jié)婚證前貸款已還清。
跟馬燕結(jié)婚以后，這套房產(chǎn)屬于艾力的婚前財產(chǎn)，即使跟馬燕離婚了，這套房子仍然歸艾力所有，而且婚后房產(chǎn)的自然增值也歸艾力所有。比如艾力原先花50萬買的房產(chǎn)，后來房價漲到60萬了，那么這60萬都是艾力的。
這套房產(chǎn)并非跟馬燕一毛錢關(guān)系也沒有哦。雖然產(chǎn)權(quán)只是艾力一個人的，但婚后這套房產(chǎn)產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值以外，被認定為夫妻共同財產(chǎn)。簡單來說，如果他們婚后房子自己不住，而是用于出租，那么租金收益就是夫妻共同財產(chǎn)了。那這么說，當(dāng)個包租婆也不錯的！
情況二：艾力結(jié)婚前自己或父母付首付，自己貸款買房，房產(chǎn)證只寫艾力一個人的名字，婚內(nèi)依然在還款。
雖然艾力和馬燕結(jié)婚以后，還是艾力一個人在還款，但這時候的艾力賺的錢已經(jīng)不屬于一個人的了，日常的吃喝開支加還貸都是夫妻的共同財產(chǎn)，如果兩人離婚了，房產(chǎn)需要雙方協(xié)商處理。
如果雙方不能達成協(xié)議的，法院可以判決房產(chǎn)歸艾力，未還完的貸款也是艾力的個人債務(wù)，而婚姻期間的還貸以及相應(yīng)的增值，艾力需要對馬燕進行補償。
情況三：艾力或艾力父母出資，房產(chǎn)證上只寫馬燕的名字。
法院通常認定這是一種賦條件的贈與行為。在艾力和馬燕領(lǐng)取結(jié)婚證之前，如果分手了，房產(chǎn)歸屬馬燕，但艾力可以要求馬燕返還已支付的款項；如果艾力和馬燕領(lǐng)取結(jié)婚證以后離婚，那么該房產(chǎn)就屬于馬燕的了。
其實是最不推薦這種形式，婚前因種種原因分手的話還要談錢，兩個家庭會因此撕破臉，離婚的話，艾力豈不是賠了房款又跑了夫人？
情況四：艾力在他們結(jié)婚前全款買房，房產(chǎn)證上寫準(zhǔn)夫妻兩人名字。
建議艾力保留好付款證據(jù)，這樣不管婚前分手還是婚后分手，財產(chǎn)分割時，這套房子都是歸艾力的。
情況五：艾力父母在他們結(jié)婚前全款買房，房產(chǎn)證上寫準(zhǔn)夫妻兩人的名字。
這也是現(xiàn)實中經(jīng)常出現(xiàn)的一種形式，女方要求房產(chǎn)證上寫自己的名字，男方父母又怕小夫妻有壓力，就自己吃苦將房款全付掉。
不是說所有的事情都要往最壞的方向發(fā)展，但起碼開始的時候要有保護自己的意識。建議艾力父母保留好付款的證據(jù)或讓準(zhǔn)夫妻兩寫好借條，如果他們在結(jié)婚前分手，艾力父母可以索回錢款，但如果是結(jié)婚后離婚，那只能按照夫妻共同財產(chǎn)來分割了。
情況六：艾力在婚前付首付，貸款買房，房產(chǎn)證上寫馬燕和艾力的名字。
此情況需要事先明確雙方對該房產(chǎn)的共有方式，是按份共有還是共同共有，按份共有需要明確各自份額。
購房后，馬燕和艾力分手的話，不論有沒有領(lǐng)取結(jié)婚證，后續(xù)的房貸應(yīng)由雙方共同償還，也可以在分割該房產(chǎn)時，通過在銀行變更貸款人的方式一并解決后續(xù)還款問題。
如果產(chǎn)權(quán)上約定好了份額，那么馬燕需要支付艾力相應(yīng)的首付費用，如果沒有約定份額，就按共同共有一人一半。
情況七：婚前艾力和馬燕全款買房，房產(chǎn)證寫艾力和馬燕的名字。
這種情況同情況六，約定按份共有還是共同共有，按份共有需要明確各自份額?，F(xiàn)實中一般按照出資比例來約定各自份額。這樣大家也沒什么好扯，分割房產(chǎn)時，按照份額來劃分。
情況八：婚前兩人貸款買房，房產(chǎn)證寫兩人的名字。
產(chǎn)權(quán)情況同情況七，還款是雙方的共同義務(wù)，分手的話通過在銀行變更貸款人的方式解決后續(xù)還款問題。
情況九：艾力父母付款，房產(chǎn)證上寫艾力父母的名字。
這種情況毫無疑問，產(chǎn)權(quán)肯定歸艾力父母，跟艾力和馬燕沒有關(guān)系。但有個問題，假如需要貸款的話，艾力父母就要考慮自己的年齡是否符合銀行按揭貸款的要求，以及未來艾力繼承或被贈與這套房產(chǎn)時產(chǎn)生的費用，甚至還要考慮以后政策的變化，如征收遺產(chǎn)稅等。
如果房屋是貸款的，婚后是艾力和馬燕還款，那么離婚以后，艾力可以要求父母返還并平均分割已支付的貸款本息。
最后還有一種很奇葩的情況，但可能也是很多人能接受認可的情況：與其那么麻煩不公平，那只要出錢的人，如馬燕、艾力、馬燕父母、艾力父母都出現(xiàn)在房產(chǎn)證上不就好了？！
艾瑪！那真正是不得了了！如果離婚以后去過戶，一下去那么多人，別人是不是以為來打架的？！
如果全款，那在登記時，需要約定好按份共有還是共同共有，按份共有需要明確各自份額，如果共同共有，原則上是等份分割，有幾個人按幾等份分。但如果需要貸款，問題來了，銀行是否可以操作呢？具體需要跟銀行咨詢了。
看了一大串，終于弄明白了怎么在房產(chǎn)證上怎么署名了，松了一口氣，但是你以為這樣就可以了嗎？不是的！我還要告訴你另外一件很重要的事！
房產(chǎn)證上有你的名字≠房子是你的
在絕大多數(shù)購房者看來，如果房產(chǎn)證上加上了自己的名字，那么這個房子肯定是有我的一份，但是，其實不是的。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)所有權(quán)的最高效力來自于房產(chǎn)登記，房子作為不動產(chǎn)物權(quán)，它的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，需要經(jīng)依法登記，才會發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力。
房產(chǎn)證與不動產(chǎn)登記簿兩者記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
2017年8月17日鄭良旭于成都
