歧義區(qū)分：

房貸基準利率轉(zhuǎn)換可以選擇LPR浮動與固定2種，本文討論的是LPR浮動利率與原來的基準利率的區(qū)別，不是與“固定利率”的區(qū)別，“基準利率”不是“固定利率”，請注意區(qū)分。

首先，什么是LPR？

根據(jù)中國銀行官方定義，LPR是由具有代表性的報價行，以公開市場操作利率加點形成的方式報價，由人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心計算并公布的基礎(chǔ)性的貸款參考利率。

自2019年8月20日起，每月20日（遇節(jié)假日順延）9：30公布。

和原來的區(qū)別：

原來的利率是4.9，稱為“基準利率”，是由人民銀行規(guī)定的，而且是會變動的，只是2015年后到目前為止沒有變過。現(xiàn)在改為由公開市場定價，目的意義等不是本文重點，大家知道區(qū)別就好。

LPR怎么算？

浮動LPR +（現(xiàn)執(zhí)行利率-4.8%）= 新的執(zhí)行利率

其中（現(xiàn)執(zhí)行利率-4.8%）稱為“點差”，簡寫為“n%”。

我們最關(guān)心的是以后還房貸是多了還是少了，這個取決于n%，不同的人是不同的，取決于現(xiàn)執(zhí)行利率。

什么是現(xiàn)執(zhí)行利率？不是基準利率4.9嗎？不是的，大部分人是4.9，但有些人有折扣，有些人還要上浮。

現(xiàn)執(zhí)行利率 = 4.9% x 優(yōu)惠（或上?。?

例如：
a) 85折優(yōu)惠利率：4.9% x 85% = 4.165%
b) 上浮10點利率：4.9% x 110% = 5.39%
c) 沒有優(yōu)惠/上浮：4.9%

這個原來的優(yōu)惠或者上浮，跟隨整個貸款周期不變，不管基準怎么變，優(yōu)惠都不變，上浮也是。

那么，轉(zhuǎn)換后，點差和新的執(zhí)行利率分別是：
a) 點差：4.165% - 4.8% = -0.635%
新執(zhí)行利率：4.8%+(-0.635%)=4.165%
b) 點差：5.39% - 4.8% = +0.59%
新執(zhí)行利率：4.8%+(+0.59%)=5.39%
c) 點差：4.9% - 4.8% = +0.1%
新執(zhí)行利率：4.8%+(+0.1%)=4.9%

可見，轉(zhuǎn)換后新的當前執(zhí)行利率沒有變化，直到下一期LPR變化。但這個點差是固定的，會跟隨整個貸款周期，無論LPR怎么變。

例如LPR變?yōu)?.6，那么新的執(zhí)行利率也變化為：
a) 4.6%+(-0.635%)=3.965%
b) 4.6%+(+0.59%)=5.19%
c) 4.6%+(0.1%) =4.7%

可以看到，這個變化相當于由原來的折扣方式，變?yōu)楣潭c差的方式。那么，a) b) c)對誰來說最劃算呢？這個取決于利率的走向。

對誰最劃算？

我們換個更通俗的例子：買蘋果，設(shè)定現(xiàn)在蘋果是4.9元/斤，分別進行2個幅度的降價漲價演算：

（不想看演算，可以跳到最后結(jié)論）

轉(zhuǎn)換前：

a) 85折的：4.9 x 85% = 4.165
b) 上浮10%：4.9 x 1.1 = 5.39
c) 普通：4.9 x 1 = 4.9

降價為4.6元：

a) 85折的：4.6 x 85% = 3.91
b) 上浮10%：4.6 x 1.1 = 5.06
c) 普通：4.6 x 1 = 4.6

降價為4元：

a) 85折的：4 x 85% = 3.4
b) 上浮10%：4 x 1.1 = 4.4
c) 普通：4 x 1 = 4

漲價為5.1元：

a) 85折的：5.1 x 85% = 4.335
b) 上浮10%：5.1 x 1.1 = 5.61
c) 普通：5.1 x 1 = 5.1

漲價為6元：

a) 85折的：6 x 85% = 5.1
b) 上浮10%：6 x 1.1 = 6.6
c) 普通：6 x 1 = 6

LPR：

點差（假設(shè)4.8元為轉(zhuǎn)換時LPR）：

a) 4.165 - 4.8 =-0.635
b) 5.39 - 4.8 = +0.59
c) 4.9 - 4.8 = +0.1

降價為4.6元：

a) 4.6-0.635 = 3.965 (對比3.91，貴了）
b) 4.6+0.59 = 5.19 (對比5.39，便宜了）
c) 4.6+0.1 = 4.7 (對比4.6，貴了）

降價為4元：

a) 4-0.635 = 3.365 (對比3.4，便宜了）
b) 4+0.59 = 4.59 (對比4.4，貴了）
c) 4+0.1 = 4.1 (對比4，貴了）

漲價為5.1元：

a) 5.1-0.635= 4.465 （對比4.335，貴了）
b) 5.1+0.59 = 5.69（對比5.61，貴了）
c) 5.1+0.1 = 5.2（對比5.1，貴了）

漲價為6元：

a) 6-0.635= 5.365 （對比5.1，貴了）
b) 6+0.59 = 6.59（對比6.6，便宜了）
c) 6+0.1 = 6.1（對比6，貴了）

從演算看出，對比原來同期同基準時：

• LPR小幅下行：對原來上浮的人會少交一點錢
• LPR大幅下行：對原來有優(yōu)惠的人會更少交錢
• LPR小幅上行：大家都要交更多的錢
• LPR大幅上行：對原來上浮的人會少交一點錢
• 執(zhí)行利率是4.9%的人，也是大部分人，都要比LPR多1%點差
• 上面5條只有在基準利率變化和LPR一樣時才有對比意義

LPR每月變化，執(zhí)行利率每年更新，而原來的基準利率5都沒有變化過，所以我們不能假定基準利率和LPR一樣而做對比。

基準利率和LPR應(yīng)該是2套利率體系，其中的深層原因超出我的知識范疇。但可以推理出的是，出于對原來優(yōu)惠和上浮政策的延續(xù)，又沒辦法一刀切為LPR同價，轉(zhuǎn)而使用點差來繼承之。但是這個“點差”（n%）也是比較粗暴，對于當前執(zhí)行利率為4.9%的人來說，以后只能承受+1%的點差了，但愿利率下行，這樣至少比目前的一直不變的基準利率要好。如果上浮了，銀行理財也會提高，相對的抵消一部分。

參考文獻：

• LPR轉(zhuǎn)換倒計時！有房貸的，必看?。?a target="_blank">http://m.news.cctv.com/2020/08/13/ARTIvAv9jXc7tAnswd5iNV6l200813.shtml