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【514】20190228邢三條

今天又跟周村同行聊了下，對于目標(biāo)地塊的判斷與自己想當(dāng)然的判斷差很多，以至于得出完全不同的結(jié)論。

首先，昨天我認(rèn)為目標(biāo)地塊學(xué)區(qū)因非第一梯隊(duì)學(xué)區(qū)，會非常影響。實(shí)際是錯誤的判斷，因?yàn)橹苓呎糠志用駱莿澠搶W(xué)區(qū)，加上縣城學(xué)區(qū)并不多，所以大家對學(xué)區(qū)的抗性并不大。雖然不是最好，但是也接受，是這種態(tài)度。

其次，關(guān)于一路之隔地段的判斷。雖然一路之隔會影響客戶對地段的感受，但因?qū)儆诎l(fā)展地段，且與周邊政務(wù)板塊一路之隔，所以實(shí)際上如果定價與主路競品上有出入，那么問題也不是很大。

再者，關(guān)于產(chǎn)品的定位。昨天因?yàn)閷η皟牲c(diǎn)的誤判，把目標(biāo)地塊想當(dāng)然定位為剛需盤，考慮到與競品碧桂園可形成差異化。

現(xiàn)在考慮，如果地段和學(xué)區(qū)都沒有大問題。再加上與政府原來居民樓一路之隔，我想可以考慮做改善產(chǎn)品。并且改善客戶一般不只一套房，對于學(xué)區(qū)可能本身就比剛需更不在意，而對于產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境更為在意。再針對碧桂園目前最多的140戶型進(jìn)行再優(yōu)化，如果能有更多贈送空間，就更為美好了。

四，推廣形象上，不推學(xué)區(qū)。而是要把品質(zhì)大盤的形象和調(diào)性做起來。且聊起來，周村人現(xiàn)在很看重品牌物業(yè)的配套，目前只有一個碧桂園是五星級，嘉瀾地說引進(jìn)保利物業(yè)實(shí)際還未引進(jìn)。如果我們進(jìn)駐把高端售樓處形象、品牌物業(yè)、示范區(qū)、服務(wù)人員等一系列做起來，那么也很有信心可以賣的很好。

五、需要注意的是周村市場依然不是一個很好的市場，每年去化量確實(shí)很有限。

六、教訓(xùn)：陌生區(qū)域看地，除了數(shù)據(jù)的市調(diào)，還要注重和當(dāng)?shù)鼐用褚约爱?dāng)?shù)赝卸嗔牧?，深入了解下?dāng)?shù)厍闆r。不然，同一份數(shù)據(jù)，可能由于自己的刻板印象，造成不同的判斷。再次感嘆開發(fā)商大老板真不好干，拍腦袋的事兒拍錯了，幾個億就打水漂了。