開盤策略，是與項目總體營銷策略緊密相關(guān)的。在蓄水期開始前，就要考慮好開盤策略。

認籌方式影響開盤方式。因此，以什么樣的方式認籌蓄水，是營銷操盤早期一個關(guān)鍵點。

開盤策略，也與推售策略緊密相關(guān)。開盤推售房源的體量與蓄水的籌碼量有一個比例或配比關(guān)系。

一是蓄水期需要有一定的長度，需要廣告推廣的配合，二是開盤前需要做客戶意向試探和價格試探，以保證一個理想的解籌率。

開盤銷售率在60%-70%是一個理想目標，低于這個目標會給后面銷售帶來壓力。

高于這個目標，可能會是“價格偏低”的結(jié)果，比如某些“日光盤”。

如果在開盤策略中你確定了“低開高走”的路線，那“價格偏低”是有意的，結(jié)果也是可以預(yù)期的。

這會給后期帶來人氣，所以，開發(fā)商并沒有利益損失，它會在后面補回來的。

“日光盤”和排隊購房現(xiàn)象，是“波銷售”的“波峰”現(xiàn)象。

波峰的形成，主要依賴于營銷策略、方式、產(chǎn)品、價格、時機等因素，具備天時地利人和，所以，出現(xiàn)熱賣場面。

波銷售的“波峰”，是策劃人的追求，但也是在沒有軟銷售環(huán)境條件下一種無奈的選擇，畢竟策劃人是要憑成果說話的。

有個別樓盤排隊現(xiàn)象的背后是一些“托兒”混進排隊的隊伍，人為地制造“熱賣”、“搶購”氛圍。

需要指出的是，這種行為，也是不講商業(yè)誠信的一種表現(xiàn)，更不是什么營銷“策略”。

在策劃操作一些樓盤中，我總是主張，用策略來贏得營銷的業(yè)績和成果，而不是用不誠信的行為。

其實只要定位精準，注重品質(zhì)，打造價值，策略得當，準備充分，團隊合作，同樣可以取得好的營銷效果。

開盤方式的關(guān)鍵點在于客戶如何選房定房號，方法有多種多樣。

一般主要為兩種。一種就是常用的排隊選房，就是開盤當天確定開始選房時間，之前客戶按照來的時間先后排隊。

選房開始后，客戶分批進入售樓中心對照銷控表選定房號。

另一種是開盤前已經(jīng)確定了選房順序號，開盤當天客戶按照確定好的順序，依次分批選房。

兩種方式各有優(yōu)劣勢，需要開發(fā)商或開發(fā)商與策劃代理公司根據(jù)自己的情況確定和運用。

不管用哪種方式，都需要精心籌備和組織安排。

開盤策略與方式的選擇，不僅取決于樓盤自身的情況，還取決于競爭樓盤的情況。

為了取得競爭優(yōu)勢，吸引和爭取更多的猶豫型客戶，開盤時，會結(jié)合大型的公關(guān)活動和促銷策略。

促銷的方式，除了在價格方面給予一定的優(yōu)惠外，還會有抽獎、送禮等引客舉措。