棚改和房?jī)r(jià)

17年三四線城市房?jī)r(jià)暴漲，很多人都說三四線城市房?jī)r(jià)的上漲，除了一二線城市的嚴(yán)厲限購(gòu)導(dǎo)致購(gòu)買力往三四線城市轉(zhuǎn)移，從16年開始的棚改也是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素。

關(guān)于棚改是否推動(dòng)三四線城市房?jī)r(jià)上漲，已經(jīng)有很多文章討論了，17年的棚改力度比之前力度都大，而且貨幣化安置的比例大大增加。

17年之前，株洲按照當(dāng)?shù)仄骄べY算，被評(píng)為房?jī)r(jià)最低的十大城市之一，房?jī)r(jià)洼地，宜居城市。

但到了17年，房?jī)r(jià)突然上漲，從均價(jià)4千多到了6千多，到今年很多新盤起價(jià)7千，一年時(shí)間差不多翻了一倍。

之前株洲房子隨便選的情況，現(xiàn)在到了要搶房的階段。市中心核心區(qū)域出現(xiàn)了均價(jià)上萬的樓盤。

是什么促使株洲房?jī)r(jià)在短短一年時(shí)間上漲這么多？

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我們來看看2016年到2018年株洲市政府發(fā)布的全市棚改計(jì)劃數(shù)據(jù)。

2016-2018株洲棚戶區(qū)改造規(guī)劃數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源株洲市政府

2016年，全市棚改總戶數(shù)為20490戶，其中貨幣化安置13064戶，貨幣化安置比例為63%。

2017年，總的戶數(shù)達(dá)到了32942戶，比2016年增加了60%,貨幣化安置32169戶，貨幣化安置達(dá)到了98%！

我們看下2016，2017年房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)：

先看新房：

1. 2016年城區(qū)總共賣出了住宅3萬9千套。

2. 2017年城區(qū)總共賣出住宅4萬7千多套。

3. 2017年新房增長(zhǎng)了22%

再看二手房：

1. 2016年株洲城區(qū)二手房總共成交147.1萬平方米

2. 2017年株洲城區(qū)二手房總共成交256萬平方米。

3. 2017年株洲城區(qū)二手房成交增長(zhǎng)了74%。

而2017年株洲城區(qū)棚改貨幣化安置比2016年增長(zhǎng)了130%。

16年貨幣化安置的戶數(shù)只占城區(qū)新房購(gòu)買量的1/3，到了17年，就到了68%！

當(dāng)然，并不是所有棚改戶都會(huì)去買新房，有的本來就有房或者去其他地方購(gòu)房。

但是，全市購(gòu)房人群，大部分會(huì)選擇在本市置業(yè)，根據(jù)株洲市房產(chǎn)局信息，2017年，株洲城區(qū)房子，有2/3的購(gòu)房人群來自全市，當(dāng)然包括了大量棚改人群。

到這里我們可以說，棚改和房?jī)r(jià)是有一定的正相關(guān)的。

2018年株洲市發(fā)布了全年棚改計(jì)劃，棚改總量下降嚴(yán)重，回到了2016年水平。

2018年總計(jì)劃棚改戶數(shù)為22933戶，貨幣化安置為14884戶，貨幣化安置比例為65%。

至于為什么棚改會(huì)突然下降這么多，一個(gè)是今年整體上政策是在去杠桿，削減地方債務(wù)，而棚改大部分是由地方平臺(tái)公司融資舉債來進(jìn)行。

同時(shí)，今年在株洲馬上就辦平臺(tái)上，一些在計(jì)劃中的棚改項(xiàng)目開始進(jìn)行調(diào)整。

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棚改量下降這么多，2018年房?jī)r(jià)會(huì)隨著棚改的下降而停止上漲嗎？

實(shí)際情況是這樣，根據(jù)2018年1-3月株洲市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)

1-3月，全市新建商品房銷售網(wǎng)簽210.25萬㎡、18744套，同比分別增長(zhǎng)30.89%、19.31%；其中，市區(qū)網(wǎng)簽銷售137.3萬㎡、12018套，分別同比增長(zhǎng)46.11%、37.88%。

價(jià)格繼續(xù)上漲：市區(qū)新建商品住房成交均價(jià)（含精裝房、別墅、公寓等）6371元/m2；毛坯商品住房成交均價(jià)5959元/m2，同比增長(zhǎng)24%。

2018年一季度株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，相對(duì)18年棚改數(shù)據(jù)，好像完全沒有關(guān)系。

為啥18年棚改下降這么厲害，房?jī)r(jià)還是繼續(xù)上漲？

首先18年是計(jì)劃量，很多棚改項(xiàng)目剛開始啟動(dòng)，棚改從算賬到拿到錢時(shí)間至少半年以上。

買房的周期相對(duì)比較長(zhǎng)，一般有幾個(gè)月，同時(shí)，棚改的錢也不是馬上就到手，17年大量棚改戶今年棚改錢開始到手，在房?jī)r(jià)上漲中大量入市。

同時(shí)，可能株洲棚改對(duì)株洲房?jī)r(jià)的影響不是很大，參考之前寫的一篇文章

湖南哪個(gè)城市房?jī)r(jià)泡沫最?。?/a>株洲小學(xué)生人數(shù)增長(zhǎng)在湖南僅次于長(zhǎng)沙，株洲房?jī)r(jià)有大量的增量人口來支持。