之前呢，在網(wǎng)上有很多關(guān)于買房應(yīng)該選大城市還是小城鎮(zhèn)的討論，但實際上這樣的討論是沒有什么意義，因為大城市和小城鎮(zhèn)的房產(chǎn)完全屬于不同的資產(chǎn)類型。這就好比拿千萬豪宅和廉租公寓比較一樣，根本就沒有討論的基礎(chǔ)。

從我們大部分買房人的角度出發(fā)，特別是一些在大城市打工的購房者，應(yīng)該討論的是選擇在大城市的周邊購置房產(chǎn)，還是回老家去購買房產(chǎn)？打個比方，在上海的周邊，有像昆山、太倉、淀山湖、嘉興等，這些所謂環(huán)滬城鎮(zhèn)目前價格在1萬到3萬之間，和我們自己老家的單價稍微接近一點。這才是真正值得去討論和研究的一個問題。

如何評估一套房產(chǎn)的實際價值？

一套房產(chǎn)的價值，大致上分為兩個部分的，居住屬性和金融屬性。評估居住屬性其實就是我們自己主觀去感受，基本上就是戶型居住得舒不舒服，周邊配套夠不夠完善、生態(tài)環(huán)境夠不夠等。居住屬性其實是因人而異的，因為每個人的實際需求不一樣，很難有一個標(biāo)準(zhǔn)的分析模型。

但是金融屬性就不一樣了，因為金融屬性是指這一套房產(chǎn)未來會不會升值？會升值多少？這就和一個地區(qū)的發(fā)展有著密切的關(guān)聯(lián)。我們常說一套房產(chǎn)有增長的空間，這個增長背后其實暗含的就是所在區(qū)域的綜合增長，包含了人口的增長、交通的增長、經(jīng)濟(jì)的增長等等。這樣一來對于上面這個問題的解答呢，就變成了大城市周邊的發(fā)展速度更快，還是說我們老家的小城鎮(zhèn)發(fā)展速度更快？

什么樣的房產(chǎn)升值更快？

要想理解這個問題其實并不難，因為發(fā)展的背后都是要素稟賦積累的結(jié)果。那什么是要素稟賦呢？概括起來就是技術(shù)、人才和資本。這里尤為重要的是技術(shù)，因為只有具備創(chuàng)新技術(shù)的前提下，人才和資本才能最大化地發(fā)揮效用。在這些要素稟賦發(fā)揮作用的時候，整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會遵循一條規(guī)律，這條規(guī)律叫經(jīng)濟(jì)效益規(guī)模遞增，也就是形成了我們常說的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

規(guī)模經(jīng)濟(jì)其實很好理解，也就是1+1>2。為什么會發(fā)生1+1>2這個情況呢，其實是因為我們?nèi)ドa(chǎn)一些商品的時候，有一部分的成本是固定成本。所謂固定成本呢，就是生產(chǎn)一件這樣的商品和生產(chǎn)1萬件這樣的商品，它的成本是一樣的。比如說，我們要去建一個廠房、或者去建一個生產(chǎn)線，不管生產(chǎn)多少這個前期的錢就是要投入的。當(dāng)然了，這個成本也可能會因為效益差而一去不回，所以也叫沉沒成本。那我們想一下，如果我們生產(chǎn)越多，是不是這個固定成本平攤地也越多，成本自然下降了，而利潤自然上升了。

正是因為有規(guī)模經(jīng)濟(jì)這一條經(jīng)濟(jì)鐵律存在，所以要素稟賦越是多的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度就會越快，從而加快人才、人口雙導(dǎo)入，最終提高了房產(chǎn)價值。另外多說一句，這里所討論的房產(chǎn)價值都是指沒有因為過度的炒作而虛高的房價。有一些地方因為炒房團(tuán)的進(jìn)入，很早就已經(jīng)把未來10年甚至20年的增長空間給消耗掉了。這種情況下就只剩擊鼓傳花了，這不在討論范內(nèi)了。所以說，房產(chǎn)價值的評估要考慮非常多的因素。

上海都市圈已經(jīng)形成了規(guī)模效益么？

我們已經(jīng)知道評估一個房產(chǎn)有沒有升值的空間，主要看這個區(qū)域有沒有經(jīng)濟(jì)增長的空間。而這個城市未來經(jīng)濟(jì)增長能夠達(dá)到什么水平，就要看他有沒有坐上規(guī)模經(jīng)濟(jì)這一輛快車。

我們常常聽到一句話，大城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)比較完善。如果我們把上海當(dāng)做一個非常大的工廠，所謂的基建其實就是一種固定成本。從某種意義上講，地鐵就非常像是生產(chǎn)線，他把人才從一個地方運到另外一個地方。而上海去建一條地鐵，不管他是一個人坐還是一萬人坐，這個成本都是要預(yù)先投入下去的。正是因為這些基礎(chǔ)設(shè)施的完備，使得大城市更容易取得規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

中國有五大城市群：分別是粵港澳、長三角、京津冀、成渝和長江中游城市群。這5大城市群擁有全國95%的地鐵里程數(shù)、76%的科研支出、72%的985高校。在企業(yè)分布上，78%的千億市值上市公司、91%的500億市值科創(chuàng)企業(yè)及95%的新興經(jīng)濟(jì)獨角獸也都分布在這5大城市群。特別是上海都市圈，長三角城市群用全國2.3%的面積創(chuàng)造了全國21%的GDP。正因為聚集了大量的資源要素稟賦，中國5大城市群的發(fā)展更多是市場驅(qū)動的結(jié)果，而非單一的政策主導(dǎo)。所以我們可以看到上海在規(guī)模經(jīng)濟(jì)上其實極富競爭力的。