作者：成都黃嬌律師北京市中銀（成都）律師事務(wù)所

【基本案情】

2016年11月28日，張某、郭某與某投資公司簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》購房，約定：房屋凈層高5.95米，總價(jià)款45.9萬元。交房后經(jīng)實(shí)際測量，房屋凈層高為5.66米。張某、郭某遂訴至法院要求按購房款的30%賠償損失。

【案件焦點(diǎn)】

因?qū)痈邷p少造成的購房方損失，應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算。

【法院裁判要旨】

審理認(rèn)為：某投資公司實(shí)際交付房屋凈層高僅有5.66米，屬于違約，張某、郭某酌情按照購房款的30%主張損失，該主張過高應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。本院參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條之規(guī)定，以層高減少的比例確認(rèn)其損失。案涉房屋層高減少了0.29米，減少的比例為4.87%（0.29÷5.95），結(jié)合購房款數(shù)額，本院確認(rèn)原告的損失為30 936.6元（3%×459 000元+1.87%×459 000元×2）。

【律師說法】

在商品房買賣交易過程中，由于房屋層高“縮水”而引發(fā)的矛盾和糾紛已屬屢見不鮮。但我國現(xiàn)行的法律法規(guī)就房屋層高問題的處理并未作出明確規(guī)定，部分《商品房買賣合同》對層高問題的約定也并不明確，造成許多因?qū)痈邌栴}引起的糾紛不能得到妥善解決。

房屋買賣合同中未約定層高縮水的違約金數(shù)額，違約金應(yīng)如何計(jì)算，實(shí)務(wù)中各地法院對此問題處理不盡相同。一般而言，因?qū)痈呖s水開發(fā)商給購房者造成的損失應(yīng)予賠償，對損失的計(jì)算，應(yīng)比照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，有關(guān)開發(fā)商交付使用房屋面積或?qū)嶋H面積不符合合同約定面積的原則處理，即實(shí)際層高誤差比在3%以內(nèi)部分的房價(jià)款及利息由開發(fā)商返還買受人；實(shí)際層高誤差比超過3%部分的房價(jià)款由開發(fā)商雙倍返還給買受人。