最近，知識星球有個粉絲，問了我這樣一個問題：

南山和福田一些好地段的房子，再過10年樓齡基本都25+，10未來這些房子，會不會漲不動，沒人接盤？

總結(jié)一下這類問題，其實就是，市中心的老房子要不要買？

這個問題，我覺得值得和大家一起共同探討。

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對于市中心的老房子，房產(chǎn)圈有個專門的名詞叫：老破小或老破大。

這類產(chǎn)品，通常有以下特征：

地段不錯，通常在（原）市中心，交通方便，樓齡老舊，房子破爛，而且大多都是樓梯房。

有人會問，為什么老破房子，通常都在（原）市中心？

因為城市發(fā)展，總是先從市中心開始，最先建造的房子，肯定就市中心附近，于是到了現(xiàn)在，樓齡通常都會偏老。

像深圳這樣多中心的城市，當(dāng)年也是從羅湖起家，深圳很多的老破房子，都集中在羅湖附近。

所以，市中心的老破房子到底要不要買呢？

我覺得，取決于以下4個因素：

1.深圳市中心會不會轉(zhuǎn)移？

2.未來有沒有拆遷的可能？

3.老破房子的流動性如何？

4.是否有不可替代的紅利？

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首先，第一個問題，深圳市中心會不會轉(zhuǎn)移？

我覺得，肯定會慢慢轉(zhuǎn)移。

深圳最早的市中心，是羅湖，然后福田，現(xiàn)在是南山，未來可能是寶中前海。

你問我，過10年之后，南山福田的老房子，到底還在不在市中心區(qū)域？市中心會不會轉(zhuǎn)移？

答案是，有可能會轉(zhuǎn)移，當(dāng)然也可能還在市中心范圍內(nèi)。

轉(zhuǎn)移的原因，很好理解，ZF做任何規(guī)劃，都需要土地支持。

原市中心的存量土地有限，規(guī)劃不合理，而且拆遷成本過高，ZF算賬之后，就通常會選另一塊“相對空白”的地方去搞市中心。

國內(nèi)很多城市的格局，都是從中心逐漸向外發(fā)散，現(xiàn)在也有造新區(qū)，轉(zhuǎn)移市中心的案例。

而深圳，本來就是多中心，市中心更加容易被轉(zhuǎn)移，10年之內(nèi)，深圳已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化，未來深圳中心會不會變，誰也說不準(zhǔn)。

那么，有沒有可能不會轉(zhuǎn)移？

我覺得，概率肯定存在，因為市中心，沒那么好被轉(zhuǎn)移。

就算ZF要在新區(qū)開塊土地，喊口號“要搞市中心”，那也不意味著市中心馬上就會轉(zhuǎn)移過去。

要知道，新的市中心，需要ZF花大量的時間、金錢和資源投入，配合上天時地利人和才能起來，其中會有很多不確定性。

國內(nèi)有很多城市，都打算搞新區(qū)，但過去這么多年，勉強算得上成功的，也只有浦東新區(qū)和濱海新區(qū)。

造新區(qū)都這么難，更何況是造新市中心呢？

10年這個時間，說長也長，說不長也不長，市中心需要配合產(chǎn)業(yè)中心轉(zhuǎn)移。

目前深圳南山福田的兩大支柱型產(chǎn)業(yè)，分別是科技和金融，只要10年后，產(chǎn)業(yè)中心沒有變化，那么市中心也不會有什么變化。

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第二個因素，是關(guān)于拆遷。有些人買老破房子，其實是奔著拆遷去的。

我個人建議是，買房還是要考慮自住或投資，別老想著博拆遷。

因為等到拆遷的概率太小，成本太高。

深圳的確很缺地，而且目前的新增土地，基本都是由城市更新（拆遷）而來。

著名的豪宅華潤城，就是之前的大沖村舊改得來，當(dāng)年的城中村村民們，現(xiàn)在都成了億萬富翁。

只要等得到拆遷，收益其實還是相當(dāng)可觀。

但是不是為了博超額收益，就一定要專挑老房子買呢？

我個人覺得，其實也沒必要。

我曾經(jīng)跟一個負責(zé)城市更新的朋友聊天，他告訴我，深圳城市更新項目，平均周期也要5-8年左右，而且這還是建立在項目順利且沒爛尾的前提下。

而且深圳的很多拆遷項目，等個10年以上的都相當(dāng)常見，比如羅湖的木頭龍項目，硬生生拆了12年，到去年才有明顯進展。

舊改拆3年，開工建3年，商業(yè)成型3年，讓資金在老破房子里，等這么長時間，真的劃算么？

大家想想，你究竟有多少個10年可以等？10年內(nèi)深圳究竟有多少變化？

你說，自己的房子等舊改，那無所謂，但你一定要奔著舊改買老房子，這就完全沒必要。

10年后，誰也不知道結(jié)果會是啥樣，拆掉了還好，萬一不拆爛尾了呢？估計你哭都哭不出來。

現(xiàn)在博拆遷，還有另一種風(fēng)險，就是拆不動。

深圳拆遷，要求必須“雙95%”，即要經(jīng)占建筑物總面積95%以上，且占總數(shù)量95%以上的權(quán)利主體同意，才可以推進拆遷。

以前是“雙100%”和“雙98%”，近幾年門檻在降低，但同樣會面臨與業(yè)主們的大量博弈。

其次，現(xiàn)在深圳房價一直在漲，漲得越高，意味著拆遷成本越高，意味著后期售房價格更高。

房價不是無腦漲上去的，得有對應(yīng)購買力來夯實。

開發(fā)商在衡量項目利潤時，也會考慮市場情況，如果業(yè)主報價太高，或者產(chǎn)品賺不到錢，可能就會選擇不拆。

還有就是，不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn)，國家近幾年提棚改和舊改的說法少了很多，更多的是講老舊小區(qū)改造。

如果說，棚改和舊改是推動重來，那么老舊小區(qū)改造，就是在原有基礎(chǔ)上打補丁，比如外立面翻修或加裝電梯等等。

最近這個風(fēng)向的變化，對博拆遷的行為，其實也是個利空。

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第三個，老破房子值不值得買，我覺得，還是要看它未來的流動性如何？

有一些房產(chǎn)投資人，比較推崇買老破大的房子。

因為單價低，面積是硬通貨，只要長持，總能帶來可觀的回報。

然而事實上，老破大，甚至老破小的打法，在深圳市場，都有點水土不服。

買老破大的打法，最早起源于上海。

上海樓市的特點是，新增戶籍人口少，整體年齡偏大，房齡普遍偏老，而且完全是二手房存量市場。

只有在這種情況，老破小和老破大，才有一定的市場空間。

當(dāng)然，這個趨勢現(xiàn)在也有變化，上海的合伙人告訴我，上海的老破小收益，遠遠跑輸整體大盤。

除非是那些帶學(xué)位的老破小，否則現(xiàn)在大家?guī)缀醪惶珪紤]。

那么，深圳樓市的特點是什么？

新增人口多，整體年輕，深圳成為特區(qū)到現(xiàn)在，也只有40年時間。

很多新深圳人，都是帶著六個錢包或者賺到足夠的錢來買房，在市場接受度上，首先就會排除老破房。

你問我，10年后，深圳人會不會也開始能接受老破房呢？

我覺得，其實是有可能。

說白了，現(xiàn)在買深圳房子的門檻越來越高，總價約束會倒逼大家慢慢接受老破小。

而且福田、南山和羅湖的老破房，本身交通足夠發(fā)達，去大部分地方，都比較方便。

未來一段時間，深圳也很可能會像上海一樣，不那么排斥老破小。

那么，深圳的老破房，會不會像現(xiàn)在的上海這樣漲幅過慢？不容易賣出？

我認(rèn)為，房齡過老，肯定會影響居住和交易。

但深圳與上海不同，深圳面積太小，等到新房次新房都賣完了之后，剩下的都是老破房子，而且只要中心沒轉(zhuǎn)移到東部的話，西部的老破房市場，應(yīng)該還是不錯。

通過適當(dāng)裝修和補交地價等手段，老房子的價值還可以被彌補回來。

未來深圳市中心的老破房子，還是會有比較強的生命力。

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最后，我想說的是，不過市中心怎么變，時間怎么變，總有一些東西其實是不會變的。

南山福田的老房子，本身還是會有很多紅利留存，它的位置、資源、配套和教育，這些東西沒有辦法被全部替代。

好的地段，以后還是被很多人選擇，特別是剛需。

即便是再過五年十年，我相信這依然會是稀缺資源。

即使以后有城市中心轉(zhuǎn)移，會有更好的配套和教育選擇，但原本在那的資源，也不會一下消失。

原來的名校，它還是名校，原來的市中心，即使未來不是，那也肯定比普通地段要強，畢竟瘦死的駱駝比馬大。

不信你看，羅湖一直被認(rèn)為是“沒落的貴族”，但羅湖的頂級學(xué)位房，依然有人搶著去買，開的新盤依然可以賣出高價，你大爺還是你大爺。

有些東西，其實是帶不走的，比如地鐵、配套、醫(yī)院等等。

總不能說，過個10年之后，這些都全被拆除沒有了吧？

深圳地鐵線，依然集中在南山、福田和羅湖，10年后，你還是可以坐著地鐵，很方便的去各個區(qū)域，還是可以享受現(xiàn)有的資源配套。

別人也許有更好區(qū)域的選擇，但你住的地方同樣也不會輸給他們。

總而言之，我覺得南山福田的老房子，其實是可以買的。

但買入的原因，是因為預(yù)算有限，而不是單純?yōu)榱瞬┎疬w。買入的產(chǎn)品，要盡可能選離市中心近，流動性好，有硬價值的老房子。

說到底，買房買的是土地的價值，而非房子本身。

之前ZF在這砸下去的金錢和資源，會慢慢沉淀固化成土地價值。

請相信，在有一塊高價值的土地上，擁有70年使用權(quán)，不管房子破爛成怎么樣，都不會差到哪去的。